안녕하세요 마이리입니다.
투자 후 복기글을 적고 잔금 이후의 일을 적을까말까 고민하다가 그래도 잔금 후 복기하는 마음으로 적어봤습니다.
[투자 상황]
작년 1호기 계약 당시 저는 운이 좋게 현금 세입자를 만날 수 있었습니다.
기존에 갱신권을 써서 4년을 거주했고 매도인이 실거주 매수인도 고려해서 세입자와 협의하에 갱신 만기가 지났지만 매도가 될 때까지 거주하고 있었던 매물입니다.
계속 거주하고 싶은 세입자는 오히려 실거주 매수인보다 투자자를 반기는 상황이었는데요.
매수 계약 당일 매도인, 세입자, 매수자 한 자리에서 매도인과 매수인이 전세 계약을 새로 작성한 뒤,
바로 저와 매수 계약을 동시에 진행했고, 현금 세입자로 대출이 없어 잔금 기간은 영향이 없었습니다.
계약 당시 세입자는 매도인과 전세 계약을 했지만 집주인이 바뀌는 것에 불안함을 느끼고 있었는데요.
부동산 사장님께서 정 불안하시면 새로운 집주인과 계약서를 다시 쓰면 된다고 하셨고~
저도 잔금이 1월이기 때문에 전세 놓기에는 그래도 괜찮아서 긍정적으로 답변을 드렸던 상황이었습니다.
(전세계약서를 새로 작성하면 다시 2년 기간이 될 수 있다고 생각해서)
[잔금 전 내가 행동한 것!]
매수 후 강사와의 만남, 강사와의 임장, 실전반 등 튜터님들에게 질문 할 기회를 가지면서 전세 계약서를 다시 써주는 것에 대해 질문했습니다.
그 과정에서 제가 놓치고 있었던 것을 체크할 수 있었습니다.
-내가 투자 한 지역 인근 공급이 있나? 그 공급이 내가 투자한 지역 및 단지까지 영향을 주나?
-내가 투자 한 지역과 인근의 공급이 2년 뒤 전세를 새로 맞추는 시기와 겹치는가?
-역전세를 대비해야 하나? 대비할 수 있나?
(계약 당시 매도인에게 물어보니 갱신 당시 역전세가 나서 전세금을 돌려줬다가 이번에 새로 계약을 해주면서 시세대로 올릴 수 있었고 제 투자금에 들어와 진행된 케이스입니다)
[잔금 및 등기 후]
1월 잔금을 하러 부동산에 방문했을 때 부사님께서 세입자가 보유한 집의 세입자 전세기간이 본인의 전세 기간 만기와 맞지 않아서 이사를 가려면 전세 계약 기간을 조금 더 늘렸으면 한다고 하면서 몇 달 늘리는 건 문제 없다고 하셨습니다.
일단 등기 나오고 이야기 하자고 했는데요.
등기가 나오는 기간 동안 기존에 전세에 관한 질문을 복기하며 제 투자 물건에 대해 고민해봤습니다.
전세 계약서 작성에 대해 내가 놓친 것!
-학군지
제가 투자한 지역은 초품아에 나름 학군지 배정을 신경 쓰는 곳으로 전세가가 방학과 학기중에 영향을 미치는 곳
-전세 2년 만기시 주변 공급
제가 투자한 지역에는 공급이 부족하지만 전세 만기 시점에 인근에 영향을 주는 주변 공급이 있다는 점
-매물 상태
전세 시기를 놓쳐도 수요가 있을 만큼 A급의 상태는 아니었기 때문에 전세 빼기는 보수적으로 봐야 한다는 점
-부사님의 말만 듣고 기간이 어느 정도 연장 원하는지 자세하게 파고들지 못한 점
CEO마인드 장착 안됨, 리스크는 나의 몫
부동산 매매로 집주인이 바뀌면서 임대차 계약서를 새로 작성할 때 중요한 점
계약서의 성격과 특약 사항으로 작성 방식에 따라 기존 기간만 인정될 수도,
새로 2년이 시작될 수도 있어 계약서를 새로 작성한다면 특약으로 방어해야 합니다.
집주인 입장에서는 계약서를 새로 써주는 행위가 '새로운 2년'을 보장해 주는 결과가 될 수 있어 조심스러울 수 있지만 반대로 임차인은 기간 연장을 원한다면 기간을 2년으로 명시하는 것이 유리합니다.
1.기존 계약을 '승계'로 보는 경우(기존 기간 인정) = 기존 계약의 '남은 기간'만 인정하고 싶은 경우(집주인 유리)
단순히 세입자가 불안해서 다시 쓰는 경우 기존 조건 그대로 명의만 변경하여 다시 쓸 때
[특약 예시]
-본 계약은 목적물의 매매로 인하여 임대인(양수인)이 기존 임대차 계약을 승계함에 따라 작성하는 확인용 계약서이다.
-임대차 기간은 기존 계약 기간인 202X년 X월 X일(기존 시작일)부터 202X년 X월 X일(기존 종료일)까지로 하며, 본 계약서 작성으로 인해 임대차 기간이 새로 개시되지 않음을 임대인과 임차인은 확인한다.
-기존 임대차 계약서의 효력은 본 계약서와 병행하여 유지되며, 임차인의 기존 대항력 및 우선변제권 유지를 위해 기존 계약서를 폐기하지 않고 함께 보관하기로 한다.
2.'새로운 계약'으로 보는 경우(새로 2년 거주 가능) = 새로 '2년 거주'를 보장받고 싶은 경우(세입자 유리)
주택임대차보호법상 임대차 기간은 최소 2년을 보장 받으므로, 작성한 날로부터 새로운 2년의 임대차 기간이 시작되기 때문에 이 경우 임차인은 새로 시작된 2년의 기간이 끝날 때 쯤, 법적으로 보장된 '계약갱신요구권(2년)'을 추가로 행사할 수 있어 총 4년을 거주할 수 있습니다.
이 경우 기존 계약을 해지하고, 새로운 집주인과 완전히 새로운 조건으로 계약을 체결하는 형태로 기존 계약에 대한 언급 없이 작성일로부터 다시 "2년"을 계약 기간으로 명시할 때입니다.
[특약 예시]
-본 계약은 매매로 인한 소유권 이전 후 임대인과 임차인이 합의하여 새로 체결하는 신규 임대차 계약이다.
-임대차 기간은 본 계약서 작성일인 202X년 X월 X일부터 202X년 X월 X일(2년 뒤)까지로 정한다.
-임차인은 본 계약 종료 시점에 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있음을 확인한다.
-임대인은 본 계약 체결 직후 임차인이 확정일자를 다시 부여받는 데 협조하기로 한다.
계약서 작성시 주의사항
-기존 계약서 보관: 어떤 경우든 기존 계약서는 절대 버리면 안되며, 나중에 경매 등 문제가 생겼을 때, 최초 전입신고일과 확정일자를 증명하는 핵심 서류가 됨
-확정일자 재확인: 만약 계약 기간만 연장하는 것이 아니라 보증금이 1원이라도 올랐다면, 새 계약서에 반드시 다시 확정일자를 받아야 함
[결론]
결론부터 말하자면 저는 전세계약서를 다시 작성해주지 않았습니다.
-매수 당시 계약서를 작성해 주겠다고 했고, 세입자에게 긍정적인 답변을 해준 상태로 등기 후 부동산 사장님에게 등기가 나와 전세계약서 다시 작성 가능하다고 알려드렸지만 1달이 넘게 답변이 오지 않았기 때문에 제가 할 수 있는 행동은 했다고 생각했습니다.
-계약 후 잔금까지 시간이 지나면서 매수 단지 뿐만 아니라 주변 단지의 전세가 거의 없거나 상승한 상태로 세입자 입장에서는 전세금을 올려달라고 할까봐 연락을 안하는 거라고 생각이 들었으며 등기 후 다시 작성 가능하다고 말한 상황에서 굳이 제가 다시 연락할 필요는 없었습니다(재작성시 유리한 상황 없음) /부사님이 다시 작성 안해도 된다고 했을 수도 있고요.
-세입자가 2년 후 이사를 가야 하는 상황으로 주변 공급이 있어도 제 물건의 만기 시점에 전세 계약을 새로 구하는 것 저의 리스크를 줄일 수 있다고 판단했습니다.
-추후 세입자가 뒤늦게 요구를 한다면 부사님께 기존 계약 승계 특약 전달 계약서에 특약 작성 거부한다면 부동산 교체(매수시 마음 고생 경험), 부동산 교체시 새로 작성하는 비용 추가
-마지막으로 매수 당시에도 부사님 때문에 너무 힘들었는데 전세계약서 재작성까지 집주인에게 물어보지 않고 기간 연장까지 세입자와 꿍짝이 맞아 마음대로인 부사님!!! 등기 나왔으니 이제 아웃입니다!
