2년 조금 넘게 월부생활을 지속하면서 분위기 측면에서 처음과 지금 달라진 것과 동일한 것이 있다.
동일한 것은 시기적으로 시장 상황이 좋았다고 말씀해 주시는 것이고
달라진 것은 투자의 기준(방법)이다.
물론 토허제가 묶이고 규제가 강화되어 지금이 투자하기 좋은 상황은 아니다. ‘좋다’는 것은 성장에 관한 것일 수도 있다. 요는, 원칙에 벗어나지 않는다면 투자는 언제든 할 수 있는 것이라는 것으로 이해한다.
이번 실전반도 역시 위 내용의 연장선 상에서 이뤄졌고 불명확하거나 잘 모르는 부분을 해소해 나갈 수 있었다.
5강을 듣고
질의응답은시간은 수강생의 질문에 근거한 진행이게 좀 더 공감(?)되는 관점에서 강의를 듣고 생각해 볼 수 있었다.
# 기보유 매도 결정 / 마켓타이밍
애매한 수도권 외곽 주택을 팔고 지방 대장급 물건으로 갈아타기 하면 좋지 않을까?
지방 물건을 갖고 있다가 애매한 수도권 주택을 살 바에는 지방 선호단지로 갈아타기 한 뒤 돈을 불리고 수도권 진입을 해도 되는 않을까? 해도 되는 선택은 무엇이고 하면 안되는 선택은 무엇일까?
지방이라도 소수의 우상향 가치 있는 물건이라면 괜찮다.
그러나 지금 기존 물건을 팔고 갈아타기한 물건을 몇 년 뒤 다시 팔아서 수익금 ~억으로 수도권을 넘어온다는 식의 의사결정은 너무 많은 긍정적 if를 포함하고 있다. 대안이 없다면 난이도와 리스크가 있더라도 뛰어 들어야 하지만 내 지금 상황에서의 어떤 선택이 뒤로 가는 선택이라면 현재 상황의 답답함과 가진 물건에 대한 불만을 좀 더 냉정하게 바라볼 필요가 있다. 시장상황은 예측의 영역이 아니라 대응의 영역이다.
#개인의 성향
착공중인 호재는 확정된 호재라고 볼 수 있다. 시간문제라는 것. 그러나 당장 실현이 되지 않았고 호재가 가격에 반영되지 않은 경우 선뜻 선택이 어려울 수 있다. 업무지구와 물리적으로 멀수록 더 그렇다. 호재는 거리가 멀수록 강력하게 작용하는데 여기저기 다 상승하는 상황에서 호재 단지 주변에 가격이 저렴하다면 가치를 의심할 수 있다. 현재 기준으로 가치가 더 좋은 것을 선택하는 것이 더 안정적이다. 그러나 확정 호재 물건을 매수하는 것도 틀린 것이 아니다. 감당할 수 있다면 개인의 성향으로 선택할 수 있는 사안이다.
# 섣부른 가정
상승장 때 갈아타기가 가능한가? 보유세, 양도세가 강화되었는데 세금을 내고서 갈아타기를 할 수 있는 것인가?
이런 질문들을 하기 전에 나는 어떤 가정을 해보고 시나리오를 그려보았는지 생각해 보아야한다. 강의에서는 종부세를 예시로 공정가액비율, 공시가액, 종부세율의 증가를 가정하고 현실적인 2주택자의 종부세 부담을 연도별로 나누어 제시해 주셨다. 최악의 상황에서도 내가 버틸 수 있다면, 팔고 남은 수익이 비용보다 크다면 버티지 못할 이유가 없다. 이러한 시나리오의 결과가 4년간 세후 5억을 벌 수 있는 상황이라고 할 때 다른 투자로 동일하거나 그 이상의 수익을 낼 수 있는 사람이라면 다른 선택을 하면 된다. 막연한 상상이 떠오른다면 내가 생각하는 시나리오를 구성해보고 그것에 대한 설계나 판단 오류를 발생하는 지점을 물어보는 것이 좀 더 수준높은 질문으로 향하는 길이다.
# 패러다임 전환
소액으로 챗수를 늘려 수익률을 극대화하는 투자 방식은 이제 어려워졌다.(아주 소수 케이스를 제외하면 불가능에 가까울 수도 있다.) 1년에 1채씩 투자하는 방식도 어렵다. 돈을 좀 더 모아야 하고 돈을 모으는 기간에 주식, 코인같은 다른 금융자산을 보유하고 있어야 할 수도 있다. 기간이 길어졌으니 투자판에 오래 남아있으려면 오래 남을 수 있는 행동으로 전환해야 한다. 버티는 난이도가 올라갔다. 어려워졌을 뿐만아니라 기대수익률이 점점 줄어들 수도 있다. 하지만... 대안이 없다면? 내가 다른 사람보다 특출난 재능이 없다면? 꿈을 낮추거나 노력을 게을리하지 않거나 하는 것 밖에 방법이 없다. 남과 비교하지말고 긴 호흡으로 나의 삶을 개선하는 식으로 일상을 재설계해야 한다.
성장
[강의]
평소에 궁금했던 것. 잘못하고 있었던 것들을 강의를 통해 적용/교정해 볼 수 있었다.
1강에서 배운 것:
수도권 가치판단프로세스 3단계
단지와 단지 비교 시 바로 강남교통접근성만 찍어보는 것이 아니라 지역입지에서 생활권입지를 거쳐 단지 비교까지 내려오는 일련의 과정을 확인
새로운 저환수원리. 특히 수익성
전세가율을 통한 수익률 극대화 전략이 무의미해지고 있고 전고 넘지 않은 단지 중 가장 가치 있는 단지를 매수하여 ‘수익’의 크기를 높이며 10년 뒤 2배 가격 상승이 가능한 단지냐의 관점을 적용해 본다.
2강에서 배운 것
시세그룹핑/시세지도
그룹핑은 단순히 가격을 적는 것이 아니라 가격대별 생각을 적는다. 시세지도에서는 그 생각을 바탕으로 저평가(예상)단지를 찾는다.
지역간 비교평가시 지역의 위상 적용
입지 가치와 땅이 가치는 다르다. 급지 차이가 많이 날수록 어떤 요소에 무게감을 주고 봐야하는지 다르다. 이것은 답이 명확히 정해졌다기 보다는 이러한 경향성이 분명 존재한다는 것에 대한 인지 자체가 중요하다고 느껴졌다.
3강(튜터링)에서 배운 것
2군 비교임장지의 가치
2급지의 힘은 후순위생활권에도 영향을 미친다. 해당 지역에서 선호하는 입지요소의 영향력을 갖는 후순위 생활권이라면 좋지 않게 보이는 단지도 충분히 입지적인 가치를 지닌다.
차량이동을 통한 업무지구 접근성에 대한 관점
지하철 소외 지역이 있어도 업무지구와의 물리적 위치가 가깝다면 차량 이동으로서의 수요도 분명 존재한다.
59와 84 흐름이 다르게 가는 단지들
같은 단지인데 59와 84의 선호도가 다르게 나타나는 단지들이 있다. 그 이유는 무엇일지 생각해 보고 단편적인 시선에서 가치를 매기려는 습관을 줄여야 한다.
4강에서 배운 것
스트라이크존
내 투자금에 맞는 단지만 매물을 보는 것이 아니다. 그것들을 위주로 보되 상단과 하단을 같이 봐야 지역 전체에 대한 이해도, 선호도 파악이 수월해진다.
시세트래킹/원페이지의 방법과 목적
시세트래킹은 단순히 가격을 입력하는 행위가 아니다. 지역내 투자기회 흐름포착, 지역간저평가도 확인하고, 숫자로 해석한 내용을 전임을 통해 추가확인하는 것이 완성이다. 원페이지를 작성해야 전수조사 지역을 추릴 수 있다. 마구잡이로 고르는 것이 아니라 투자적으로 유의미한 지역을 뽑는다는데 의의가 있다.
[임장]
육아 후 평일 매물임장을 처음 갔다. 운좋게 시간이 생겨서 갈 수 있는 상황이었으나 확실히 매물임장 횟수를 늘리는 것이 단지 이해도나 선호도 파악에 도움이 된다는 것을 느꼈다. 쉽지 않겠으나 기회가 되면 무조건 많이 가봐야 한다.
매임 이후 사장님들의 연락이 많이 온다. 하급지라서 그런 것인지, 실거주 컨셉이라 그런 것인지 알 수 없으나 사장님들께 집을 살 것 같은 인상을 주기는 한 것 같다. 아직, 매물을 사지 않는다는 회신에 대한 심적 부담이 많이 큰 상황인데 양적인 성장을 통해 부담을 줄여 나가도록 해야겠다.
조활동, 튜터링의 힘
열심히 하고자 하는 조원분들. 하나라도 더 알려주려는 튜터님.
각자의 상황은 다르지만 현재의 상황을 개선하겠다는 굳은 의지를 갖고 같은 방향을 향해 달려가는 사람들이 옆에 있다면 내가 겪는 어려움의 정도가 분명 경감되는 효과, 목표가 좀 더 선명해지는 효과가 있다.
이런 활동 후에는 2가지의 결과물 중 하나가 남는다.
나는
기버 였나 / 테이커였나
나는 테이커다. 기버가 되지 못해도 기버처럼 행동해야 성장한다. 많은 것을 나눠드리지 못했으나 무엇을 나눌 수 있을지 아예 고민하지 않은 것은 아니었다. 늘상 도움만 받는 사람이 되지 않도록 내가 알고 있는 것들, 모르는 것들, 알고 싶은 것들을 체계적으로 정리하고 나눌 수 있는 준비를 차근차근 해나갸야겠다.
