5주차 선배 강의!!
마그온 선배님, 딩동댕2 선배님, 험블 선배님
모두 좋은 강의 해주셔서 감사합니다.
시간 가는 줄 모르고 너무 몰입해서 들었습니다!! 감사합니다!!
마그온 선배님
매도계획은 선택이 아닌 필수.
당시 5년차 투자자였음에도 막막했다.
매수를 할 때 “계획”이 있어야 “행동”할 수 있다.
매도를 준비한 과정 6개월,
단 5분만에 매도를 결정하고, 더 좋은 자산으로 갈아 끼운 튜터님의 이야기.
파트1 매도 계획이 중요한 이유
파트2 매도 계획이 만든 매수 기회
더 받을 수 있다는 희망회로 돌려서 놓친 매도 기회. 가격에 욕심 많이 났다.
→ 계획을 세운다면, 상황에 가격에 흔들리지 않고 기회를 놓치지 않을 수 있음. 고민만 하면 행동이 안된다.
매도 준비 프로세스!
1.임차인 의사 확인
핵심은 연락 한다. 그냥 물어보면 된다. 만기 이후 계획이 있으실까요??
세입자 방향에 따라 계획이 달라짐.
-매수 의사 있음 : 최대 3개월로 잔금일 길게 가져가면 안됨
-전세 연장 희망 x : 이사 날짜 조율하기 (이사날짜 고정 되지 않기) 임차인에게 매도 상황 알리기. 잔금 대출 체크까지!!!
-전세 연장 희망 o : 이사 의사 묻기 다시 한번. (이사 비용 지원). 임차인에게 매도 상황 알리고, 갱신권 사용 묻기.
2가지 케이스 있음. 투자자에게 매도될 수 있다 or 실거주 하시는 분들에게 매도될 수 있다. 미리 말씀 드리는게 관계에 있어 더 좋다.
2.내물건 가치 객관화
매도 가격 설정하기. 제맘대로 되는게 정말 하나도 없더라 ㅎㅎ
내 물건의 가치를 알기 위해선 3가지 확인해야 함.
- 최근 실거래 가격 거래량 확인
- 경쟁 매물 가격 확인
- 전임을 통해 거래 가격 확인
상위/하위 단지의 가격도 파악할 필요가 있다.
상위 단지가 싸게 나오면 나의 물건 우선순위가 밀릴 수 있고,
하위 단지의 가격이 더 싸게 나오는 것도 내 물건의 우선순위가 밀릴 수 있음.
*전임을 통해 실제 거래 된 물건 상태 파악하기 (동, 층, 향, 옵션, 상태)
매도 금액 별 정확히 튀어 나오는 돈을 계산하여,
최대 얼마까지 가격을 깎아줄 수 있는지 미리 정할 필요가 있고,
임차인 분을 내보내 공실로 파는 경우와,
가격을 깎아서 물건을 파는 경우의 편익과 비용을 따져볼 필요가 있다.
대출 실행 후 2주 내에는 취소 가능한 점!! 기억하기!!
미리 추려놓은 투자 단지로 지역을 뽑는게 중요함.
매도가 언제 될지 모르기 떄문에 내 상황에 맞는 투자 물건을 찾아야 함. 잔금일이 긴 후보물건들도 함께 보셔야 함.
매수가능한 후보 물건 뽑고 가치 기준 상, 하 단지들 모두 보셔야 함.
6.5억 부천 물건을 보고 있다면, 평촌 7억, 수지 6.8억 같이 봐야 함. 변수가 다양하기에 다양한 투자 물건을 손에 쥐고 있어야 함.
미래는 어느날 갑자기 만들어 지는게 아니라, 행동하는 매달 조용히 만들어 지는 것…
딩동댕2 선배님
강의 목표 1~3
언제든지 투자할 수 있는 실력을 갖춘 투자자!!!
갭만 보는 투자 : 수도권이라고 하더라도, 저가치 물건 매수하게 될 수 있음.
징검다리 투자 : 투자금이 아닌 가치에 집중한 투자.
가치에 대해 이해한다면 적은 종잣돈으로 투자를 해나갈 수 있다고 생각 함.
수도권 가치 : 눈에 좋아보이는걸 의심해야 함
중소도시 : 눈에 좋아보이는 걸 믿어야 함
광역시 : 둘다 중요함
수도권 징검다리 투자 전략 :
입지 차이가 심하면 20평대, 비슷하면 30평대
수도권 10평대 투자는 시세 차익을 목적, 구조 중요함.
어수선한 역세권 구축 보다 확실한 생활권이 나을 수 있다.
징검다리 투자 의사 결정
뾰족한 가격 / 전세 집중 적은 투자금 / 역전세보다 선호도
전수조사:: 타겟전수 - 앞마당 중 투자 범위에 들어오는 타겟 단지만 시세 파악하기
투자금:: 이미 저평가된 시장 무리해서 깎으려 하지 말 것. 동, 층, 향 RR물건 집중하기
역전세::인접지역, 숨은 공급 확인 필요. 감당 가능하다면 대출 써도 좋다. 단, 편익과 비용 알고 투자해야 됨.
→ 적은 투자금보다, 가치가 절대적으로 중요하다.
험블 선배님 강의
리스크에 대한 이야기 하려고 한다.
혼란스러운 상황 자체가 누군가에겐 리스크처럼 느껴질 수 있다.
바위 사진으로 표현할 수 있다고 생각 함.
같은 바위인데도 어떤 관점으로 바라보느냐에 따라 다르다.
어떻게 정복할까 올라갈까 생각할 수 있어요.
누군가에겐 위기, 누군가에겐 기회가 될 수도 있다는 겁니다.
리스크가 기회이기도 위기이기도 했던 이야기 말씀드리겠다.
청주 vs 전주
결과는 좋았지만 과정은 아쉬웠던 투자.
청주의 가치를 더 높게 판단하였으나, 투자금이 벌어지며 후순위 전주로 투자를 하게 됨.
이 과정속에서 지방의 공급에 대해 직접적인 경험, 복기를 해볼 수 없었음.
울산 vs 천안
둘다 쌌고, 돈을 벌 수 있던 투자처였다고 생각함.
처음엔 천안의 위상을 더 높다고 판단하였으나,
다시 복기하는 과정에 울산의 위상을 인정하고 투자를 진행하였다.
운을 실력으로 착각하면 안된다!
이럴수록 오른 가격에 취해있으면 안된다 !!
대출, 본인만의 기준이 필요하다.
-기대수익
-감당가능여부
-안전한 포트폴리오
-상환일정
단, 대출을 고려한 투자금으로 가장 좋은 물건인지 재검토 과정 필수!!!
본질은 상황이 아닌 기준!
기준 있는사람 양도세 중과 기회가 될 수 있는 것.
급매들 내가 보고 있던 단지 싼가격에 매수할 수 있는 것.
보유세 중과되면 어떻게하나요?
가치있는자산이라는걸 알고 보유세 최대 얼마까지 낼 수 있겠다!
그동안 단지가 만드는 가격 상승 크다면 매수를 할 수 있겠죠.
그냥 막 매수했다가 생각치도 못한 보유세에 감당을 못하고 던져버릴 수도 있는 거에요.
선배와의 강의를 정말 재미있고 몰입해서 들었습니다 !!
Action Plan :
26.12월 울산 매도 계획을 6개월 전부터 세울 것!
수도권 징검다리 투자 전략 적용! 절대적으로 가치 우선! 투자금XX
대출을 고려한 투자금으로 가장 좋은 물건인지 재검토 하기!!!
