[매월 루틴]_'26년 2월 전국 평당가 조사 & 기회(ft. 다음 달 만들 앞마당이 고민이라면 참고!)_[해바라기v]

**평균의 오류 있을 수 있음, 단지별로 Detail한 파악이 필요함

**해바라기v의 개인적인 생각 ^^

서울

✅ 매매 

“강남, 서초 등 서울 상급지는 일시적? 보합으로 지난 달 대비 추세가 바뀌었습니다.”

전고점 대비 40% 이상 수준으로 상승했던 서울 상급지 중 특히 강남 서초 지역이

전월 대비 보합하는 등 현재 시장에서 새로운 변화를 보여줍니다.

현장에서 확인한 내용은 현 정부 정책(다주택 중과 유예 종료, 퇴로 확보)와 향후 보유세 증가 언급 등 불안감에 더해져, 이미 급격하게 많이 올랐다고 생각하는 수익화를 위해 분들이 물건을 내놓고 있으며 기존 대비 상대적으로 집들이 나오고 있는 상황입니다. (물론 여전히 보유하겠다는 분들도 있습니다.)

“4~5급지는 여전히 분위기를 이어나가고 있습니다.”

아직까진 저렴한 4~5급지의 분위기가 심상치 않습니다. 강서구 역시 전고점을 돌파하였고, 이하 성북구~중랑구 등 4~5급지 지역들 역시 그 분위기를 빠르게 이어나가고 있습니다.

현장에 나가보면 최근에는 4~5급지가 더 뜨겁다고 느끼고 있습니다. 절대적인 가격 자체가 저렴(15억 이하)하며 대출 규제(LTV 40%, 생초 시 LTV 70%, 15억 이하 6억 대출 한도)에 영향이 적기 때문에 매물 자체 대비 대기 수요가 많고, 다주택 물건이 나오더라도 경쟁력 있는 물건이 많지 않아 가격이 급매 급으로 저렴한 상황은 아닙니다.

✅ 전세

“거의 대부분의 지역이 전세 상승을 보이고 있습니다.”

강남, 송파, 마포 지역을 제외하고 대부분의 지역들이 0.5~1% 수준의 다소 급한 전세가 상승을 보이고 있습니다. 단지별로 전세 물건은 여전히 5개 이하 수준으로 현저히 적으며, 일부 지역의 경우 주변 신축 입주로 인해 단기적으로 조정을 받고 있는 상황입니다.

✅ 전세가율

“서울 평균(중위 X) 전세가율은 43.3% 수준입니다.”

“상급지의 경우 30% 수준의 너무 낮은 전세가율을 보이고 있습니다.”

특히 강남 3구를 필두로 30% 수준까지 내려오고 있는 상황이며, 2급(마,성,광,양) 역시 30% 집입을 목전에 두고 있는 상황으로, 정상적이다? 라고 보긴 어려워 보입니다. (집의 실제 실거주 가치인 전세가 대비 가수요가 서울 20년 평균 전세가율 50~55% 수준 대비 너무 많이 붙어 있음)

“4~5급지는 50~60% 수준을 유지하고 있습니다.”

계속해서 전세가율이 낮아지고는 있지만, 그럼에도 4~5급지는 서울 20년 평균 전세가율인 50~55% 이상으로 유지는 되고 있습니다. 

✅ 공급

 ** 잠실래미안아이파크 바로 옆 잠실르엘 위치,, 입주장 겹침

“전체적인 공급량은 여전히 부족합니다.”

서울 뿐 아니라 경기 전체적으로 공급량이 본질적으로 부족하며, 더 나아가 시중의 유통 물량의 경우 계약갱신 청구권 + 10.15 부동산 대책(토지거래허가제도) + 정부의 정책(다주택 중과세 유예 및 보유세 touch 언급)으로 일시적인 매물은 증가하더라도 5월 이후 시점에는 더욱 더 잠길 가능성이 높다고 판단합니다.

“그에 따라서 전세 소진 속도 역시 눈에 보이게 빠른 속도 입니다.”

동대구문구 이문동의 신축 브랜드 대단지의 전세는 전월 대비 빠르게 소진되고 있고

송파구에 잠실래미안아이파크는 바로 옆 잠실르엘의 입주에 겹쳐 소진 속도가 늦어지지만 일시적인 현상으로 전월 비 300건의 감소 수준을 보여주며 빠르게 정리되고 있습니다.

✅ 매물수, 거래량, 매수우위지

“매매는 일시적으로 물량이 늘어나고 / 전세 거래량은 현저히 감소하고 있습니다.”

10.15 부동산 대책 기점으로 시중의 유통 물량은 급감하였던 물량이, 1월 25일 현 정부의 지속된 다주택 양도세 중과 유예 종료의 언급 + 실행(2월~)으로 일시적인 매물이 증가 추세를 보이고 있습니다.

확실히 현장에서도 다주택 물건들이 나오고는 있는 상황이지만, 서울 상급지(이미 많이 올름 + 대출 규제 영향 큼)를 제외한 15억 이하 주택에서는 급매 수준으로 저렴하게 나오는 상황은 아닙니다.

“11월 이후 거래량은 확실히 회복 추이를 보이고 있습니다.”

10.15 부동산 대책 이전에 약 9000건의 매매 거래량이, 부동산 대책 이후 3000건으로 감소했지만, 12월에 다시 5000건 수준으로 회복하며 매도 우위 시장의 힘을 다시 한번 보여주고 있고, 그 분위기를 이어가고 있습니다.

“매도세는 늘어났습니다.”

26년 2월 이후 매도세가 31.2 → 36.2로 증가하였고, 매수세는 21.7 → 18로 감소하였으나, 여전히 매도 우위 시장인 것은 맞습니다. 변화가 있을 뿐 입니다.

📌투자 생각

“반드시 감당 가능해야 합니다.”

특히 서울 상급지 시장의 경우 이미 급하게 많이 올랐으며, 현재 금융 상황 상 금리 인하 기대감이 줄어들며(말 쏙 들어감) 채권 수요 감소 → 채권 금리 상승 → 시중 금리 상승 → 대출(코픽스 + 가산) 금리 상승되어 주택담보대출이자가 7% 상단을 터치하고 있는 상황입니다.

안일하게 패닉 바잉을 하였다가, 변동 급리에 감당되지 않는 자산을 매수해 감당할 수 없는 투자를 하는 게 아닌가? 너무 조급하게 감정적으로 판단하는 것이 아닌가? 검토해 볼 필요가 있습니다.

“일시적인 소나기를 너무 두려워하지 말고, 바람을 보길 바랍니다.”

최근 현 정부의 적극적인? SNS 활동으로 다주택 양도세 중과 유예 종료, 보유세 TOUCH 언급 등 다양한 언론 플레이가 나오고 있고, 찌라시 대부분이 실제로 지켜지졌으며, 특히 현 정부의 방향상 코스피 6000을 달성하며 제 주변을 포함한 많은 분들이 부동산에 대한 기대감 보다는 불안감이 조금은 더 커진 상황입니다.

하지만 본질은 변하지 않았습니다. 향후 예정된 공급 물량이 눈에 띄게 줄어든 상황이고, 현 정부의 정책 상 시중의 공급 물량은 더욱 더 잠길 가능성이 높습니다. 특히 거래 자체가 대출 규제 등 영향으로 쉽지 않은 상황이기에.. 간간히 거래되는 가격이 지난 실거래 대비 5천~1억은 우숩게 올라가는 상황입니다. (특히 15억 이하 주택)

일시적인 소나기에 의한 조정을 오히려 저렴하게 매수할 수 있는 기회라고 생각하고, 원칙과 기준을 지켜 자산을 취득하시면 좋을 것 같습니다.

“4~5급지의 경우 충분히 저렴합니다, 덜 좋은 아파트라고 생각하지 말길 바랍니다.”

4~5급지의 경우 여전히 가치 있고 가치 대비 저렴한 상황입니다. 간혹 안 좋아 보인다.. 라는 생각을 가질 수 있지만.. 그 단지의 입지와 선호도에 대해서 감정을 빼고 이성적으로 돌아보시기 바랍니다.

#본인의 투자금에 맞게 좋은 지역부터! 앞마당 만들어 가기! (평당가 기준 투자금 참조)

#어짜피 다 만들어야 할 앞마당! 일단 고!

경기

✅ 매매

“과천, 분당, 수정구는 서울 2~3급지 뺨을 후려칩니다.”

충분히 입지적으로 가치가 높은 곳이며, 그에 맞는 가격 수준과 상승폭을 보여주고 있습니다. 전월 27.9% 다비 30.5% 전고점 대비 회복을 보여주고 있고 꾸준히 상승하고 있습니다.

“수도권 1시간 이내 접근 가능한 곳은 여전히 저렴합니다.”

하남, 광명, 평촌, 구리, 수지(많이 오름), 등 입지적인 위치가 충분한 경기도 지역의 경우 아직까진 전고점을 덜 회복하고 있으며 가치 있고 여전히 저렴한 상황입니다. 수지, 하남의 경우 전고점을 돌파해 빠르게 상승하고 있고 광명 역시 공급 물량에 의한 눌림을 빠르게 회복하고 있는 상황입니다.

현장에 나가보면 경기도는 서울 상급지 대비 뜨겁다는 것을 느낄 수 있습니다. 15억 이하 주택의 경우 대출 규제(LTV 40%/대출 한도 6억)의 영향을 적게 받아 실거주 위주로 매매가 활발하게 진행되고 있고, 대기 수요 역시 넘쳐나는 상황입니다.

✅ 전세

“대부분의 지역이 전세가격이 상승하고 있습니다.”

공급이 있는 광명의 경우에도 약복합 수준으로 전세가격이 상승하고 있고 그 외 나머지 지역들은 전세 가격이 1% 수준으로 꾸준히 상승을 하고 있습니다. 특히 성남시 분당구, 수정구, 수지구, 영통구는 리모델링 이슈로 약 1000세대 이상 이주가 필요한 상황이 더해져 현장에서는 전세 난이 우려되고 있는 목소리가 나오고 있습니다.

✅ 전세가율

“서울 뺨치는 과천, 분당은 30% 수준을 뚫고 내려갔습니다.”

서울 2급지와 비슷한 수준의 전세가율을 보이고 있으며. 확실히 그정도 입지에서 보이는 평균을 따라가지만 정상적이라고 보긴 어려운 상황입니다.

“그 외 강남 1시간 이내 지역들은 60~65% 수준을 보이고 있습니다.”

적정 전세가율 70%보다는 낮아졌지만, 현재 시장에서 충분히 원금보존 기준에 충족한다고 생각하며, 충분히 매수할 수 있다고 판단합니다.

✅ 공급

“전체적인 공급 물량 역시 부족합니다.”

광명에 대규모 입주가 예정되어 있지만, 수도권 전체 권역에는 여전히 공급이 부족한 상황입니다. 본질인 공급 부족은 변하지 않았다고 보는 게 합리적입니다. 또한 실제로 입주 단지들의 전세 물량이 빠르게 소진되며 정리되고 있는 상황입니다.

✅ 심리

“매매 물량은 하락에서 보합으로 추이를 살짝 바꿨습니다.”

10.15 부동산 대책이후 급감하는 매매 물량이 26년 1월 이후 잠시 주춤하는 현상을 보였지만, 1월 25일 정부의 다주택 양도세 중과 유예 종료 + 보유세 Touch에 대한 불안감이 더해져 시중의 매매 물량이 일시적으로 늘어나고 있습니다.

현장에서도 매물이 급하게 나오는 것이 한~두 건 정도는 있지만, 쏟아질 정도로 나오는 것은 아니며, 이미 기존에 매물 역시 현저히 적은 상황 + 매매 대기 수요자가 넘치기 때문에 급하게 급매 수준으로 나오는 상황은 아닙니다.

“전세 물량은 여전히 부족합니다.”

10.15 부동산 대책 기점으로 시중의 유통 물량은 확실히 급감하고 있습니다. 지금도 그 분위기를 이어나가고 있으며, 현장에서는 전세가 씨가 말라 나오기만을 기다리고 있는 분들이 많습니다. 다만 전세보다는 매매에 관심이 많기 때문에 상대적으로 임대 시장 불안이 가시화가 되고 있지 않은 상황입니다.

“10.15 부동산 대책의 충격이 크진 않습니다.”

10.15 부동산 대책이 있었지만, 매매 거래량은 도리어 증가하고 있습니다. 15억 이하 주택의 경우 대출 규제의 영향이 적기 때문에 확실히 실거래 위주로 매매 거래가 활발히 이루어지고 있는 상황임을 알 수 있습니다.

다만 일시적으로 2월 이후 매도세가 늘고, 매수세가 줄어든 특이사항이 있지만, 여전히 매도 우위 시장임은 확실합니다.

📌투자 생각

“반드시 감당 가능해야 합니다.”

(서울 내용과 동일해 생략)

“일시적인 소나기를 너무 두려워하지 말고, 바람을 보길 바랍니다.”

(서울 내용과 동일해 생략)

“메스컴에서 나오는 내용에 휘둘리지 말고 현장에 나가야 합니다.”

연일 메스컴에서 쏟아지는 부동산 안정화에 대한 기사를 그대로 믿고 평균적인 시선으로 바라보기 보다는.. 그럼 내가 매수할 수 있는 단지의 분위기는 어떤지 직접 확인해 보고 대응하는 것이 필요합니다. 실제로 현장에 나가보면 경기도 역시 웬만한 곳보다 뜨거운 게 사실입니다.

“내가 할 수 있는 최선의 자산을 취득하는 게 필요합니다.”

간혹 서울도 아닌데, 경기 외곽이라 … ㅠㅠ 마음에 안 드는 데 하는 감성적인 사고에 휩싸이게 됩니다. 하지만 이성적으로 가치에 대해서 판단하고, 가치 대비 저렴하고 내가 매수 할 수 있는 최선이라면? 용기 내어 매수하길 바랍니다.

인플레이션에 의해 화폐 가치가 하락하고 있고, 본질인 공급 부족은 변하지 않았습니다. 인플레이션 헷지를 위해서 반드시, 필연적으로 부동성 자산의 소유권을 가지고 있어야 하는 시대입니다.

#본인의 투자금에 맞게 좋은 지역부터! 앞마당 만들어 가기! (평당가 기준 투자금 참조)

#가급적이면 강남 1시간 이내 좋은 지역 하남, 광명, 평촌, 구리, 수지(이미 많이 오름..), 부천 등 우선 접근!

#많이 만들수록 좋고! 어짜피 만들어야 한다.! 일단 고

지방

✅ 매매

“공급이 부족해진 부산이 빠르게 움직이고 있습니다.”

지난 달 대비 계속해서 0.5% 수준의 상승을 보이고 있고, 기존 -20% 수준이었던 하락률을 빠르게 회복해 현재 -14% 구간에 진입했습니다.

현장에서는 실거주 뿐 아니라 투자자들도 붙어서 매매가 활발하게 이루어지고 있으며, 선호하는 대장급 신축 단지는 직전 실거래 대비 5천 정도를 쉽게 올리거나, 더 올라갈 것이라고 판단하고 계약을 취소해 물건을 거두는 일이 일어나고 있습니다.

“전주, 울산의 경우 이미 많이 올랐습니다.”

공급 부족에 의해 이미 전고점을 많이 회복한 상황이고 여전히 1% 수준의 상승을 유지하고 있습니다.. 이제느 어느덧 끝물이 아닌가 생각됩니다. 

✅ 전세

“전주, 울산, 부산 등 공급이 부족한 지역을 중심으로 0.5~0.9% 수준의 상승을 보이고 있습니다.”

공급이 부족한 지역들의 전세가격이 빠르게 반응하고 있는 상황으로 그 대표적인 전주, 울산을 출발로 부산이 그 뒤를 이어받아 전세 가격 상승을 이어가고 있으며, 그 분위기가 생각보다 빠르게 진행되고 있습니다.

부산 현장에서는 단지별 전세 물량이 눈에 띄가 적은 상황으로 “전세 씨가 말랐다” 라는 표현을 현장에서 많이 쓰고 있고, 실제로 실거래 대비 2천 정도 올라 호가가 나오고 있는 상황입니다.

“충남, 청주, 대전 등 공급이 많은 지역들도 0.5% 약보합 진행하고 있습니다.”

절대적인 공급 량이 예정되어 있지만, 전체적인 시중의 유통 물량이 일시적으로 줄어드는 상황으로 추측되며,, 이 지역들은 역전세에 보다 주의하며, 향후 공급이 정리되는 시점에 투자 기회를 줄 수 있는지 미리 앞마당을 만들어두고 Tracking 하는 것이 필요합니다.

✅ 전세가율

“부산, 대구의 경우 70%에 육박하는 수준입니다.”

전세가격이 올라오면서 전세가율을 계속해서 밀어올리고 있습니다. 충분히 원금 보존 가능한 수준이며, 공급이 정리되고 시중 유통 물량 감소로 인해 지속해서 상승하는 전세 시장을 고려해 단지별로 들어가면 더욱 더 소액 투자의 기회를 줄 것이라고 생각됩니다.

“그 외 지역의 경우 80% 수준입니다.”

아직은 매수 심리가 이어지지 않았기 때문에 전세가격이 올라가면서 전세가율을 빠르게 밀어 올리고 있고, 충분히 원금 보존 법칙을 지키며 저렴하게 소액 투자 가능할 것으로 보입니다.

✅ 공급

• 부산

“적정 수요 대비 공급이 부족합니다.”

언제 어떻게 공급이 추가될 지 알 수 없으나,, 현재 기준 적정 수요 대비 공급이 확실히 부족한 상황입니다.

“부산 광역시 남구에 대량 공급이 집중되어 있고 전세가 쌓이고 있습니다.”

부산 남구 그리고 강서고 에코델타시티에 대량 공급이 집중되어 있으며, 해당 지역은 전세 물량이 상대적으로 많지만, 이 역시 해소되는 분위기를 보여주고 있습니다.

현장에 나가보면 사장님들이 남구에 대한 공급 우려를 많이 하고 있으나, 그 외 지역은 여전히 전세가 부족하다는 말씀이 대부분이며, 가격은 앞으로 더욱 더 오를 것이라고 보고 있습니다.

전체적인 공급이 적어 인구 전/출입 영향이 적은 지역들은 역전세/잔금 RISK 등 큰 영향이 없겠지만, 해당 지역에 직접적인 영향을 받는 지역들은 연전세 및 잔금 대응 가능 여부와, 적정 전세가격 산정이 필요합니다"

• 대구

“대구 역시 적정 수요 대비 공급이 부족합니다.”

23~24년 대규모 공급 이후 현재 공급 수량은 급감한 상황입니다(없다.. 심각할 정도로). 향후 예정된 공급이 눈에 보이게 급감하며 적은 상황입니다.

“지역 내 전세 소진도 꾸준히 되고 있습니다.”

적정한 수준의 공급이 들어오기 때문에 전세 물량이 쌓이는 수준은 아니며, 현재 빠른 수준은 아니지만 꾸준히 정리되고 있는 상황입니다. 역전세나 잔금 RISK는 적을 것으로 보는 게 합리적 입니다.

✅ 심리

• 부산

“매매 물량은 증가하고 있습니다.”

25년 12월 이후 매매 물량 감소에서 증가 추세로 전환되고 있으며, 시장에 나가보면 아직까지는 매매 거래할 수 있는 물량이 많은 상황입니다.

“전세 물량은 꾸준히 감소 중 입니다.”

부산에서는 전세가 너무 귀합니다,, 정말 씨가 말랐다 수준입니다.

“'25년 6월 이후 꾸준히 3700~4000건 수준 유지 + 상승 추이 입니다.”

매매 거래량이 확실히 늘어나고 있는 시점이고, 부산 3급지 수준 되는 동래구를 시작으로 대장급 선호 신축은 이미 상승세를 계속해서 보여주고 있고, 그 온기가 덜 선호하는 신축 + 4급지 진구까지 퍼지고 있는 상황입니다. 특히 상급지(해운대구)에서는 매도자들도 눈치를 보며 가격을 올리거나 물건을 거두고 있습니다.

• 대구

“매매 물량은 꾸준히 감소 중 입니다.”

25년 1월 이후 과공급이 정리되며 시중의 유통 물량 역시 함께 정리되고 있는 상황으로 이번달은 지난 달 대비 매매 물량이 보합하고 있는 상황입니다. 마찬가지로 현장에 나가보면 아직까지는 단지별로 매매 할 수 있는 물건이 많아 고를 수 있는 상황입니다.

“전세 물량은 여전히 부족한 수준입니다.”

전세가 쌓이는 것처럼 보이지만, 전체적으로 전세 물량이 현저하게 부족한 상황으로. 꾸준히 감소 추세를 유지하고 있습니다. 현장에 나가보면 단지별로 전세 물량이 10개 미만으로(공급 단지 제외) 많은 수준이 아니라는 것을 알 수 있습니다.

“매매 거래량은 강보합 중 입니다.”

2500건에서 3000건을 유지하며 강보합을 진행하고 있습니다. 시장에서 분위기는 지난 10년의 아픈 과거를 겪어 매수하려는 사람이 많지는 않지만.. 바닥이라는 생각이 번지고 있으며, 전세로 살려는 사람보다는 매매를 하려는 사람이 대부분인 상황입니다. 대구 상급지 수정구의 선호하는 학군지 신축 + 범어 네거리 인근 신축들을 시작으로 이제 막 매수세가 살아나면서 온기가 퍼지려고 하는 상황에, 매도자들 역시 긴가 민가 하는 상황입니다.

📌투자 생각

“돈에는 꼬리표가 달리지 않습니다.”

지방이라고 돈을 못 버는 게 아닙니다. 지방이라고 무작정 위험한 게 아닙니다.

하지만 무작정 오른다고 절대 막 사서는 안 됩니다.

철저하게 분석한 가치를 바탕으로 사람들이 좋아하는 단지를 매수하셔야

수익을 실현하고 “팔고 나올 수 있습니다.”

절대로 아무거나 막 사서는 안 됩니다.

“전주, 울산은 EXIT/부산, 대구, 창원은 현재/대전, 광주, 청주, 천안은 앞으로 기회"

지방은 공급에 민감하게 반응하는 시장이며, 빈 땅이 많은 지방은 언제든 공급을 할 수 있습니다.

지역을 불문하고 전세가 내리면, 매매가 내리고

지방에서는! 전세가 상승하면, 매매도 높은 확률로 상승하는 현상을 보입니다. (쌍둥이)

**서울/수도권은 권역의 크기가 크기 때문에 전세가 상승한다고 무조건 매매가 상승하지 않습니다.

따라서 미리 앞마당을 만들어 두고 공급이 주는 기회를 유심히 Tracking 해 투자 기회를 잡거나.

공급 상황에 Risk를 검토하고 따라서 보유, 매도하는 등 대응의 과정이 필요합니다.

전주, 울산은 지금은 수익(100% 이상)을 실현했다면 매도 계획을 수립하고. 부산, 대구의 경우 현재 투자 기회가 없는지 물색하며, 그 외 공급이 많은 지역은 미리 앞마당을 만들어 두고 기회를 잡으시면 좋겠습니다.

#본인의 투자금에 맞게 좋은 지역부터! 앞마당 만들어 가기! (평당가 기준 투자금 참조)

#지금 당장 투자를 앞두고 있다면 부산, 대구 우선! (창원)

#향후 2~3년 뒤 투자를 앞두고 있다면 공급이 많은 지역 중 대전, 광주, 청주 우선! (천안)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

😁