[캐모마일] 투자의 결정적 히든카드, 감당가능여부

투자의 결정적 히든카드,

감당가능여부

2023.08.02

안녕하세요, 캐모마일입니다.

작년보다 한층 더 덥고 뜨거운 올 여름,

투자를 향한 모두의 열정 덕분인지

그래도 최근에는 첫 투자 소식이

종종 들려 오면서 또 다시 기회가 왔음을

실감할 수 있게 되었습니다.

오랜 시간 부동산을 공부한 끝에

이제는 실전투자 경험을 간절히 기다리고 있는

분들이 상당히 많이 계신 것 같습니다.

두근거리는 마음으로 임장지를 누비면서

나에게 다가올 첫 직원은 어떤 단지일까?

하면서 설레이는 마음이 가득할 것입니다.

1호기를 앞두고 비교평가를 통해

1등 뽑기를 위한 단지를 선정하고

저평가 여부에 해당되는 단지인지

검증하는 과정도 처음에는 어렵습니다.

투자의 경험이 쌓이다 보면 이 과정은

처음만큼 복잡해지지 않고 오히려

심플해지는 경험 또한 앞으로

여러분들께서 겪게 될 것입니다.

그런데, 비교평가 후 1등 뽑기를 하고

저평가 여부 판별 과정 모두 다 중요하지만

그것보다 내가

‘투자자로서 투자할 준비가

진짜 잘 되어 있는지’

점검해 볼 필요가 있습니다.

그렇다면, 어떤 부분들을

잘 살펴 보아야 할까요?

내 사정에 맞는 물건을 골라야 한다는 말,

많이 들어보셨을 거에요.

간과하기 쉽지만 너무나 중요한 준비단계.

그것은 바로 ‘감당가능여부’입니다.

첫째, 나의 상황에 맞는 물건인지

면밀히 살펴보고 선택하면 됩니다.

투자금이 부족하다면 좋은 물건보다

좋은 가격의 물건을 선택하면 심플합니다.

그리고 투자금이 없다면 모의투자를 하여

간접적으로 경험을 쌓고 실력을 채우고

실전 투자로 이어지기까지 인내심을 가지고

때를 기다리시면 됩니다.

내 상황에 맞는 물건이란 어떤 것일까요?

핵심은 바로 내가 감당할 수 있냐, 없냐입니다.

예를 들어, A라는 단지와 B라는 단지가 있고,

내가 가진 투자금은 4천만원이라고

가정을 해보겠습니다.

A는 매매가가 2.9억, 전세가는 2.5억이고

B는 매매가가 2.8억, 전세가는 2.4억입니다.

즉, 투자금만 봐서는 표면적으로는

투자 기준내에 적합한 물건처럼 보입니다.

매매가와 전세가의 차이만 보는 것은

우리가 추구하는 가치투자가 아닙니다.

그건 갭투자입니다.

그걸 피하기 위해서는 우선적으로

다각적인 시선으로 바라봐야 합니다.

임장보고서와 임장을 가는 투자 활동의

로직이 복합적으로 가치 있는 물건을

조금 더 싸게 사기 위한 과정입니다.

그러니 모든 과정에서 의미 없는 것은

아무것도 없습니다.

모든 것 하나 소홀해서는 안되겠죠.

둘 다 소액투자의

투자금 기준인 5천만원이라는

범주 안에 들기 때문에

둘 중에 좀 더 가치가 있고

저평가 되어 있는 물건을 고르면 됩니다.

여기서 가치가 있다 하는 것은

여러가지 요인을 복합적으로 봐야 합니다.

지방이라면 인구의 수요를 봐야 하고,

수도권이라면 수도권이 가지고 있는 기준을

적용하여 수요적인 측면에서 봐야 합니다.

지역에 따라서도, 단지 대 단지의 상황에서도

결과는 달라질 수 있습니다.

만약, 동일 지역, 동일 생활권 내

비슷한 반경의 단지라면 그때는

사람들의 선호도가 훨씬 더

좋은 곳을 고르시면 되겠죠.

여기서 ‘투자금에만’ 집중하는 것이 아니라

그 물건 안에 숨겨져 있는 ‘물건의 상황’에

집중해야 합니다.

무턱대고 가치가 더 높은 단지를

고르는 것이 아니라, 두 개의 단지 모두

매도자의 상황 및 매도하는 사유,

물건의 컨디션 등을 면밀히 살펴보고

결정해야 합니다.

A단지가 B단지보다 투자금이 1천만원이

더 들어가지만, 선호도나 가치가 A단지가

더 높다 하더라도 막상 물건을 보고 나니

A단지의 컨디션이 좋지 않아 인테리어를

특올수리를 해야만 하는 상황이라면,

투자금은 4천만원이 아니라 그 이상으로

들어가게 됩니다.

그 이상의 비용이 내가 감당할 수 없다면

해당 물건은 투자하지 않아도 괜찮습니다.

(*참고로 30평대 기준, 특올수리에 들어가는 비용은

인건비, 원자재값 상승으로 최소 2500만원 이상입니다.)

B단지는 비록 A단지에 비해 선호도가

좋지 않지만, 수리가 잘 되어 있어서 별도의

투자금이 들지 않는 상황인데다가

공실이라서 세를 놓을 때 내가 원하는 날짜의

임차인을 받을 확률이 올라갑니다.

임차인의 입장에서도 날짜를 원하는 대로

조율할 수 있으니 부담감이 덜하겠지요.

난이도가 있지만 투자금의 여유가 있어서

추가적인 부대비용까지 감당할 수 있으면

그래도 선호도가 좋은 A 단지를,

만약, 매매가-전세가의 차액만큼 투자금의

여유가 여의치 않고 잔금을 치는 것이

부담스러운 경우 B단지를 선택하시면 됩니다.

둘째, 내가 감당할 수 있는

가용 금액의 크기를 알고 있어야합니다.

투자는 시간 싸움입니다.

의외로 많은 분들이 가장 필수적인데

이 중요한 부분을 놓치고 있어

많이 안타깝습니다.

투자 후보 단지들을 두고

매매 잔금을 칠 수 있는지 없는지를

살펴보아야 합니다.

즉, 내가 가지고 있는 최대치 가용 자금을

반드시 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.

가용자금은 바로 내가 가지고 있는

종잣돈을 모두 포함한

‘최대 대출의 여부와 한도의 크기’입니다.

최악의 경우, 매수에 성공했어도

전세를 세팅하는 과정에서 매매 잔금 일자가

촉박해진다면, 어쩔 수 없이 매매 잔금을

내가 가지고 있는 비용으로

치러야 할 수도 있습니다.

만약 전세가 귀하고 전세 수요가 많아

대기자들이 많을 경우, 전세를 쉽게 뺄 수

있겠지만, 현 시점에서는 시기적으로

전세를 놓는 것이 난이도가 있는 편입니다.

따라서 계약금을 쏘는 것에 그치는 않고,

내가 어떻게 하면 전세를 잘 맞추고

나의 계약금을 지킬 수 있을지 고민을 해야 합니다.

그래서 내가 가지고 있는 가용 자금을

파악하는 것이 필연적인 준비 단계입니다.

내가 투자하고자 하는 단지를

주택담보대출만으로도 충분히 활용할 수 있을지,

그리고 중도상환수수료나 대출 이자가

어떤 상품이 유리할지, 한도는 얼마나 나올지 등

대출 여부를 알아두시면 상당히 많은 시간을

절약할 수 있습니다.

이 단계를 건너뛰고 투자할 운명의 물건을

마주하게 되더라도 알아보는 과정에서

매물을 놓치는 경우도 종종 있습니다.

대출이 곧장 실행되는 것이 아니기 때문에

어느 정도 시간적 여유가 필요합니다.

이 부분이 준비가 되어 있었다면 더 빠르게

협상에서도 매수 과정에서도 원활하게

내가 상황을 만들어 볼 수도 있는 것이니

사전에 미리 준비해보시기 바랍니다.

실전투자가 재미있는 이유는

정답이 정해져 있지 않기 때문입니다.

누구에게나 정답이 다를 수가 있습니다.

예측을 할 수 없으니 내게 맞는 선택을 하고

상황에 대해서 대응하기만 하면 되는데

우리는 자꾸만 정답을 찾으려고 합니다.

각자 사람마다 가지고 있는 종잣돈의 크기와

자산의 규모가 다르기에 결국 투자할 단지는

사람마다 다를 수 있음을 인지해야 합니다.

만일, 투자 동료가 매력적인 좋은 물건을

투자해도 내가 그 물건을 감당할 수 없음에도

같은 물건을 선택하게 된다면,

그건 투자를 잘 한 것이 아닙니다.

내 상황에 맞는 선택을 한 게 아니기 때문입니다.

그에 따르는 리스크의 크기와 기회비용이

발생할 수 있음을 꼭 기억해주세요.

내가 보고 있는 투자 대상에 대해

‘너무 좋기만 한 물건’을 고려하고 있지는 않나요?

아무리 강조해도 지나치지 않는 말이지만

제발 ‘좋은 가격’으로 접근하세요.

무엇이든지 ‘기회 비용과 감당가능여부’의

측면에서 선택하시면 의사 결정이

한결 쉬워지실 겁니다.

모든 것이 익어가고 영글어가는 여름이니 만큼

올 여름도 원하는 목표에 한 층 더

무르익으시기를 응원드리겠습니다.

감사합니다.