[펑션] "부동산 투자 황금 로드맵" 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자 황금 로드맵

저자 및 출판사 : 부동산 김사부(김원철) 지음, 다산북

읽은 날짜 :

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #진정한 리치라이프 #아파트 #사이클

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

: 저자 김원철은 대한민국 1세대 부동산 전업 투자자이자, '전세 레버리지 투자'라는 개념을 대중화시킨 인물입니다. 20년 넘게 시장의 폭등과 폭락을 몸소 겪으며 쌓아온 실전 노하우를 바탕으로, 단순한 투기가 아닌 '시스템'으로서의 부동산 투자를 강조합니다. 현재는 부동산 투자 교육 기관인 '부동산 차트 연구소'를 운영하며, 수많은 투자자에게 흔들리지 않는 원칙과 안목을 전수하고 있습니다.

2. 내용 및 줄거리

:

이 사이클이 이제는 예측할 수 있는 수준, 더욱 명확해진 수준이 되었다. 왜일까? 사람들이 똑똑해졌고 더 이상 시장에 바보가 존재하지 않기 때문이다.

 

다음 단계는 ‘수익형 전세 레버리지 기법’이다. ‘수익형 전세 레버리지 기법’을 활용하면 그저 돈 많은 늙은이가 되어가는 삶이 아니라, 돈을 충분히 쓰며 인생을 즐기면서 살 수 있게 된다.

 

자유롭게 살려고 하기보다는 여유롭게 살겠다는 정도로 방향을 정해 망나니처럼 날뛰는 우리의 욕망을 다스리는 것이 좋다. 그것이 진정한 리치 라이프의 삶이다.

 

내가 얼마를 보유하고 있느냐의 문제가 아니라 ‘계속 수익을 창출할 수 있는 시스템이 있느냐 없느냐’의 문제다. 즉, 계속 수익을 창출할 수 있는 시스템까지 마련되어야 리치 라이프의 완성이라고 할 수 있다.

 

부동산 시장은 일반적으로 동시에 오르고 동시에 내린다. 그렇다고 해서 딱 같은 날 오르고 같은 날 내린다는 뜻은 아니다. 지금이 오르는 때라면 웬만한 부동산은 거의 다 오르고, 지금이 내리는 때라면 강남의 부동산이라고 해도 내린다. 그래서 내 물건이 올랐다고 해서 좋다고 팔았다면, 다른 부동산을 사기가 여의치 않다.

 

부동산 시세는 이유가 발생하자마자 즉시 반영된다. ‘급등’은 어느날 갑자기 일어난다. 그러니 그 효과를 누릴 수 있는 유일한 길은 미리 사놓고 여유를 가지고 그날을 기다리는 일뿐이다.

 

4년이라는 숫자는 내가 부동산 시장을 거의 30년 가까이 경험하면서, 그리고 이전 자료들을 검토하면서 내린 결론이다. 4년 정도를 기다리다 보면, 좋은 부동산을 좋은 시기에 잘 골랐다고 가정했을 때 투자 금액 대비 자금이 거의 2배가 되곤 했다.

 

투자는 우리가 여태까지 알고 있던 당연한 원리를 거스르는 행위이다. 무조건 열심히 해야 결과가 좋은 것이 아니라, 원리를 알고 그에 맞게 자제심을 발휘해야 오히려 좋은 결과가 따라오는 것이 부동산 투자다.

 

그래서 4년이다! 다시 한번 말하지만, 대중은 최대한 참아봐야 3년이다. 대중의 속성을 뛰어넘으려면 거기서 딱 1년만 더 참아봐라. 인생이 달라진다.

 

목표를 달성하기 전까지는 어떤 상황이 와도 투자된 자금을 꺼내서 다른 곳에 쓰지 않아야 한다.

 

약세장이 약 60%로 가장 긴 기간을 차지한다. 그리고 강세장이 약 30%, 하락장이 약 10% 정도를 차지한다.

하락장은 일반적으로 강세장 이후에 오는데, 가장 큰 이유는 강세장에서 거품이 만들어졌기 때문이다. 앞서 말한 것처럼 강세장에서는 매수 세력이 워낙 강하다 보니 물건을 파는 사람은 한도 끝도 없이 가격을 올리려 하고, 그것을 받아주다 보면 결국 말도 안 되는 금액이 형성될 수밖에 없다.

 

부동산 시장의 사이클을 알아야 하는 이유는 사이클을 이용해서 큰돈을 벌기 위해서다

 

부동산이 오르는 가장 기본적인 원리는 결국 ‘희소성’에 있다. 희소하지 않다면 오를 이유가 하나도 없다. 생각해 보면 부동산은 시간이 지날수록 낡으니 오르긴커녕 감가상각이 되어야 맞다. 이런 상식을 깨고 부동산이 세월이 지나도 오르는 이유가 바로 대체할 대상이 없기 때문이다.

 

이렇게 손해를 보고라도 물건을 처리하는 사람들이 모두 정리되면 이제 남은 사람들은 모두 버틸 만한 사람들이다. 그래서 더 이상 눈물의 땡처리 물건이 나오지 않는다. 일반적으로 최고가 대비 30% 수준이다. 하락이 마무리되면 거래가 뜸한 상태로 들어가게 되는데 그 기간은 1년, 길면 2년 정도 이어진다.

그래서 부동산 공부를 제대로 하려고 한다면 약세장일 때 시작하는 편이 좋다.

 

과거에는 핵심 지역의 아파트 전세가가 상승하고 비핵심 지역의 구축 전세가도 상승했는데, 상승률은 그렇게 차이 나지 않았다. 그래서 비핵심 지역의 구축도 싸게만 산다면 수익을 낼 수 있었다.  그러나 지금은 그렇지 않다. 지금은 비핵심 지역의 전세가는 아예 오르지 않고, 핵심 지역 아파트의 전세가는 폭등을 하는 식으로 격차가 매우 벌어진 상황이 되었다.

 

부동산은 인플레이션(정확히는 통화팽창) 때문에 장기적으로 우상향할 수밖에 없다. 그런데 인플레이션만큼만 오른다면 초과 이득이 있을 수 없다. 초과 이득이 생겨나는 이유는 좋은 부동산이 희소하기 때문이다.

 

그중에서도 특히 더 희소할수록, 더 많은 사람이 찾는 것일수록 초과 이익은 크다. 그렇게 투자성이 있는 부동산이 만들어지는 것이다.

 

‘부동산 사이클링 기법’에 따르면 강세장의 끝자락에서는 모두 매도를 해서 현금화하는 전략을 목표로 한다. 이렇게 현금화에 성공하고 하락장이 온 다음에 약세장이 시작된다면, 바로 그때 내 집 마련을 하면 된다

 

왜 대단지여야 하나? 앞서 말한 투자성을 발견하는 정통적인 기법에서 첫 번째, ‘대중이 좋아하는 것을 골라야 한다’에 해당하는 요소이기 때문에 그렇다. 대단지는 단지 관리비가 싸다는 이유로 좋은 게 아니다. 대단지를 선택해야 하는 가장 큰 이유는 노출도 때문이다. 대중에게 노출이 잘 되려면 단지가 커야 한다.

 

"강남역신전"

 

리치 라이프를 위해서는 매달 실질적인 수입을 얻는 시스템 구축을 목표로 해야 한다. 그래야 인생을 살아가면서 하고 싶은 것을 할 수 있고, 위험을 피할 수 있고, 하기 싫은 일을 안 하고 살 수 있다.

 

새로운 전세 레버리지 기법은 내 집을 포함하여 최대 5채까지만 보유한다. 그리고 보유한 주택들에서 나오는 자금으로 리치 라이프를 즐기는 것이다. 이것이 2007년에 ‘전세 레버리지 기법’이 나온 이래로 현재 실정에 맞게 약 17년 만에 완성된 ‘수익형 전세 레버리지 기법’이다.

 

전세가율이 높다면 시장에 대한 부정적인 의견이 많아서 매매가가 올라가지 않는다는 뜻이고, 전세가율이 낮다면 시장을 긍정적으로 보기 때문에 매매가가 높아지는 시점이라는 뜻이다. 그래서 이런 변수를 감안해서 예상되는 전세가율의 범위 수준을 정하고, 그 범위 안에서 매도가가 결정될 것이라고 본다면 충분히 현실적인 매도가를 예상할 수 있다.

 

보수적으로 전세가율 45~55% 정도의 범위 안에 들어간다고 보면 충분히 현실적인 계산이라고 할 수 있다. → 매도가를 산정할 때 전세가율을 이용해서 역산한다.

 

전세가 상승액이 연간 2억 원이 되려면 23억 5000만 원 정도의 전세를 두고 있어야 한다(그래야 8.5% 상승하면 연 2억 원 상승).

 

대출의 수준은 본인이 벌어들이는 수입에서 대출 이자를 갚고도 매달 일정 정도를 저축할 수 있는 수준이어야 한다

 

자금을 절반으로 나눠서 절반은 내 집 마련에 사용하고, 나머지 절반은 투자용 자산을 매수한다. 내 집 마련에는 대출 50% 정도를 사용하는 것으로 하고, 투자용 자산 10억 원으로는 전세를 끼고 부동산을 매수한다.

 

우선 4년 후 입주가 가능한 입주권, 즉 이미 관리처분인가를 끝냈고 이주 및 철거까지 마친 입주권을 매입했기 때문에 4년 후에는 입주를 하게 된다고 봐야 한다. 입주권을 매입할 때는 토지의 매입으로 봐서 취득세율은 4.6%로 단일세율을 적용받는다. 그리고 입주를 할 때는 신규로 취득하게 되는 건물분에 대한 취득세를 내게 되는데, 신규 건물분 세금은 금액도 크지 않고, 이때 내는 취득세도 건물분에 대한 원시취득세로 단일하게 2.96%이다.

 

투자의 진정한 성과를 생각하는 사람이라면 관리처분인가라는 마지막 관문을 통과하고 철거까지 마친 입주권을 선택함으로써 리스크를 확 줄이는 방식이 옳다.

 

입주권은 언제나 주변 신축 아파트보다 약간 낮은 가격으로 거래된다. 왜냐면 금융 비용을 감안할 수밖에 없기 때문에 그렇다. 쉽게 말해 입주권은, 사는 사람 입장에서는 큰 금액을 매도자에게 건네지만 당장 아무짝에도 쓸 수 없는 물건을 사면서 거금을 주는 꼴이다.

 

진정한 리치 라이프를 살고 싶다면 ‘얼마를 벌어야겠다’라는 생각보다는 시스템을 만드는 것이 훨씬 더 중요하다. 또한 어느 정도의 시스템이 마련되면 돈을 쓰는 시점을 잡아두는 것도 매우 중요하다. 그러지 않으면 ‘조금만 더, 조금만 더’ 하다가 그만 돈만 많은 힘없는 늙은이가 될 수 있기 때문이다.

 

양도소득세는 종합소득과 합산하지 않는다

 

찰리 멍거는 이런 이야기를 했다.  “남들이 저에게 ‘그렇게 돈을 많이 벌어서 뭐 하려고 합니까?’라고 물어봅니다. 그런데 저는 매일 아침 일어나면서 너무 행복합니다. 오늘 나에게 어떤 일이 벌어져도 다 해결할 수 있고, 나는 오늘 어떤 일이 갑자기 하고 싶어도 모든 것을 할 수 있으며, 오늘 갑자기 어떤 일이 하기 싫으면 하지 않아도 된다는 그런 마음이 들 때 너무 행복합니다. 그게 내가 돈을 버는 이유입니다.”

 

현금의 중요성은 내가 오랜 세월 투자자의 길을 걸어오면서 수많은 성공과 절망을 겪으며 깨달은 바이다. 또한 수많은 사람의 성공을 도와주면서 그들의 실패와 아픔을 지켜보고 고민하며 깨달았다. 결국 진짜 성공과 실패를 가르는 요인은 ‘현금’이었다는 사실을 말이다.

 

현금은 위험을 피하기 위해서만 필요한 수단일까? 그렇지 않다. 기회를 잡는 역할을 하는 것 또한 현금이다. 투자의 대상이 되는 모든 것들은 결국 사이클을 만들 수밖에 없다. 그런데 어느 정도 예측 가능한 사이클이 있는가 하면 전혀 예측할 수 없는 사이클이 만들어지기도 한다. 만약 갑작스러운 폭락이 일어났다면 어떻겠는가? 투자 물건을 가지고 있던 사람들에게는 재앙이겠지만, 현금을 가지고 있던 사람들에게는 일생일대의 기회가 된다. 바로 이렇게 재앙은 예고 없이 다가오지만, 기회도 예고 없이 다가온다.

 

연간 수익률 15%로 14년 이상 지속적으로 복리로 늘렸다는 점은 그 어떠한 투자상품보다 탁월하다는 뜻이다.

투자의 세계에서는 이러한 원리를 ‘일찍’ 아는 것이 매우 중요하다. 언젠가 그 원리를 모든 대중이 알게 되는 날이 반드시 올 수밖에 없기 때문이다.

 

좋은 투자자로 성장하기 위해서는 이렇듯 새롭게 지어지는 대규모 아파트가 바꿔놓을 도시의 가치를 미리 그려볼 수 있는 능력을 갖추기 위한 훈련을 하는 것이 중요하다.

 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 김사부 김원철 님은 너바나님의 스승님으로 알고 있었다.

"부동산투자의 정석"이라는 책 소개글에 너바나님의 글이 있었던 기억이 있다.

김사부님은 진정한 리치라이프를 위한 부동산 투자를 2단계로 나누어 말씀하신다.

#1단계

: 5천만원 이상의 투자금으로 일시적2주택 양도세 비과세 혜택을 받으면서

4년에 수익률 100%를 달성하면 팔고 또 매수하는 식으로 해서 순자산 20억을 만든다.

#2단계

: 20억 중 10억과 나머지 대출을 이용해서 내집마련을 한다.

남은 10억으로 신축 아파트를 매수한다.

4년후에 저축액+전세가상승분으로 입주권을 매수한다

4년 후에 저축액+전세가상승분으로 입주권을 매수한다

4년 후에 마지막 입주권을 매수한다.

→ 24년만에 매월 순수익 1200만원이 창출되는 리치라이프 시스템이 완성된다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 매월 순수익 1200만원 이상의 월급 같은 돈이라니!

꿈만 같은 이야기라 느껴진다.

하지만 총 소요기간이 24년이다.

24년동안 매년 2500만원 이상 저축할 수 있어야 하고

투자수익은 양도세 낼 돈 따로 두는 것 외에는 사용하면 안된다.

즉, 이것을 실현하려면 24년간 절제하는 삶을 살아야 한다.

그래서 아무나 못할 것 같지만,

원칙만 지키면 누구나 할 수 있을 것 같다.

또한 김사부님은 투자할 아파트 고르는 투자원칙으로 “강남역신전” 원칙을 들고 있다.

"강남 도달 시간,

역세권,

신축(7년이내)"

를 기준으로 삼고 있다.

너바나님의 “직장, 교통, 학군, 환경” 과는 약간 다른 듯 하지만

일맥상통한다.

이 책의 내용은 현재 취득세 부담 등 세제 부담으로 인해 주택 챗수를 많이 늘려갈 수 없는 시대적 상황에서

수익률을 극대화할 수 있는 방안을 제시한다고 생각한다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 너바나님의 “나는 부동산과 맞벌이한다”, 너나위님의 “월급쟁이 부자로 은퇴하라”