안녕하세요.
행동대장 바킨베스터입니다.🤓
월부를 시작한지 1년 6개월만에 투자했던
나의 소중한 1호기를 얼마전에 매도하였습니다.
투자를 했을 당시 너무 소액으로 할 수 밖에 없었고
처음으로 기준에 맞춰 투자하여 수익을 얻게 해준
너무도 소중한 경험이었기에 후기로 남겨봅니다.
나의 첫 투자! 과연 잘 한 걸까?
월부를 시작 하기 전 소 뒷 걸음 질을 치며
쥐가 아닌 뉴트리아를 잡았던 경험도 있었지만,
최근에 매도한 나의 투자 물건은 처음으로
투자에 대한 기준을 배우고 원리원칙을 기준으로
했던 투자였기 때문에 뜻 깊은 경험이었습니다.
지나고 보면 첫 투자는 100점자리 투자가 될 수 없다는
선배들의 말씀들이 저에게 큰 용기를 주었습니다.
그리고 돌이켜 보면 그 말에 100% 공감을 하기도 합니다.
‘저환수원리’라는 투자기준에 맞춰 투자 물건을 찾고
이번 투자는 ‘잃지 않는 투자’ 라고 확신이 있었기에
첫 투자라 어려움은 있었지만 용기를 내어 실행했습니다.
하지만 복기를 해보면 조급한 마음이 더 컸던 것 같습니다.
월부에서 1년 반 동안 아무런 성과 없이 앞마당을 만들면서
투자를 너무 경험하고 싶었고, 종잣돈을 좀 더 모았으면
더 나은 투자 대상을 고를 수 있는 선택의 폭이 넓었겠지만,
투자자의 기본인 ‘돈을 모은다’ 라는 첫 번째 단계를
가볍게 생각해서였는지 투자금을 더 뭉치기 전에
욕구를 분출하듯 소액으로 투자를 시작하게 되었습니다.
보유도 투자의 과정인거 알지?
이전에 작성했던 매수 경험담에서도 이야기 하였듯이
매도자가 세입자를 맞추고 승계 조건으로 매수하는
안전한 방식으로 투자하여 리스크는 적었습니다.
하지만 물건을 보유하는 과정은 처음이었기에
많이 심적으로 흔들리고 걱정을 많이 하기도 했었습니다.
(거래가 계속 되고 있는지 매일 체크하기도 했죠…ㅎ)
그래도 이미 벌어진 일이고 내가 내린 선택이었기에
덤덤하게 일어나는 일들을 받아들여야만 했습니다.
지나고 보면 큰 사건 사고가 일어나지는 않았지만,
무엇보다 임차인과 좋은 관계를 유지하기 위해서
제 나름의 신경을 많이 섰던 것 같습니다.
다른 동료들처럼 누수같은 중대 하자는 없었습니다.
그래도 반드시 필요한 온도 조절기, 난방밸브 교체부터,
주방후드 수리비, 전등, 도어락 건전지까지
세세한 것 하나까지 비용을 지원해 드렸습니다.
정말 강의에서 배운 대로 '이렇게 까지 해야 해?'
라고 생각되는 부분들 까지도 지원해드렸습니다.
왜냐하면 향후 나의 물건을 매도할 때 임차인과 좋은
관계를 유지해야만 협조적으로 움직여주실 것이기에
원하는 요청 사항들은 크게 무리가 되지 않는 선에서는
최대한 지원해 드릴려고 나름의 노력하였습니다.
임대기간을 연장하시던, 새로운 임차인이 들어오던,
실거주자가 들어오던 결국엔 나의 집을 보여주는
기존 임차인의 협조가 필요했기 때문입니다.
월부에서 배운 투자 방식이 임차인의 전세금을
레버리지를 하는 투자이기 때문에 이익을
나 혼자 갖는다는 생각보다 일부는 임차인과도
함께 공유한다는 마음가짐으로 수익을 나누진 않았지만
최소한의 배려는 해야겠다고 생각했습니다.
이런 마음이 전달되었는지, 매도를 하는 과정에서
저에게는 큰 운으로 작용하였습니다.
임대인과 임차인의 매도 협동 작전!
지난번 글에서 작성 하였 듯이 투자했던 지역은
지속적인 공급이 예정되고 있던 지역이었기에
최초의 임대 계약이 만료되기 전에 앞당겨서
전세금을 소폭 인상한 전세 재계약을 하여
다가올 공급 리스크를 대응하였습니다.
그렇게 시간은 지나 전세금을 소폭 인상하여
처음으로 전세 인상분을 받는 수익을 경험였습니다.
그리고 투자코칭을 통해 매도할 계획을 세웠고
보유 2년을 채운 시점에 임차인께 먼저 연락을 드려
살고 계신 집을 매수 의향을 먼저 여쭤보았습니다.
생각해볼 시간을 달라고 하셨던 임차인께서는
얼마 뒤에 '새로운 가족이 생겨 기존에 계약했던
임대 기간을 채우지 못하고 퇴고하고 싶다'는 의사와
다른 단지로 실거주집을 매수하려 하니 적극적으로
협조를 해주시겠다고 말씀까지 해주셨습니다.
(오… 좋은데…???)
왜냐하면 임차인이 있는 상태로 매도를 할 경우
대체로 투자자에게 매도하는 경우이다 보니
일반 매물 대비 좋은 값을 받지 못한다는 것이
부동산 투자의 정설(?)처럼 전해지고 있었습니다.
그러나 퇴거 계획이 있고 저의 상황도 알고 계시고,
또한, 임차인께서 퇴거와 동시에 실거주 집을
매수하실 의사를 밝히셨으니 적극 협조할테니
빠르게 매도가 진행되길 원하시기도 했습니다.
그렇게 저희는 임대인과 임차인에서
매도를 위한 전략적인 파트너가 되었습니다.
아쉽게도 임차인께서 가끔 선을 넘는 언행을
저에게도 보이셔서 속상하기도 했었지만,
이미 임대 계약서를 새롭게 쓴 상황이었기에
이미 칼자루는 제가 쥐고 있는 상황이었습니다.
그러나 임대 계약서로 악용할 마음은 정말 조금도
없었지만 혹시 모를 상황에 대비를 해야만 했습니다.
다행히도 시간이 얼마 지나지 않아 새롭게 실거주를
희망하시는 신규 매수인께서 제 집을 매수하셨고
임차인의 원활한 협조 덕분에 수익률 200%를 얻고
매도하여 투자금 회수 및 수익과 신규 주택 취득 시
취득세를 낮출 수 있도록 주택 수를 정리하였습니다.
조금 더 갖고 있었더라면 수익률이 좀 더 오를 수도
있었겠지만, 무엇보다도 포트폴리오 재건이 저에겐
중요했던 과제였기 때문에 큰 욕심을 부리지 않고
적정 수준에 매도하여 제대로 된 투자 사이클을
공부할 수 있던 값진 경험이었습니다.
이상 1호기 매도 경험담을 마칩니다.
감사합니다.
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