조급하신가요? 첫 투자를 준비하고 계신 분들께...



투자의 첫 단추를 끼울 때

기억해야 할 3가지



안녕하세요, 캐모마일입니다.

코로나가 다시 기승을 부리는 가운데

빠르게 차가워지고 있는 시장을

바라보면서 '투자를 과연 할 수 있을까?'

라고 두려워 하다가 망설임 끝에 기회를

놓치고, 최근에는 반등하는 시장을 또다시

혼란스러워하시는 분들이 많아진 것 같습니다.

특히, 첫 투자를 준비하거나

원하시는 분들이라면 누구든지

간절한 1호기의 직원 채용을

염원하고 계실거라는 생각이 듭니다.

막상 부동산 공부의 필요성을 알고

노후를 위해 투자의 세계에 입문했지만

남들보다 빨리 시작하지 못했다는

이유만으로 자꾸만 다급해지는

스스로를 발견할 수도 있습니다.

첫 투자가 모두 기대와 동시에

해보지 않은 영역이라 다소 두려운

마음도 드실 것입니다.

하지만 조급한 마음이 눈을 가려

실수할 확률이 굉장히 높아집니다.

가장 큰 실수를 하는 이유는

투자의 본질을 이해할 만한 실력이

아직 채워지지 않았기 때문에,

자꾸만 이성의 판단을

흐리게 만드는 것입니다.

이는 곧, 추운 겨울 날 끼고 있는

안경의 김서림처럼 보일 듯 말듯한

나의 시야를 자꾸만 가리는 것과

마찬가지입니다.

잠깐잠깐 보이는 안경 너머의

희미한 시야에 속아 잘못된 선택을

하게 될 수도 있습니다.

오늘은 첫 투자를 앞두고

실수하기 쉬운 부분과

반드시 기억해야 할 이유에 대해

말씀드리려고 합니다.

투자의 첫 단추를 끼울 때

기억해야 할 3가지

첫째, 첫 투자 일수록 좋은 가격을 사야

망하지 않습니다.

첫 투자에서는 싸게 사야 한다고

늘 강조하고 또 강조하고 있습니다.

왜 싸게 사는 것이 그토록 중요할까요?

첫 투자일수록 절대가를

싸게 사야하는 이유는

리스크와 관련 있기 때문입니다.

지금 시장을 보시고 계시는 분들은

누구보다도 잘 아시겠지만,

투자자가 가장 두려워하는 리스크는

역전세 그리고 공실 리스크입니다.

임대차3법의 영향으로 전세가가

천정부지처럼 상승하자

매매가격까지 밀어 올렸던

지난 2년 전을 기억하시나요?

역전세의 리스크를 상대적으로

잘 막았던 투자자들의 공통점은 바로

전세 최고가를 고집한 것이 아니라

'절대 가격이 싼 것을 매수했기 때문'입니다.

그래서 첫 투자라면 리스크 차원에서라도

반드시 싸게 사야만 다음 스텝을

이어나갈 수 있습니다.

추후에 최악의 리스크를 대비해서

내가 감당 가능 할 수 있는

물건을 골라야 합니다.

리스크란, 피할 수 있는 것이

아니라 내가 모르는 것을

안다고 착각할 때 더 커질 수 있습니다.

여기서 감당 가능하다는 뜻은

최악의 상황까지 오게 될 때

다가오는 모든 변수(역전세, 공실 리스크)를

막을 수 있는지 여부까지

살펴 보셔야 합니다.

'전세가율이 90% 이상이면

기준내니까 투자금도 적게 들면

괜찮은 것 아니야?'

라고 생각하실 수도 있겠지만

전세가율만 봐서는 내가 감당하기

좋은 물건이지에 대한 여부를

알 수가 없습니다.

아파트 두 개를 예시를 들겠습니다.

Q1. A와 B는 동일한 생활권입니다.

여러분들은 어떤 선택을 하시겠나요?

A단지 전세가율 90%

B단지 전세가율 88%

정답은 '둘 다 선택하지 말아야' 합니다.

왜냐하면 저렴한 가격인지,

투자금의 범위가 어느 정도인지,

내가 감당할 수 있는 가격인지

아직 확실한 '가격'이 나오지

않았기 때문입니다.

이번에는 질문을 변형해 보겠습니다.

A단지 전세가율 90%

→ 누가 봐도 선호도가 높고

신축이기까지 한 좋은 물건

→ B단지 전세가율 88%

B단지는 그럭저럭 못난이지만

입지가 좋은 구축 물건

Q2. A와 B는 동일한 생활권입니다.

이번에도 정답이 있을까요?

→ 여기서도 정답은 고를 수 없습니다.

추가적인 조건을 더 걸겠습니다.

이번에는 가격을 입혀보겠습니다.

A단지 : 신축 / 입지 좋음 / 선호도 좋음

매매 6.0억 / 전세 5.4억 / 투자금 6000만원

B단지 : 구축 / 입지 좋음 / 선호도 보통

매매 2.5억 / 전세 2.2억 / 투자금 3000만원

Q3.입지와 생활권 둘 다 동일한 가운데

잔금까지 칠 수 있는 최대 가용자금은

약 2억~2.5억 정도

여러분들은 어떤 선택을 하실 건가요?

사람들은 겉보기에는 화려한 A물건을

고집할 수도 있습니다.

하지만, 지금처럼 예상하지 못한

유동성의 변화로 인한 역전세 시장이

도래하게 될 때 무리하게 내게

맞지 않는 물건을 고른다면,

감당 가능할까요?

결국, 절대가의 크기 또한

중요한 것입니다.

내가 온전히 버틸 수 있는

금액의 크기여야 합니다.

절대가의 크기에 따라서

전세가율이 아무리 좋아도

투자금의 범위가 커질 수 있기

때문에 그만큼 리스크를 감당해야 할

위험도 커지는 것입니다.

그래서, 처음 투자를 시작할 때부터

욕심을 통제하는 것이 가장 중요하고

좋은 물건이 아니라 반드시

좋은 가격을 사야 한다는 것을

꼭 기억하세요.

둘째, 첫 투자 일수록 매매가와 전세가의

차이만 보고 접근하지 마세요.

저희가 추구해야 하는 투자는

'가치 투자'입니다.

하지만, 첫 투자 일수록 머리는 아는데

마음이 따라주지 않는 경우가 있습니다.

바로 적은 투자금의 유혹입니다.

투자금 규모를 줄일 수 있는 가장 쉬운

방법은 전세가율을 확인하는 방법입니다.

저평가 기준에서 전세가율은 필수적으로

반드시 확인해봐야 하는 요소입니다.

가격이 얼마나 싼지 → 절대가

투자금이 적게 드는 물건인지 → 투자금,전세가율

매수 조건이 유리한지 → 협상 여부

추가적 투자금이 드는지 → 인테리어, 수리

결국, 감당이 가능한지 → 잔금여부

위에는 투자 의사결정 과정 중

임장보고서의 최종 결론 파트에서

1등 투자 단지를 뽑기 위한

과정 중 하나입니다.

문제는 투자의 본질적인 요소들을

다같이 어우러져 바라보는 것이 아니라,

'전세가율'에 초점을 맞추면

투자금은 적게 들어갈 수는 있어도

절대가가 정말 싼 물건이라 할 지라도

가치가 높은 물건이 아니라 오히려

가치가 낮은 물건을 고를 확률이

올라가게 됩니다.

전세가율 높은 아파트의 공통점, 호갱노노

특히 매매가와 전세가의 간극이 거의

느껴지지 않을 만큼 작다면,

더 의심하고 바라봐야 합니다.

이는 곧, 실수요만 남아 있고 사람들의

기대심리가 없는 것입니다.

그저 주거지로서의 기능만 할 뿐입니다.

처음에는 적은 투자금 규모에

현혹될 수 있으나 이처럼

가수요가 없는 매력 없는 물건을

고를 확률이 상대적으로

높게 올라갈 수 있습니다.

특히 지방의 물건들이 주로

이런 특징을 가지고 있기 때문에

너무 전세가율 자체에 의미를

부여하는 일은 없으셔야 합니다.

우리는 결국,

좋은 가치의 물건을 싸게 사서

비싸게 팔아야 합니다.

매매가와 전세가의 차이만 보고

들어간다면 저희가 추구하는

가치 투자가 아니라 갭투자에

불과하다는 것을 반드시 기억하세요.

셋째, 첫 투자일수록 좋은 물건을

고집하면 기회 비용이

발생할 수 있음을 기억하세요.

남들이 보기에도 좋은 물건은 누구나

원하기 때문에 가격이 상대적으로

비싸다는 특징을 가지고 있습니다.

좋은 물건을 사야 좋은 투자를

했다고 오해하시곤 합니다.

그리고 대부분 처음 투자를

시작하신 분들은 이런 마음이

드실 겁니다.

'나는 무주택자니까 뭐라도 빨리 사야해'

'나는 실거주 집에 큰 돈을 깔고 있으니까

얼른 자산 재배치를 해서 투자하자'

'그래도 기왕 사는 거, 좋은 물건을 사고 싶어'

'난 늦게 시작했으니까 뭐라도 사야만 돼'

이런 생각을 단 한 번이라도 하셨다면

반드시 조급함에서 벗어나는

마인드셋 연습부터 하셔야 합니다.

왜냐하면, 첫 투자는 무조건 소액으로

성공적인 경험을 단계별로 쌓아야

비로소 다음 투자 단계까지 순조롭게

이어질 수 있기 때문입니다.

첫 투자일수록 빨리 매수하는 것만이

빠른 성과로 이어지지 않듯이,

좋은 물건을 사는 것만이

자산이 빠르게 늘어나지는 않습니다.

처음부터 투자금 규모가

클 수 밖에 없는 좋은 물건을

매수하게 된다면, 그 다음에 겪을

기회비용을 반드시 치르셔야 합니다.

즉, 1채를 매수할 비용으로

2~3채를 더 매수할 수 있는

기회를 놓칠 수도 있습니다.

빠르게 투자금을 일찌감치

소진한다면, 다른 투자자들이

기회를 선점할 동안 알면서도

그 기회를 애써 날려 보내야

할 수도 있는 것입니다.

첫 단추를 잘못 끼우면 다시 풀고

옷을 다시 여미는 동안 시간이

지체 되는 것처럼

첫 투자에서도 기회 비용이 발생되어

정작 더 좋은 투자의 기회가 왔음에도

내 스트라이크 존 안의 배트를

휘두르지 못할 확률이 높아집니다.

조급하게 밀어 붙이다가

첫 투자에서 큰 투자금을 들이시는

분들은 대부분 더 좋은 기회를

보내는 것에 대해 아쉬워 하시거나

리스크가 감당이 되지 않아 쓰디쓴

고배를 마시는 분들도 있습니다.

기회비용이라는 대가를

쓰실 필요는 없는 것입니다.

투자의 시장은 마냥

좋은 시절도 나쁜 시절도

영원히 지속되지 않습니다.

그저 투자의 본질만 잘

지키시면 충분합니다.

그러니, 너무 처음부터

무리하지 않아도 되고

조급하지 않으셔도 됩니다.

투자의 기회는 정말

신기하게도 다시 돌아니까요.

언제인지는 모르나 다가올

기회를 위해 하루를 채우시는

누군가에게는 엄청난 선물로

기회가 다시 찾아 올 것입니다.

감사합니다.

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