안녕하세요
많은 분들께 나날이 도움을 드리고 싶은 나알이입니다.
📌 이 글을 통해서
지방투자 단기간에 기회를 잡는 방법에 대해 알 수 있습니다.
1️⃣ 2023년 하락장이 남긴 선입견
2023년 전국 하락장 이후
대부분 지방 지역이 지지부진했기 때문에
많은 분들이 지방 투자에 대한 대한 막연한 불안함을 가지고 계십니다.
양극화 시장인데 지방 투자는 이제 끝난 것인가?
보통 사람들은 과거 지난 3년간 경험이 영원할 거라 생각한다고 하죠.
하지만 투자자는 과거 3년이 아니라 앞으로 3년을 보는 사람입니다.
우리는 현재의 가격이 아니라 돈의 흐름이 어디로 이동하는지를 봐야 합니다.
서울과 수도권 일부가 규제 지역으로 묶였을 때
투자 수요는 강남과 물리적 접근성이 가까운 구리로 먼저 움직였습니다.
지방도 마찬가지로 돈이 먼저 모이는 곳이 반드시 존재합니다.
오른 뒤에 알면 이미 늦습니다. 좋은 단지의 기회는 어디든 먼저 사라지기 때문입니다.
2️⃣ 지방 투자에서 반드시 봐야 할 두 가지
① 입주가 줄어드는 지역
② 전세로 먼저 선택되는 단지
대부분의 지방 단지는 입주가 줄어들면서
전세가가 오를 때 매매가가 상승합니다.
물론 지역 내 사람들이 아주 좋아하는 최상급 선호 단지는
전세가가 오르기 전에 매매가가 먼저 반응하기도 합니다.
실제로 대구는 아직 하락장 구간임에도
대장 단지인 힐스테이트 범어는 전고점 만큼 도달하는 걸 보면서
지방에서도 수요는 선별적으로 먼저 움직인다는 걸 알 수 있습니다.
일반적으로 지방 전세가가 움직이기 시작할 때
매매가가 따라 올라가기 때문에 우리는 돈을 벌기 위해 반드시 고민할 한 가지가 있습니다.
“사람들이 어디에 전세를 먼저 들어가려고 하는지"
전세가 오르면 결국 매매 수요로 전환되기 때문입니다.
3️⃣ 울산 사례로 보는 돈 버는 흐름
2023년 울산은 하락장과 대규모 입주가 동시에 겹친 지역이었습니다.
특히 울산 동구는 2,600세대 규모의 울산지웰시티 랜드마크 단지가 입주하며
주변 단지들의 전세가가 크게 흔들렸습니다.
그때 분위기는 비관적이었습니다.
지방 투자는 끝난 것 아니냐.
그러나 암흑기였던 23년을 지나 24년이 되자 상황은 달라집니다.
입주물량이 정리되기 시작했고 적정물량 대비 공급이 줄어들었습니다.
23년 말부터 울산 전역의 전세매물이 급격하게 감소하게 됩니다.
그럼에도 불구하고 현장의 분위기는 여전히 부정적이었습니다.
지난 역전세의 기억이 강렬했기 때문입니다.
“여긴 투자자들이 다 잃고 갔어요.”
“전세 매물이 없긴 하지만 그 가격에 나갈까요? 자신 없어요.”
전세 매물은 줄어들지만 전세가가 확연히 오르기 전이었기 때문입니다.
하지만 누군가는 단지의 가치를 알아봤고
전세 수요의 변화 분위기를 감지했습니다.
협상을 통해 저렴한 매매가에 매수하고
상대적으로 높은 전세가로 세팅하여 소액으로 투자에 들어갔습니다.
그리고 24년이 되자 사람들이 선호하는 남구, 중구를 중심으로
전세 지수가 상승 전환하기 시작했습니다.
지수로 확인될 정도라면 현장은 그보다 먼저 움직였다는 의미입니다.
앞서 이야기한 소액으로 투자한 울산의 단지들은
2년 뒤 매도 가능한 현재 수익률 100%에 도달했습니다.
울산 동구 지웰시티 주변의 구축 단지들 또한
완연한 울산의 상승장이 되니 선호도가 빠지는 단지이더라도
전세가가 매매가 수준까지 회복되는 흐름을 보였습니다.
즉 그 앞단의 더 선호하는 단지들은 먼저 움직였음을 가늠할 수 있습니다.
✅ 지금 기회는 어디쯤일까?
이제 우리는 질문해야 합니다.
다음으로 전세가가 오를 지역은 어디인가?
앞으로 입주가 부족한 부산과 대구가 주목받는 이유입니다.
현명한 선택은 지역내 전세가가 먼저 반응하는 단지를 찾는 것입니다.
이는 곧 매매가가 먼저 반응할 가능성이 높은
지역 내 선호 단지라는 의미이기도 합니다.
부산의 25년 상반기는 울산의 23년도 하반기와 닮아 있었습니다.
25년 상반기, 동부산의 전세 매물은 급격히 줄어들었지만
전세가는 아직 확연히 움직이지 않는 구간이었습니다.
하지만 울산을 경험한 사람들은 이 구간이 어떤 의미인지 알고 있습니다.
매매가는 여전히 저렴하고 전세 매물은 소멸되는 기회의 시기.
상승장 초입이 시작되는 구간입니다.
부산에서 어떤 단지를 더 좋아하는지 공부한 투자자는
전세가가 먼저 움직이는, 빨간색의 그래프의
부산단지를 먼저 매수할 수 있었을 겁니다.
직접 매물을 보고 현장의 분위기를 느껴보시기 바랍니다.
어렵다면 매매 전고점 뿐 아니라 전세 전고점을 통해서도 선호도를 비교해보시길 바랍니다.
여전히 저평가된 부산과 대구에서 기회를 찾으셔도 좋겠습니다.
부산에서 기회를 놓치더라도 데이터로 보이지 않는 현장의 흐름을 이해하고 있다면
대구에서, 그리고 다음 입주가 줄어들 지역인 대전에서
다시 기회를 잡을 수 있습니다.
📌 다시 정리하면
① 입주가 줄어드는 지역
② 전세로 먼저 선택되는 단지
사람들이 좋아하는 단지에 투자한다는 것은
먼저 선택받는 환금성이 높다는 의미이기도 합니다.
그만큼 더 안전한 투자입니다.
현재의 가격이 아니라
기회와 흐름을 보는 투자자가 되시길 진심으로 응원합니다.
