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[2026 NEW] 내 돈으로 살 수 있는 서울 아파트 찾는 법 - 서울투자 기초반
양파링, 권유디, 잔쟈니, 주우이
배운점:
가치대비 저렴한지를 확인하기. 소액으로 가치대비 저렴한 아파트 매수한다면 소액으로도 좋은 수익 낼수있다.
산본, 부천은 소액투자 적기. 소액투자는 높은 수익률을 기대할수 있고, 자산 키워나갈때는 수익률 관점에서 보자.
같은 급지 안에서도 시차를 두고 가격 오름. 과거로 돌아가면 가급적 빨리 앞마당 늘리라고 임장 많이 하라고 할거같음.
꼭 자산을 갖고 상승장을 맞이해야한다.
최소 앞마당 3개 안에서 가장 좋은 것이어야 만족할거다.
부천 중동신도시는 늦게오르는 곳이지만 수요는 명확한 곳.
옥길신도시 처음엔 가격 쭉올랐으나 살다보니 교통이 없어서 →중상동은 나중에 새아파트 될텐데? 라는 사고흐름변화
1호선 송내역 쪽이 안좋은곳이 아님. 둘리거리-송내영화거리 조성( 유흥가로 발달했지만) 환승되고 오피스가 많음
대장지구 신축들어와도 7호선 수요가 빠지기 어려울거같다(자녀들 학교다니는 중)
상동 재래시장도 비선호 요인이 아니고 거주자 만족감 잇는 요인.
가격같다면, 반달마을>한아름마을; 1호선과 거리.
10평대 구조 : ㄱ 주방(덕유, 설악) > 일자 주방(한라, 중흥) 소액투자는 디테일 봐야함
반달마을 선도지구 되었지만 가격흐름 큰 변화 없음.
일반적으로 좋아하는 구조는 판상형
시범하는 마을은 좋은 입지에 해줌- 분양되야하니깐 : 은하, 반달
아직 10평대 안해도됨. 10평대는 수요가 적고 오피스텔, 원룸과 경쟁해야하고 세입자도 자주바껴 관리도 쉽지 않음.
부천은 애매한 지역인게, 서울서 흐름 올쯤 규제지역으로 끊김. 인천발 송도에서 흐름이 부평까지 옴. 애매한 동네.
한정된 투자금이면 아는 아파트가 많아야한다. 계속 관심 갖고 보면 세낀 5천만원도 잡음.
새로운 앞마당가면 거기에만 포커스하게 됨. 내가 아는 단지 저부 가져와서 비교해야 후회하지 않는 투자함.
싸게사는것- 수익극대화. 하방리스크 감소(심리적 안정감)- 투자하고나서 네이버 부동산 더자주감
바닥을 다지면서 가격이 올라가기전. 왜 거래량이 많을까? 버티다 던지는 사람이 많아서. 올라갈댄 거래량이 많이 없음.
적용점:
부천에서 내가 바로 매물보고 투자할 수 있는 단지 3개 정해두기
소액투자는 1. 기다려야한다 2. 계속 나에게 맞는 소액투자물건 찾아야한다.
앞마당 만들면서 정찰병은 계속 보내놓기.
현 부천, 산본은 전세매물이 없는시기. 이시장을 잘 활용할것.
전세가 욕심내지 말기. 순식간에 투자자 들어와서 전세 확쌓이면 마음급해지고 전세 못뺄수도 있어 잔금위험있음.
전세는 후속투자자 들어오기전에 빨리 빼고 나와야함. 전세는 속도.
2-4주 간격으로 아파트 매매가, 전세가 업데이트.
비슷한 라인은 물건 다봐야함, 중흥, 금강.
투자금 8천만 있다면?
1. 내투자금으로 매수할수있는 단지 파악하기. 매전차 나옴. 평형 다양하고, 매매값도 다양함. -> 어떤식으로 판단?
1-3등라인을 엑셀표에 씌우기. 아파트가 지도에 위치에 있으면 편함. +5천으로 보기.
2. 저평가 단지 찾기(평형 고정) - 살수있는 가장 좋은 단지 선택
전용 59 . 한아름삼동동, 복사골. 한아름라이프현대.(4등) 그린타운 (2등) 덕유(3등) -> 점더 보태면 2-3등 라인 할수있겟구나.
하고 전체로 보기. 이런아파트들 정찰병으로 갖고있음.
3. 수익률 검증: 고점대비 얼마나 떨어졋는지. 수익률도 고려해서. 내 투자금으로 더 좋은거 하기.
부동산 최소 1시간반띄우기. 10시 -11시반- 1시- 14시반- 16시. : 정리하는 시간 필요. 짧게잡으면 시간 밀림. 보통 6-7시에 닫으니. 계산해서 움직이기.
물건 1-4개 중에 괜찮은집을 비교하며 소거해가기. a부동산에서 2번쨰집만 남기고 b부동산 감. 젤좋은ㅇ거 하나남기고. 나중에 남은거 비교.
20개 본거 하나도 생각안남.꼭 정리해야함. 하루안에 완성해야함. 몰아서 하면 생각안남. 당일정리 원칙.
하나의 매물만 협상을 하는것이 아니라 최소 2개 이상 진행. 5군데 후보나오면 다 깍아달라고 연락.
그중에 같은 가격이면 조건 좋은거, 가격깍이는 서 매수.
이장표 하나는 간직하자 !. 목적은 더 싸게 사는거다.
매도자의 상황과 나의 상황에서 내가 도움 줄수있는 부분있는가? ; 매도자가 언제가지 계약서 써야한다는 조건, 급매가능. 천 깍아주면 바로 계약서 써줄게요. 파는 입장에선 잘안깍아주는게 디폴트. 안깍아주면 조금더 나에게 좋은 조건으로 갈가.
비교할건 2가지. 아파트, 어제의 나. 중요한건 완벽보다 완성. 위기속에서 기회를 잡는 사람들의 특징: 할수있는것과 할수 없는것을 구분. 할수없는것: 시장 예측(언제 오른지 판단).세금변화 (취득세, 종부세, 재산세, 양도세 완화). 투자 본질은 가치대비 싸게사서 가치찾을때까지 기다리는 것. 할 수있는것: 현재 시장에서 가치있는 아파트를 저렴하게 사는 실력을 갖는 것.
포기해야겠다는 생각이 들때야말로 성공에 가까워진 때이다.
