수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요!
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
찰리멍거의 투자 원칙 중에 하나인
“다학제적 관점”으로 접근하여 가치를 판단하는 이야기는
많은 분들이 들어보셨을 것입니다.
다학제적 관점(Multidisciplinary perspective)
복잡한 문제나 질환을 해결하기 위해
서로 다른 전문 분야의 전문가들이 모여 각자의 지식과 기술을 공유하고 협력하는 접근 방식
오늘은 우리가 왜
아파트의 가치와 가격을 공식처럼 생각하지 않고
임장과 임보 그리고 동료들과의 소통 통한 “다학제적 관점”으로 판단하는지
그 이유에 대해서 이야기하려합니다.
A와 B 두개의 단지가 있습니다.
A단지는 1994년식 1,059세대 전용84 2.8억
B단지는 2000년식 672세대 전용84 3.9억
보시다시피 같은 생활권을 공유하는 인접한 구축 단지이지만
1.1억이라는 큰 가격차이를 보이고 있습니다.
여기 또 다른 두 단지 C와 D가 있습니다.
C단지는 1998년식 893세대 전용84 2.7억
D단지는 2004년식 694세대 전용84 3.4억
위의 A,B와 비슷하게 같은 생활권을 공유하는 구축 단지이지만
0.7억이라는 가격차이를 보이고 있습니다.
우리는 여기서
“같은 생활권에서 연식 6년 정도 차이나는 구축은 가격이 비슷하게 형성될 수 있겠구나!”
"상품성이 거의 남아있지 않은 구축 단지들이고,
A단지와 B단지가 같은 생활권을 공유하고 인접해있는데
A단지가 B단지보다 1.1억이나 싸네?! A 단지가 저평가구나!"
라고 단편적으로 생각하고 넘어 갈 수 있는데요.
이러한 단지의 가치 판단과 투자 의사결정 단계에서
확신을 갖기위해 우리는 다양한 방면으로 고민해 볼 필요가 있는 것입니다.
자 그럼,
A와 B 단지의 가치 차이에 대해서 하나 하나 살펴보겠습니다!
1.상품성
단지의 연식과 세대수 외에도 단지 안팎으로
손품과 발품을 통해 면밀히 파악해봐야하는 부분들이 있는데요.
구축일 수록 중요한 구조와 관리 상태입니다.
“구조”
A단지와 B단지의 전용 84 Type의 구조는 동일하지만,
전용 59 Type의 구조가 계단식과 복도식으로 차이가 있는 것을 알 수 있습니다.
단지 내 복도식 구조와 있고 없고 또한 단지의 가치와 가격을 결정하는 하나의 요소라는 점!
“관리상태”
임장을 통해 직접 확인 한 두 단지의 관리 상태에서 큰 차이점은 [주차] 였는데요.
두 단지 모두 25년 이상 된 구축으로 조경에서 특별한 점은 없었지만,
A단지의 경우 극심한 주차난이, B단지의 경우 상대적으로 여유로운 주차 상황이었습니다.
(실제로 A단지는 지하주차장 B단지에 비해 상대적으로 적었습니다.)
2. 주변 환경
A단지의 경우 해당 생활권의 메인 상가와 가까운 곳에 위치하고 있고,
B단지는 상대적으로 멀리 위치해있습니다.
하지만, 시야를 더 넓혀본다면
B단지 인근으로는 스타필드가 들어올 예정이며, 스타필드 위로 신축 상가가 형성되어있었습니다.
결국 사람들이 더 선호하는 신축 상가와의 접근성이 B단지가 더 좋은 것을 알 수 있었습니다.
3. 거주민들의 선호도
이 부분은 발품. 특히나 전임이나 매임을 통해서 알 수 있는 부분이었는데요.
매물임장을 통해 알게 된 부분은
해당 생활권에서 스타필드와 신규택지 상권의 접근성이 선호도에 큰 영향을 미치며,
주차 상황과 단지 관리 상태 등을 이유로 두 단지를 바라보는 거주민들의
선호도 차이가 크다는 것이었습니다.
결국, 지금까지 살펴본
상품성과 단지의 주변 환경을 살펴보며 알게 된 가치의 차이가
거주민들의 선호도에 까지 이어질 수 있는 것을 알 수 있었습니다.
실제로 단지의 과거 가격에서 또한 가치의 차이를 확인 할 수 있는데요.
두 번의 상승장을 겪는 동안,
A단지는 상승장에서의 가격차이가 크지 않은 반면에
B단지는 지난 상승장 대비 최근의 상승장에서 가격 상승이 있는 것을 확인할 수 있었습니다.
만약에 앞서 말했듯이
A단지가 저평가라는 단순한 사고의 흐름으로 투자를 했더라면
그 결과는 과거의 그래프를 보며 생각해 볼 수 있을 것입니다.
우리 모두 하나의 앞마당을 선명하게 만들어가기 위해 많은 시간을 투자하고 있는데요.
이러한 노력들이 모두가 원하는 좋은 결과로 이어질 수 있도록
연식과 위치 만으로 단순하게 가치를 판단하고, 가격을 비교해보는 것이 아닌
다양한 관점에서 단지들의 가치와 선호도를 파악하려는 노력이 필요하겠습니다.
# Action Plan
1) 연식과 단지의 위치 만으로 가치 판단하지 않기
2) 단지의 가치를 제대로 파악하기 위해 손품/발품 적극 활용하기
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
