[바킨베스터] 썩은빌라/구축빌라 매도하기 전에 참고하시면 좋을 글

안녕하세요.

행동대장 바킨베스터입니다.🤓

아주 추운 겨울을 지나 봄이 조금씩 

다가오는 듯 합니다.

그래도 아침저녁 일교차가 심하니 

감기에 유의하시길 바랍니다.

얼마전 증여 받는 빨간 벽돌집. 

소위 말해 구축 썩은 빌라를 

매도하여 명의와 종잣돈을 확보하였습니다.

매도를 결심한 순간부터 

6개월이 걸려 지난 1월 달에 

잔금계약을 완료하였고

세금까지 납부완료 하였습니다.

개인적으로는 아파트 투자를 지향하기에

요즘같이 주택 수에 따라 

취득세 및 보유세가 영향을 받기 때문에 

초기부터 나의 보석함 관리가 중요한데요.

그 중 정말 골치 아픈 썩은 빌라를

매도한 후기를 공유드려봅니다.

나의 물건의 상황을 정확하게 파악할 것

최초 제가 보유하고 있는 물건은 시세 1억 초반,

월세 보증금 1,000만원에 

35만원으로 월세가 셋팅 된 상태로

증여를 받은 상황이었습니다.

(경기도 하급지, 개발계획 미정)

해당 물건과 관련하여 인근의 여러 부동산에 

전화하여 시세를 문의하고 현재 시장 분위기

및 시장동향을 파악한 결과 

다른 물건들 보다 월세 수익도 낮고, 

재개발을 기대하기 어려워 아무도 나의 물건을 

거들떠 보지도 않은 채 수리비만 나가며 

그렇게 낡아가고 있었습니다.

투자 코칭에 따라 내가 보유 중인 

물건들을 모두 정리하여 하나로 합쳐야만 했고, 

무작정 나의 물건을 내놓기에 앞서

'과연 나의 물건은 어떤 사람이 살까?'

라는 근본적인 고민부터 출발하여 

역지사지로 접근하기 시작하였습니다.

※ 역지사지 시나리오 : 1.2억에 나의 물건을 산다면?

 1) 1.2억을 은행에 넣고 연 3.5% 이자받기

 2) 실투자금 1.1억으로 빌라사서 월세 35만원 받기

이러한 시나리오를 놓고 아래와 같이 장단점을 분석했습니다.

위와 같이 표를 작성하여 매수하는 사람의 

입장에서 내 물건을 객관적으로 분석하니

나의 물건은 전혀 매력적이지 않았습니다. 

(사면 진짜 바보다…)

그래서 저는 위와 같이 분석을 마치고 

매수자 입장에서 매력적으로 만들고자

기존 임차인 계약을 월세 → 전세로 전환하여 

매수자 입장에서 투자금을 줄이는 방법으로

전략을 수립하여 한 단계를 추가하였습니다.

주거 약자를 위한 정부 지원 정책 활용하기

글을 써 내려가기 앞서 절대 주거 취약계층을 

무시하거나 낮추어 보려는 것이 아님을 

먼저 밝히고 글을 이어가고자 합니다.

사실 제가 보유한 물건에서 거주하시는 분들은 

대체로 아직 경제력을 키워 나아가야 하는 

사회 초년생들이거나, 반드시 저렴한 임대료로 

집안의 컨디션을 포기해서라도 

해당 지역의 위치에 살아야 하는

어려운 상황에 직면하신 

주거 취약계층이 대부분 이라는 것을 
부동산 사장님과 동네 분위기 통해 알았습니다.

그렇기 때문에 현재 월세 보증금 1천만원도 

일반 사람들 보다 더 크게 느껴지고 

현재 수준의 임대료 보다 더 많이 지불할 경우

삶의 터전이 바꿔야 는 분들이기도 합니다.

이러한 상황이었기에 기존의 임차인들께서는 

임대 조건을 크게 변경하지 않는 선에서 

지금의 집에서 거주하기를 희망하셨습니다.

저는 이러한 상황을 알고난 뒤 부동산 사장님과 

이야기한 결과 각 지역별 주택공사에서 

주거 취약 계층을 위해 낮은 금리의 전세 보증금을

지원해주는 정책이 있다는 것을 알게 되었습니다.

이에 따라 보유 중인 주택의 공시지가 기준으로 

최대한 받을 수 있는 전세 보증금으로 재계약을 하였습니다. 

그렇게 나의 물건의 전세가율을 높여 매수 희망자의 입장에서 
실제 필요한 투자금을 줄여 상대방에게 꽤나

투자로써 매력적인 물건으로 만들어 다시 내놓았습니다.

(임차인께서는 5년간 월세가 동결이였기에 소폭 인상하는 
 수준에서는 다행히도 저의 제안을 받아주셨습니다.)

※ 혹시 위와 같은 환경에 살고 계신 분들이 임차인이라면,
   정부지원정책을 제안하여 임대계약의 형태를 변경하는 것을

   고려해봄직 하다고 생각합니다.

일잘러 사장님께 두둑히 보상하기

선배님들을 통해 듣기로는 썩은 빌라를 매도하기 

위해서는 최소 10개 이상, 100개, 300개까지 

내놓을 수 있을 만큼 최대한 많이 내놓아서 

나의 물건을 찾아올 손님의 접점을 많이 

만들어야 한다고 여러 차례 강조하셔서 

조언에 맞춰 준비하려 했습니다.

그러나 제가 최초로 접근한 부동산은 

해당 지역에 유일하게 있는 부동산이었으며, 

모든 임대인, 임차인이 해당 부동산을 통해

모든 거래가 이루어 지는 핵심 부동산이었습니다.

그리고 앞서 이야기한 내용과 같이 

월세 → 전세로 전환하여 매매를 진행하였고

매력적인 물건으로 만들어 놓았음에 따라

얼마 지나지 않아 나의 물건을 매수하겠다는 

유니콘 같은 사람이 나타났습니다.

저는 해당 손님을 부동산 사장님께서 상담하시면서 

어떤 반응을 보였는지 확인하였고,

정말 흔치 않게 오는 기회이기 때문에 

반드시 매도하기 위해 꼭 잡아 달라고 

사장님께 여러 차례 요청 드렸습니다.

복비 두 배를 드릴 생각을 갖고 있었습니다.

그 결과 기존에 내놓은 가격보다 싸게 매도하여 

거래는 성사되었고 저에게는 종잣돈과 보석함의 

용량을 확보하기 위해 반드시 매도해야 하는 

상황이었기에 기회비용을 따졌을 때  깎아준 금액 보다도 

훨씬 이득이라 생각했습니다.

저는 흔쾌히 양보하였고 그렇게 거래가 성사되었습니다.

뿐만 아니라 이러한 나의 어려움을 해결해준 

부동산 사장님께도 보너스 비용을 추가적으로 지급하면서 

일잘러 사장님과의  환상의 콜라보레이션으로 

그 어렵다던 구축 빌라를 매도를 할 수 있었습니다.

※ 저의 경험이 100% 전부 맞다고 판단하지 않습니다. 
   그렇기 때문에 매도를 계획 중이라고 하시면 해당 지역의
   부동산 사장님의 능력치, 외부에서의 수요 유입 등을 

   고려하여 적정한 전략을 선택하시면 좋을 듯 합니다.

이상 6개월간의 대장정으로 마무리 된 구축, 

소위 말하는 썩은 빌라를 매도한 후기를 공유드리오며

혹시나 저와 유사한 물건의 매도를 계획하시는 

동료들께도 도움이 되고자 적어봅니다.

이상 매도 후기를 마칩니다.

감사합니다.