[도레미파] 2026.03.09 (월) 전문가 칼럼 정리

1. 하반기 집값 더 무서울 겁니다. 

    집 한 채 없다면 '이 3가지' 지금 당장 하세요 : 진심을담아서

1) 가짜 뉴스에 현혹되지 말고 진짜 시세에 올라타기

   => 급매와 저평가 → 가치에 대한 이해가 필요 

2) 대출 가용 범위와 대출 시뮬레이션 미리 끝내기

3) 나만의 매수 기준 확립 및 결정 속도 높이기

  => 투자는 결국 타이밍 맞추는 도박이 아니라 방향성과 시간에 투자

2. 강남 출퇴근 15분? 판교 3배 규모 도시, 이 곳의 정체 : 한가해보이

 <창릉신도시> : 서울과 매우 가까운 신도시 (경기 고양 덕양구에 조성)

  1) 서울 은평구/ 상암 dmc / 마포권 바로 옆. (서울 생활권과 붙어있음)

  2) GTX-A (2030년) : 창릉역에서 서울역까지 10분, 삼성역까지 15~18분

       => 시간을 투자해야 가치가 나타나는 곳 

  3) 3만 6천 가구 규모로 매우 큰 신도시 → 자족용지 비율이 높음

      (회사+업무시설+상업시설이 함께 들어옴 : 일자리+주거)

** 우리가 할 일?

 1) 주변 시세 확인 : 원흥지구, 향동지구 신축가격

 2) GTX-A 개통 일정 체크

 3) 기존 인프라 지역 함께 보기 : 원흥지구, 삼송지구 

3. 재테크 할 때 이런 건 신경쓰지 않아도 좋아요 : 너나위

* 매크로 환경을 읽고 예언하는 것 ?

  - 투자시 큰 방향과 해야 할 것을 정하고 그것을 쪼개서 

    매일, 매주 해야 할 것으로 정리 후 꾸준히 해나가기

   => 월1회, 3개월 1회 정도  방향 점검 → 잘된 것 발전, 부족한 것 개선 !

* 올바른 투자관

 - 투자를 돈을 따는 행위가 아니라 저축이라고 생각할 것 !

  => 내 돈을 맡아줄 곳을 신중히 알아보고 시작하자 !! 

     (시간이 지나면서 각각의 특징에 대해 공부하고 알게 되면서

       서서히 지켜야 할 원칙과 무시해도 되는 소음이 구분될 것! )

* 재미있게 투자하는 법 ?

 - 재미없는 것인 무슨 투자를 할지 찾아보고, 업데이트하고, 입지 가치 파악하고 조사하고 현장 임장나가고 회사의 성장성을 파악하면서 장/단점 체크하고 산업분야/국가는 10년뒤에 어떨지 연구하는 등

   => 이것을 잘하면 10년 뒤 99% 확률로 실거주+실거주 외 순자산 10억 달성!

4. 부자들의 공통점은 절약이 아니었습니다. 이것 1가지만 만들었죠 : 한가해보이

* 부자들이 가진 1가지 = 안팔아도 되는 구조 (버틸 수 밖에 없는 시스템)

 1) 팔 이유가 없는 것만 산다

 2) 버티는게 아니라 버티게 되는 돈의 흐름을 만든다 

 3) 팔고싶게 만드는 환경을 끊는다

   > 매일 시세 확인 X,  남의 수익 인증/ 공포뉴스 x,  

     팔고 싶을 때? 미리정한 기준으로 판단

5. 이재명 정부의 향후 진행 방향과 시장 흐름 예상 : 삼토시

 <10.15 대책시 문제점>

 1) M2 증가율이 장기 평균 상회 → 유동성 통한 투기수요의 주택시장 유입 압력 높음.

 2) 수도권 입주물량 부족 → 수급불안 자극

 3) 반도체 초호황 → 돈이 시장에 대거 유입

<1.29 공급대책>

 : 수도권에 쏟아 붓는다는 6만호 대부분은 2030년 착공 

    => 당장 2026~28 공급부족 해소 X => 수요에 대한 극단적 억제 

 & 코스피 급등 

<2.21 SNS 발언> : 전월세 부족도 다주택자 탓……

 :  다주택자가 집을 팔면 전월세 공급도 줄어들지만 전월세 수요도 줄어든다?

    => 공급<수요인 시장 상황에서 전월세 공급과 수요가 동수로 감소시 공급부족 심화

<파격의 결과?> 똘똘한 한채 ~!

  : 무제한 계약갱신청구권 도입시 문제 = 독일

   => 세입자 평균 거주기간 12년 → 주인도 집관리 X (Why? 세입자 안나가니까)

       => 매물 나오면 수요자가 모여서 면접을 통해 임차인 고르는 수준….ㄷㄷㄷ

       => 3+3+3 or 무제한 계약갱신청구권도입시 임차인은 당분간 호재이나 

          장기간으로 보면 임대 매물 극도로 감소할 예정… 

          & 신혼부부, 독립가구, 직장 등으로 이사시 최악…

< 초고가 1주택 보유세 강화>

1. 초고가 1주택 보유세 강화 → 핀셋 증세…
2. 비거주 1주택 규제 강화  → 장기보유특별공제 축소 될 것으로 예측…

<결론>

다주택자에 대한 전방위/무제한 규제 → 다주택자 감소, 매매가 하향 및 안정화

                                                    but 전월세 상승 가능성

초고가 주택 핀셋 증세→ 해당 주택 수익률 감소 → 가격 상승세 누그러질것..?

6. '마음에 드는 집'만 찾으면 내집마련 100% 실패하는 결정적 이유 : 진심을담아서

 1) 목표 매수가 설정 

    : 나의 종잣돈 + 내 소득으로 감당 가능한 최대 대출금액 파악 + 예비비 10%

 2) 고를 수 있는 기준 이해 : 가장 먼저? 직장과 교통 → 학군 → 환경 

 3) 비교평가 : 후보지역 및 단지리스트 => 최소 3개 이상 앞마당 필수

** 부동산은 한번 투자시 전 재산이 들어가고 환금성이 떨어지므로

  최선의 수준으로 노력 및 결정해야 오래 보유 O

7. 3억으로 서울 변두리 vs 경기 핵심, 어디가 더 오를까? : 오렌지하늘

 * 경기도 : 교통호재 & 서울을 떠나는 인구 이동

 * 서울 : 변하지 않는 입지 가치, 인구는 줄어도 가구 수는 증가 

 => 중요한 것은 경기 VS 서울로 판단하는 것이 아니라 매수 판단 기준 !

    → 더 오르는 아파트가 가지는 기준을 아는 것이 중요 !!