안녕하세요 모애옹입니다.
오늘은 월부학교 5강 오프강의를 듣고 왔습니다!!
매도는 예술이 아니라, 계획! - 마그온 선배님
0호기 매도 경험이 있지만 임차인이 살고 있는 집을 매도해본 경험은 아직 없는데요. 이번 강의를 통해 임차인이 살고 있는 물건의 매도를 계획하는 법을 배울 수 있었습니다.
매도 기준 3가지를 충족한다면 매도를 진행할 수 있는데요 임차인 만기 시점을 기준으로 최소 6개월 전부터 매도 준비를 해야한다고 하셨습니다.
매도 계획에서 중요한 3가지는 다음과 같습니다.
- 매도가 스스로 설정하기
- 부동산에 매물 내놓기
- 전화, 부동산 방문하기
처음으로 임차인의 의사를 확인하는 것이 시작
ㄴ 임차인의 의사에 따라 체크해야할 포인트가 달라짐
방향이 결정되었다면 내 물건의 가치를 객관화하기
ㄴ 매수할 때와 마찬가지로 전임을 해야하는 것이 포인트
ㄴ 가치가 파악되었다면 매도 시 수익금/양도세 계산
ㄴ 매도가격과 네고 범위 설정하기
0호기 매도 시에 매도 가격은 설정했었으나 네고 범위는 설정하지 않았었는데요. 매수자에게 네고 요청이 들어왔을 때 당황했던 기억이 납니다. 매수자 입장에서는 당연히 네고를 요청할테니 미리 범위를 설정해두는 것이 정말좋겠다는 생각이 들었습니다.
물건을 어떤 범위까지 내놔야 하는지, 심지어 어떤 시간에 연락하는 것이 좋은지도 알려주셨는데요. 현재 매도를 진행하고 있진 않지만 전세를 뺄 때도 비슷하게 적용해볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
BM: 매도 상황 양식으로 정리해보기
매도 계획을 세워서 시기에 맞는 행동을 하며, 매도 가격을 스스로 설정할 수 있고, 매도와 동시에 매수를 준비할 수 있는 투자자가 되도록 노력하겠습니다.
가치 성장투자로 이어지는 징검다리 투자 - 딩동댕2 선배님
이번 강의에서 비교 평가 기준을 굉장히 명확하게 배울 수 있었습니다. 물론 공식처럼 딱 맞아 떨어지진 않겠지만 이번 학교에서 경험했던 수도권, 지방 임장지를 대입해서 생각해볼 수 있었습니다.
땅의 가치가 높은 수도권에서는 눈에 보이는 것을 ‘의심’하고 땅의 힘이 상대적으로 약한 지방에서는 눈에 보이는 것을 ‘믿으라고’ 하셨는데요. 광역시는 그 둘이 공존하는 곳인 것도 알 수 있었습니다.
징검다리 투자 기준에 대해 알려주셨지만 가치 성장과도 통하는 투자 기준이라는 생각이 들었습니다.
강의에서 가장 좋았던 부분은 징검다리 투자의 의사 결정 방법이었습니다. 현재 2호기 투자 진행 중인데요 타겟 전수조사 방법 바로 적용해보려고 합니다. 또한 싸다고 좋은 것이 아니라 환금성이 매우 중요한 부분이라는 것을 알 수 있었습니다. 투자로 보는 단지들이 네고가 거의 안 되는 상황인데요. 무리해서 깎기 보다는 투자 자체가 더 중요함을 알고, 타겟 전수조사 → 비교 평가 → 기계적 선택 프로세스를 통해 감정이 아닌 구조로 행동하겠습니다.
BM: 투자금에 맞는 범위로 타겟 전수조사 실시
가장 큰 리스크는 나 자신이었다 - 험블 선배님
실력있는 투자자란 다음과 같은 사람입니다.
- 결과만큼 과정이 좋은 투자를 하는 사람
- 상황보다 가치를 우선으로 판단하는 사람
저의 1호기 투자도 운이 많이 따라줬던 투자였는데요. 운은 절대로 지속될 수 없다는 것을 알고 실력을 채우기 위해서 노력하도록 하겠습니다. 그리고 규제 상황에서 투자를 진행하다보니 상황이 좋은 매물들에 끌리는 경우가 많습니다. 편한투자가 나쁜 것은 아니지만 무엇보다 중요한 것은 가치라는 것을 잊지 않도록 해야겠습니다.
BM : 매물문의기록&튜터님 피드백 정리 해두기
투자에 앞서 우리가 마주한 고민 부분이 많이 공감이 갔습니다. 저도 2호기 투자를 준비하면서 대출 사용 여부를 고민했었는데요. 제시해주신 대출 활용 기준을 통해 다시 한번 점검해보도록 하겠습니다.
BM: 나만의 기준으로 대출 검토해보기 (기대수익 / 감당가능여부 / 포트폴리오안정성 / 상환일정)
쏟아지는 규제와 정부의 엄포 속에 두려움 마음이 많이 들었습니다. 하지만 이것을 리스크로 생각하고 대응의 영역으로 여겨야겠다 생각했습니다. 말씀하신대로 비용보다 자산의 가치에 집중하고 그것을 지키기 위한 노력을 하겠습니다. 51:49의 선택을 이어나간다면 후퇴가 아닌 전진이라는 것도 잊지 않겠습니다.
선배 강의는 늘 실효적이고 당장 필요한 내용을 알려주셔서 큰 도움이 되는 것 같습니다.
강의 준비와 긴 시간 강의하느라 고생해주신 마그온님, 딩동댕2님, 험블님 세 분의 선배 투자자 분들께 감사드립니다!
