[ 열반 중급반 49기 5조 -다산 잭슨- ] 독서 를 통해서 , 복기 와 투자 마인드 세팅 하는 방법

#투자자 의 성장 에서 절대 변하지 않는 것 

1. 독서, 강의, 임 장, 임 보, 투자, 어느 하나 중요하지 않은 것 이 없다. 

다만, 내가 가장 부족한 곳으로 돈이 새고 , 성장하고 성공하는 것을 방해 한다는 것! 

2. 2억 있으면 어디 가야 되요 ? 가 아닌 투자에 대한 지식 이 아니라 , 

투자 에 대한 이해도 와 단단한 마인드 셋 가 가장 중요하다. 

3. 투자 에 대한 바른 인식 , 부화뇌동 하지 않는 단단한 마음 과 시행착오 를 줄일 충분한 준비를 

독서를 통해서 채울 수 있 다는 것! 

#성공 투자로 이끄는 두 가지 축

“상당수는 좋은 종목을 샀음에도 변동성을 견디지 못하고 중도에 매도한다.”

장기적으로 부를 쌓는 힘은 두 가지를 함께 다루는 능력에서 나온다. 

시간 ( 가격의 변동성 을 이해하고 , 이겨내는 감정적 과정 ) 

+

방향 ( 올바른 투자 대상을 고르는 기준을 적용한 과정 ) 

#투자에서 가장 중요한 것은 ‘투자자 자신’ 이다. 

투자에 대한 올바른 인식 , 흔들리지 않는 원칙 , 그리고 스스로 의 마음을 다룰 줄 아는 능력이! 

독서는 투자의 인식과 단단한 마음을 만드는 가장 중요한 뿌리 가 된다! 

#현재 규제 시장 모습 은 ?

25.10.15 토지 거래 허가 구역 지정으로 매매 거래 불가 한 매물 들이 거래 가능한 매물로 출하 되고 

지난 몇 개월 대비 물건 수 가 늘어난 것은 사실 이다. 

그리고 초고가 주택 시장 인 강남구 ( 1급지 , 2급지 ) 의 시장은 고가 주택 보유세 부담으로 

인한 매물 증가는 눈에 띄고 있다. 그외 서울 , 수도권 지역 매물수 는 과거 대비 하여 부족하다. 

오히려 입지가 약하거나 조금 떨어지는 곳 에서는 다 주택자 양도세 중과 를 피하고자 하는 물건이 늘고 있으나 

5월 9일 이후는 매물수 가 줄어들 것으로 생각 해 볼수 있다. 

현재 지방의 부동산 시장 분위기는 ? 

지방은 지역 별 공급 상황에 따라 확연한 차이를 보이며 , 

지역 내 에서도 산발 적 온도를 보여 여전히 기회가 있음을 알 수 있다. 

지금 규제 와 비규제 시장 상황 에서 전체 앞마당 지역의 시세를 직접 확인해보면 

시장에 대한 이해를 높일수 있는 시기 이다. 

( #투자가 지금 안되더라도 앞마당 시세 추적하며 가격의 감 을 익히고 , 시장에 대한 이해를 높이는 시기 

이기 때문에 지금 상황에서 시세 를 트래킹 하기! -성장- )

#지금은 혼란이 지속되는 시장이다. 그러나 수도권 비규제 지역 , 지방 도시의 투자 기회를 볼수 있고 

실거주 가 가능하다면 내집 마련 관점으로 먼저 접근해도 좋은 기회를 볼 수 있다는 것!

지금 시장에서 투자에 대한 유연한 생각 이 필요하다. 

이유는 꼭, 전세 레버 리지 를 하여야 투자가 된다! 가 아닌 나의 시간 과 돈을 들여서 ,

내가 갖고 있는 자본안 에서 가장 좋은 자산을 사는 것 이다. ( 규제 지역에서 실거주 가능하다면 ) 😎

“자산 시장을 따라잡으며 목표 자산으로 가까이 가는것 이 가장 중요 하다는 것 을 잊지 말자! ”

-본질 을 항상 기억하자 -

#투자 원칙 

가치가 있는 것을 가치 보다 싸게 산다

필요한 것 : 비교 대상이 많을 수록 & 가치를 잘 알 수록 

저평가 물건을 찾기가 쉬워진다.

상대적으로 싼 가격 , 가치 대비 비싸지 않은 가격 인가 ?

비교 평가 를 통해서 반드시 확인 할것 ! 

# 1.저 평가 의 개념 

해당 단지 의 전고 대비 하락 률 이 -20% 이상이라면 , 저 평가 인 가격으로 볼 수 있지만 , 

해당 지역 안에서 , 진짜 저 평가 단지 인가? 까지 생각 하여야 한다. 

같은 투자 금 으 로 더욱 좋은 가치를 사야 하기 때문 이다.  

그리고 지금 시장 에서 진짜 중요한 것 은 , 

전고 대비 하락 률 이 아닌 상승률 을 봐야 하는 시장 이라는 것 이다. 

그럼 하락하지 않은 가격인 , 상승 장 이기 때문에 투자 못하는 건가? 😮

투자 의 핵심은 비교 평가 ! 같은 년 식 , 같은 세대 수 의 단지 별로 서로 가치를 비교 하여 

가치 대비 가격이 싸다면 , 투자 할수 있다. 여기서 중요한 것 은 좋은 판단을 위해 

비교 할 수 있는 앞마당을 늘리는 것! 

#서울 수도권 과 지방 의 가치를 결정하는 요소 

# 2.환금성 ( 환금성이 좋은 물건에 투자 하는 이유 )

환금 성 이 좋은 물건은 하락장 이라 도 꼭 팔아야 할 때 낮춰 서 라 도 팔 수 있지만 , 

환금 성 이 약하면 꼭 팔아야 할 때 , 가격을 낮춰도 팔 수가 없어 어려움 격게 된다는 것!

지방 광역시 의 구축 이 입지가 좋아서 가격 방어 가 된다는 오판 을 할 수 있다는 것 

환금 성 이 떨어지기 때문에 거래가 되지 않아서 , 가격이 하락 하지 않을 수 있다는 것을 반드시 알아야 한다! 

# 3. 원금 보존 

전세 가율 ( 전세 가율 을 어떻게 해석 하나요 ? )

아파트 매매가 = 전세 가격 + 자산 기대 가격 

으로 볼 수 있으며 , 매매 가격 이 10.0억 / 전세 가격 3.0억 = 전세 가율 은 30% 가 됩니다. 

전세 가격 은 = 실 거주 가치 

매매 가격 이 10.0억 이라고 하였을 때 , 전세 가격 3.0억 을 제외한 7.0억 이 자산 기대 가격 

으 로 해석 할 수 있다. ( 집값이 오를 것에 대한 기대 가격 )

반면에 같은 권역 생활권 에 아파트 매매 가격이 4.0억 / 전세 가격이 3.0억 으로 

실거주 가치는 동일한 전세 가격을 가지고 있지만 , 상대적 으로 매매 가격이 매우 싸다. 

자산 상승 기대 가격이 25% 밖에 되지 않았고 , 전세 가율 은 75% 로 매우 높게 나타난다. 

그럼 같은 권역 내에서 , (실거주 가치)비슷한 땅의 가치를 가졌지만 , 전세 가율 이 매우 높게 나타나는 단지 가 있다면 ,

저평가 ( 수요 / 사람들의 기대 심리 가 아직 반영 하지 못한 상태 또는 시기 라고 볼 수 있음 ) 일수 있다. 

그래서 전세 가율 을 보고 , 비싸지 않다 또는 가치 대비 저 평가 일수 있다. 라는 것 을 알수 있기 때문에 , 전세 가율 을 먼저 판단 하는 것 이 중요 하다. 

( 전세 가율 이 낮으면 , 가격이 비싼 상태 , 매수 후 하락 한 환경 이 조성 )

전세 가율 이 높으면 , 가격이 싼 상태 , 매수 후 하락 가능성이 약한 경향 이 있다. 

' 제대로 이해한 전세 가울 과 원금 보존 '  😉

매매 가격 은 전세 가격 보다 떨어지지 않는다. 하지만 , 전세 가격이 떨어진다면 , 매매 가격또한 떨어질수있다는것 

그러나 가치가 있는 단지는 결국 가격이 가치를 찾아간다는 사실 , 그때 까지 내 투자금을 절대 잃지 않고 지킨다!

# 리스크 관리 ( 가장 중요 한 것 , 반드시 미리 검토 합니다 )

투자를 결정 하기 전 반드시 ‘3년간 입주 예정 물량 ’ 확인 하여 리스크 의 존재 여부를 체크 한다!

그리고 내가 감당 가능한지 검토한 후 결정 을 해야 한다!

저평가 는 기본 이고 , 다음 , 환 , 수 , 원 이 다 갖춰 지고 , 감당 가능한 리스크 인지 검토 하며 , 이때 

공급 물량이 너무 과다한 리스크 를 안고 투자 하지 않았으면 한다! 

단 , 리스크 가 없는 투자는 없다! 

“ 공급 물량 이 많다고 해서 그냥 투자 하면 안되 겠 네 ? 라고 ”퉁" 치고 의사 결정을 하기 보다는 , 오히려 많은 공급 물량으로 아직 매매 가격 이 눌려 있어 (공급이 기회가 되기도 한다) , 상대적 저 평가 인지 많은 비교 평가 로 검토를 하고 , 가치고 있고 가치 대비 가격이 저평가 되어 있다면 , 투자 이후 전세 가격의 변동성 을 보고 감당 가능한 자산 인가 ? 까지 생각 해보는 것이 중요 하고 투자 의사 결정 까지 해본다.

#과도한 리스크 로 망하지 않고 살아 남는 투자 법. 💥💥 -중요-

1.잔금 대응이 안되는 매물 투자 하지 않는다

2.무리한 전세가 고집 하기 않기 

3.더 좋은 걸 사고 싶다는 욕심 제어 / 과도한 대출 로 투자 금 사용 금지 

4.전세 상승금 은 5% 이내 , 무리한 재 투자 금지 

5. 감당 가능 한 규모 로 운용 한다! 

( 짧은 시기 에 여러 채 매수 하는 것은 리스크 가 너무 크다 ) 

#그럼 우리가 어떻게 투자를 해야 할까 ?

돈 버는 투자 프로세스

1. 분위기 임장 을 통해서 해당 지역의 생활권 순위 를 파악 한다. -입지-

2.단지 임장 을 통해서 , 생활권 별 단지 선호도 를 파악 하고 , 그 단지 가 생활권에서 

어느 정도 의 선호도 를 가지고 있고 , 가치 는 어떤 가치를 가지고 있는지 확인 한다. 

되도록 가치 는 그 지역 의 핵심 가치 와 일치 할수록 선호도 가 좋은 단지 일 가능성이 높다! 

-입지 와 상품 성 가치를 본다 -

#매물을 20개 를 보고 나에게 투자 조건이 맞지 않는다면 ?

투자 검토 시 나에게 브리핑 해준 부사님 의 의견으로 는 투자 가 어렵다 면 ?

그냥 투자를 포기 한다 ? 😣

1. 투자 검토 다시 체크 한다. ( 내가 지금 투자가 안되는 이유를 확인 한다. )

월세 임차인 이 낀 물건으로 투자 금 이 초과 하는 상황이다. 

부동산 사장님 께 적극적 인 투자 의사 를 밝힌다. 

매도자 의 상황을 물어보고 , 꼭 팔고 싶어하는지 

언제 내놨는지 / 왜 안 팔린 건지 확인 한다. 

2. 나에게 투자 할수 있는 상황으로 내가 물건을 깊게 찔러 보려고 노력 한다.

매도자 의 상황 파악 이 되었다면 , 매매 가격을 깍거나 , 전세 가격을 올리거나 

그리고 조건 변경 을 요청 해보거나 

임차인 의 상황 확인 한다! 이사 여부 / 이유 등 등 

월세 의 경우 중도 퇴거 가능한지 

임차인 중도 퇴거 하면 매도자 가 전세 임차인 새로 맞춰서 승계 조건 가능 한지 &

 또는 일시적 인 주인 전세 가 가능 한지 

월세 임차인 에게 전세 로 변경 해서 거주할 의사는 없는 지 의견 을 물어보고 , 내가 투자 할 수 있는 물건 으 로 

내가 깊숙히 딥 하게 들어가야 투자가 된다는 것 ! 

지금 내가 할수 있는것 은? 🤩🤩🤩

0단계 시세 조사 ( 앞마당 지역 시세 전수 조사 ) 

1단계 투자금 범위 단지 추출 ( 투자금 + 5천 , 범위 설정 한다 ) 

2단계 우선순위 선정 한다 ( 5개 ~10개 ) 앞마당별 우선 순위 단지 선정 한다. 

( 전고 연식 평형 등을 참고 )

3단계 우선순위 선정 재 조정 

모두 모아 2단계 리스트 에서 입지 가치 , 단지 선호도 고려 하여 우선순위 재 조정 

4단계 전화 임장 인근 부동산 전화 → 실 매물 파악 ( 네이버 매물 외에도 ) + 거래 분위기 파악 

전화 임장은 많이 할수록 좋아요 , 노력 대비 수익률 이 좋을 수 있답니다^^ 

부사님 의 대화 내용 으로 현재 시장 분위기 와 거래량 을 파악 하고 물건의 조건 , 상황을 파악 할수 있다!!

5단계 매물 임장 : 매물 확인 + 상태 + 상황 + 조건 협상 가능 여부 파악 한다

6단계 매물 검토 및 조건 정리 하며 저 환 수 원 리 →살수 있는 조건 시나리오 정리 해본다

"더 좋은것 ~ 덜 좋은 것 까지 확인 했을 때 , 내가 살 물건의 가치를 판단 할 수 있습니다

앞에서 부터 안되는 것을 보고 결정해야 내 선택에 확신을 가질수 있습니다."

7단계 거래 협의 조건 제시 → 결렬 또는 협의 결정 한다 !

#"실전 투자 과정은 4단계 ~ 7단계 반복 한다! / 기간이 너무 길다면 0단계 부터 다시 시작한다!"

#시도 횟수가 많으면 많을 수록 성공 확률 도 높아 진다 ! 

#규제 안에서도 투자 하는 사람들은 이렇게 합니다

1.실입주 , 월세 낀 물건도 다 본다 (계약 갱신권 미사용 여부 확인 까지 )

누가 내 제안을 받아 들여줄 매도자 인지 미리 알 수 없다는 것 을 알아라 

2.최대한 많은 사장님을 만났다

누가 나와 협업 하여 내 조건을 적극적으로 만들어 줄지 미리 알 수 없다는 것!

3. 거절 당하는 것에 익숙해진다.

제안은 나의 몫 , 수락은 그의 몫이다! 상대의 몫 까지 미리 걱정 할필요 없다!

4.효율을 먼저 점치지 않는다. 

그냥 실행하라! 내가 물건을 바라보는 자세 와 태도 몰입 에 따라서 

투자 가능 여부가 달라 진다는 것! 상황은 내가 만들어 가는 것 이다! -가장 중요하다- 

#투자의 90% 는 멘탈 이라는 것 ! 

RAS - 망상 활성계 

-내가 지금 믿고 관심을 두고 집중하는 것 에 필요한 정보들을 선택적으로 찾아내고 그 정보들을 

당신에게 데려 오고 당신이 원하고 믿는 그것을 이루도록 합니다 -

#가격 협상 ( 적용 할 점 )

“가격을 협상 할때 는 부동산 사장님 이 설득이 되는 근거를 제시 하라!”

EX: 사장님 제가 다른 115동 12층 9.8억 에 나온 물건을 봤는데 

500 만원 정도 가격 조정이 된다고 하네요 그런데 그 집 은 시스템 에어컨이 4개 가 설치 되었고 

중문 까지 되어있고 , 로얄 동 로얄 층 이에요 ~ 그런데 어제 보여주신 물건은 조건이 이 물건 보다 좋지 

않은데 가격이 0.5억 이 더 비싸다면 저는 투자자 니 깐 115동 물건을 사고 싶은데요 

어제 보여주신 113동 물건 가격 조정 을 한다면 0.2억 조정 된다면 좋을 것 같은데요 ~ 사장님이 생각 해봐도 

그 정도 의 가격 차이가 나야 하지 않을까요 ?^^ ( 동의 공감 설득 )

사장님 이 매도자 에게 할 말 이 많아지도록 내가 만들어 준다! 내가 물건을 끌고 가야 한다는 것!

#강사님 의 실전 투자 사례 를 통해 투자 복기 하기!

나의 투자 에서 , 나의 앞마당 중에서 최선이었나 ? 

현재 내가 가진 앞마당 에서 시세 트래킹 을 하면서 , 내가 생각 한 가치 판단 과 가격의 오름새 를 보고 

선호도 를 다시 한번 파악 해 볼수 있다.

인 싸이트 는 어디에서 오는가 ?  

#투자를 하고 , 시장의 결과 를 복기 하면서 , 크게 성장 한다! 

성장 에 필요 한 복기 : 매수한 과정 에 대한 복기 

과정의 밀도 , 리스크 , 당시 의 나의 마음은 어땠는가 ?

비교 하였던 단지 와 차이는 ? 모르고 지나치거나 무사히 넘어 갔지만 큰일 날만한 리스크 는 없었는지 ? 

내가 가져 가야할 장점과 보완 할 아쉬운 점을 복기 하라 

복기 는 오답 노트 이다. 성장 하기 위해서 반드시 복기 하라

 - 성장의 밑거름 이 된다! -  

나의 인생에 변화 되는 독서법 

독 ( 읽고 ), 약 ( 요약 한다 ) , 용 ( 적용한다 ) 

익숙하지 않은 일은 당연히 서투르고 어려운 것 입니다

나만의 방법을 찾아가기 전까지 , 아침 일찍 독서 하기 

독서 는 책을  암기 하는 게 아닙니다. 

독서 자체 로 사고 가 확장되며 , 휘발 되지 않게 독서 후기를 작성하고 적용점 까지 정리 하는것이 가장 중요하다

나의 투자 와 삶을 돌아보고 , 느낀점 까지 작성 한다! 

#건강 회사 가정 투자 의 밸런스 를 지키면서 투자 하는 방법 !

#강사 님 의 마지막 말씀에 정말 깊이 공감 되는 이야기가 많았습니다. 

괴롭고 힘든 시간이 강사 님 또한 있었고 

그것을 어떻게 받아들이고 , 이겨내셨는지 … 

현재 와 목표 의 간극을 채우려면 “가능한 능력 ” 을 갖는 것이 필요 하고 

지금 까지 갖추지 못한 자본주의 근력 과 부자 마인드 식립을 위해서 필연적 으로 “근육을 찢는 구간” 이 필요 하다 는 말씀을 보면서 절대 쉬운일 이 없고 고통을 동반하여 성장도 하는구나 라고 생각 하였습니다.

#정말 투자 를 할수 밖에 없는 강의 내용 이었고 , 우리가 전세 가율 을 바라 보는 방법 , 지금 시장에 맞춰서 투자 하는 방법 그리고 , 물건을 보고 투자 조건 을 내가 만들어가기 위해 물건을 뾰족하게 바라보는 방법 과 부사님 께 근거제시를 통해서 물건의 상황을 나에게 맞추는 방법 까지 정말 인싸이트 가 넘치는 아주 좋은강의 였습니다! 

투자 하고 싶은데 , 투자금 이 부족 하여 아쉬움 이 있었는데 0호기 를 빠르게 매도 하여 , 다음투자를 진행 해봐야 겠다는 생각이 들었습니다! 강의 내용에서 다시 원동력을 얻었습니다! 감사합니다 ! 1주차 부터 투자 인싸이트 가 정말 깊다고 생각 하였습니다! 1주차 강의 를 준비 해주신 강사님 께 정말 감사드립니다~^^