안녕하세요 부자로 가는 장거리 여행중인 목부장입니다.
벌써 5주차 강의로.. 선배님들의 인사이트를 얻을 수 있었는 강의였는데요.
마침 매도와 리스크 관련해서 걱정이 많았는데,
해주셔서 감사합니다.
매도도 ‘계획’을 세워야 기회를 놓치지 않고 행동합니다. -마그온 선배님-
이번 강의에서 가장 중요한 키워드는 계획이라고 생각했습니다.
매도 경험이 1번 있는데요.
3월 반임장 날 투자 경험담을 나누면서 매도에 대한 부분을 설명했었는데요.
지금 생각해보면 1호기를 매도했던 시점에서 안일하게 투자했던 것은
계획을 디테일 하게 세우지 않았다고 생각합니다.(그래도 수익내서 잘 매도가 지정해서 팔긴했지만…)
→ Bm 포인트: 매도를 계획하면 흔들리지 않는다. 무엇을? 가격, 상황, 기회
그렇다면 매도를 계획하기 위해서
어떠한 행동을 해야하는지 알아보면
가격, 광고, 방문인데요.
우선 1 STEP 자신의 물건의 상황을 안다.
보유중인 물건을 매도를 계획한다면 우선 매도기준에 들어오는 지 확인합니다.
- 수익이 낫는가?
- 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가?
- 현재 가지고 있는 자산 지키기 어려운가?
여기서 마그온 선배님은 케이스 중에서 선택지를 두고 비교하며 기회가 있는 것을 먼저 보았습니다.
현재 나의 상황에 적용해보면
강남 1시간 수도권 1채 + 대구 최신축 단지 1채를 판매하면 서울/수도권 강남 접근 30분 이내의 단지를 할 수 있습니다.
만약 매도하지 않는다면 수도권 1채 투자가 더 가능합니다.
수익은 모르겠지만 더 좋은 자산 취득 관점에서 매도를 할 수 있다고 판단할 수 있습니다.
D-6개월 전 임차인의 상황을 확인하며,
임차인의 전세 연장 및 매수 유무를 확인하면서 상황를 체크합니다.
방향에 따라서 실거주 혹은 투자자에게 어떠한 방식으로 매도할 수 있을 지 확인이 가능합니다.
따라서 급하게 보다는 D-6개월에 미리 상황 파악이 필요합니다.
마그온 선배님이 위의 단계를 거치는 순간 부터 이제 ‘계획’과 ‘행동’을 할 수 있기에
반드시 명확하게 짚고 넘어가야하는 부분이라고 했습니다.
→BM 포인트: 임찬인에게 연락해서 방향 잡기(계획!!)
그렇다면 목표 매도가를 설정하는 방법은 어떻게 해야할지 마그온 선배님이 알려주셨는데요.
최근 시장 분위기 거래가 잘되는지 실거래 가격은 어떤지 확인이 필요하며, 단순히 단지의 물건이 아니라
경쟁매물까지 확인하고 실제 전임을 통해 거래 가격을 확인하는 절차를 거쳐야한다고 했습니다.
이번 반원 매도를 도와드리면서 상위 단지들의 매매 상태와 경쟁물건을 확인하면서 어느 정도 선까지 매도가 즉, 협의 가격을 정해야할 지 확인할 수 있었습니다.
그렇다고 해서 가격에 맞춰서 팔기 보다 실제 매도 진행하고 수도권 진행시 금융비용을 고려해서도 매도를 해야합니다.
그렇지 않다면 팔고 매수도 못하는 이더저도 아닌 상황이…
→BM 포인트: 시장 분위기+ 실제 팔리는 가격 알아보기
결국 이 단계에서 가장 핵심은 ‘시장에서 거래되는 가격을 알고 대응하는 것’ 입니다.
물건을 내놓는 것은 단지내 부동산에 내놓고 내놓음과 동시에 임차인께 연락하여 부동산 협조를 구하는 것까지 마무리 합니다.
이때 항상 궁금한 것은 어디까지 물건을 광고 해야하냐 인데, 광역시 이상 인접생활권 2~3곳, 중소도시 전체 생활권 까지 내물건과 비슷한 단지 부터 후순위이거나 구축 단지의 평형 넓은 것 까지 내야한다고 했습니다.
즉, 후보군으로 볼 수 잇는 단지 까지 광고를 하는 것이 중요하다고 배웠습니다.
1호기 매도에서 아쉬웠던 포인트는 광고를 인접한 부동산 3곳만 내놨는데, 만약 안 팔렸다면 3군데 이상 전체적으로 내놓지 않았을 까 합니다.
→BM 포인트: 광고 단지 및 생활권 설정 인근 2~3생활권 혹은 전체 광고 내기(어디서 올 수 있는지 확인)
마지막으로 매도를 하면서 CEO마인드로 지속적인 관심을 가지면서 ‘일잘 부사님’을 찾고
매도를 해야한다고 하며, 호갱노노 및 당근까지도… 매도 할 수 있다고 하셨습니다.
당근도 확실히 1호기 매도 시 사용해보려고 했지만, 아쉽게 팔려서 경험을 못하였지만
당근의 장점과 단점도 배워 볼 수 있었습니다.
만약 1호기 매도가 지연되었다면 당근에 올려서 했다면 일정조율을 세입자와 맞추기 어려웠을 것 같습니다.
할머님이 주로 낮 밤에 있으신대 세입자는 할머님 따님이셨으니…
→ BM 포인트: 일잘 사장님 찾기 안되면 당근, 호갱노노도 활용하기
가치성장 투자, 경제적 자유을 위한 징검다리 투자는 필수 입니다.
징검다리 투자가 필요한 이유는 적은 돈으로 가치 있는 물건을 사고 좋은 자산으로 갈아 끼워야 하기 때문인데요.
투자금만 보고 투자를 한다면 가치대비 저평가 된 물건을 살 수 없습니다.
지방과 수도권을 보면서 눈에 보이는 것(환경)과 보이지 않는 것(입지)를 비교하며
소액에서도 투자금만 보는 것이 아니라 가치를 먼저 봐야하고 더나아가 선호도까지 봐야한다고 말씀해주셨는데요.
아직 입지만 보는 것도 빠듯하기 하기지만
20평대 vs 30평대와 10평대 투자에서 보는 것등 결국 환금성도 고려를 해야하는 것을 느꼈습니다.
부천 10평대 사례를 보며
호재 가능성 + 주변 오피스텔이 신축이 아닌 점을 들어서 시세 차익형 투자를 하며
전세 상승분 보다는 지방처럼 투자를 해야한다는 것을 느꼇습니다.
특히 10평대에서도 같은 구조면 복1,화1 보다는 방2, 화1 구조가 낫다는 것을 알수 있었습니다.
강의를 들으면서 조금 더 환금성이 있는 단지를 골러야한다는 것을 배웠습니다.
→BM 포인트: 10평대는 오피스텔과 호재 등 지방처럼
지방은 눈에 보이는 것 새거새거
지방과 수도권 투자는 상황과 목표에 맞게 한다.
디테일한 기치를 보는 것 이후 실제 투자 하는 것에 대해서 알려주셨는데요.
실제 전수조사를 다 하지 않아도 된다는점에서 살짝 충격을 먹었지만,
실제 타겟이 들어오는 지역에 단지를 전수조사하라라는 의미였습니다.
또한, 투자금에 맞춰 전세를 높이고 가격을 낮추는 것 보다
가치를 먼저 판단하고 협상을 통해서 가격만 깍기 보다
비선호 동, 층, 향을 제외한 조건을 집중해야하겠다고 생각했습니다.
→BM 포인트: 선호도 높은 환금성 좋은 물건 찾기!
또한, 공급이 투자를 못하는 것도 아니라고 하시며
리스크를 대비하는 것처럼 보이지 않는 숨은 공급을 보고
매도 or 보유 방향도 잡아야한다고 하였습니다.
가장 큰 리스크는 운을 실력으로 착가하는 나 자신이다.
험블 선배님의 강의에서 결국 투자 실력이 없다면 운으로 돈을 번 것은 자만하지 않아야 한다고 하셨는데요.
즉, 결과가 좋더라도 과정이 중요하다고 했습니다.
강의를 들으면서 지난 1호기와 갈아탄 2호기 매수 했던 생각을 하면서
과정중에서 가치를 적고 중소도시인 1호기는 공급이 어땟고 어떻게하면 피하고 그렇기 때문에 어떤 방향으로 적었는데
결국 결과(수익)는 나오지 않았지만 그래도 험블 선배님이 말씀하신 것처럼
적어도 가치를 알 고 투자를 했다고 생각했습니다.
결국 가치→상황→의사결정순으로 꼭 행동해야하며,
상황이 먼저 오게 된다면 결국 운에 따라 결과가 나올 수 있다느 것을 명심해야겠습니다.
이러한 과정을 검증하는 방법은 2가지로
- 거인의 어깨 2. 스스로 과거의 나를 판단을 하는 방법인데요.
스스로 투자에 대한 결론을 내린 것들을 튜터님에게 피드백을 받고 개선을 받는 과정과
혼자서 스스로 과거에 결정했던 결론을 스스로 피드백하면서 개선과 의사결정을 하는 것
위의 과정을 통해서 투자를 당장 못하더라도
실력을 쌓는데 도움이 될 수 있다고 하셨습니다.
→ BM 포인트 매달 1년전 뽑은 1등 복기 해보기
마지막으로 리스크에 대한 부분 이었는데요.
아무래도 최근 더 좋은 자산 취득 관점에서 대출 카드를 사용하는데요.
단순히 대출 한도를 1년 저축액이 아닌
개인별로 이자가 적은 대출을 받거나 대기업으로 여력이 된다면
감당 가능한 선에서 받을 수 있을 것 같다고 하였습니다.
즉, 월부 강의에서 기준은 1년 저축액이지만
결국 스스로 투자를 하는 과정에서
잃지 않는 것이 무엇인가를 고민하고
행동하는 것 들이 중요하다고 생각했습니다.
이번 강의 3분의 선배님들의
인사이트를 배울 수 있어 좋았고 결국
잃지 않고 더 좋은 자산을 취득하는 관점에서 어떻게
행동해야하는 것인가를 고민하면서
투자 의사 결정을 해야겠다고 생각했습니다.
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