계약체결시 하자담보책임 특약사항 문구 관련 고민입니다.

안녕하세요 부지러너님 하자 담보 관련해서 특약에 대해서 고민이 있으시군요.. ㅠ 저도 구축 아파트를 매수하면서 부사님과 매도인 그리고 저의 입장이 좁혀지지 않아서 곤란했던 경험이 있습니다. 우선 통상적으로 저희 매수시 넣는 특약은 "하자를 안 날부터 6개월 이내에 손해배상 청구 또는 계약 해제를 할 수 있습니다. " 사실 이 문구가 되게 애매합니다. 5년뒤에 하자를 알게 되어서 보상 청구? 누구든 입증하기 어렵긴 한대요. 그렇지만 저희는 매수하는 입장에서 최대한 매수인의 권리를 챙기면서 매도인에게 설득력있는 방향으로 협상을 진행해야합니다. 저도 최근 2호기를 진행하면서 올수리된 물건이었는데요. 그러다 보니 아직까지 중대하자는 없습니다. 단, 제가 제시한 부분은 민법 제580조(하자담보책임)을 따르기엔 매도인도 오케이가 안나고 부사님도 난색을 표하니 수리한 부분 특히 '샤시(4년 정도 수리 지남)나 배관(확장하면서 깔았음)의 문제가 잔금일로 부터 6개월 까지 문제가 있을 때 매도인이 수리 해주는 것'으로 협상하여 특약을 작성하였습니다. 부지러너님도 올수리되어있어서 잔금일 기준 대신 혹시 잔금일로 부터 몇개월이라도 할 수 있는지 아니면 오히려 문구 삭제도 방법입니다. 하자 담보 문구가 없더라도 민법 제 580조는 보장 받을 수 있으니 오히려 삭제하는 방향도 괜찮아 보입니다. 부지러님 특약 협상 잘 마무리 되길 바라겠습니다.

부지러너님 안녕하세요~! 특약 꼼꼼히 챙기고 계시군요 :) 저도 러너님께서 말씀하신대로 할 것 같은데 아마 첫번째 특약 문구에 '언제까지' 매도인이 책임져야하는지가 없어서 안 받아들일수도 있을 것 같습니다. 해당 특약을 수정한다면 "현 시설물 상태에서의 매매 계약이나, '잔금일에' 사전에 고지하지 않은 중대 하자가 발생하는 경우 매도인이 수리하기로 한다" 가 될 것 같고 "매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다"는 문구도 동시에 넣을 것 같아요. 관련 법규에 의하면 매수인이 '하자를 안 날로부터 6개월'까지 매도인의 하자담보책임이 있기 때문에 잔금일보다는 시간을 더 벌 수 있는 것 같습니다. 본 계약 전에 미리 윗집, 아랫집, 관리사무소 통해서 누수가 발생한 적이 있는지 알아보시면 좋을 것 같아요! 화이팅입니다!

안녕하세요. 부지러너님. 먼저 30년된 구축 아파트를 매매하시면서 가장 예민한 부분이 하자담보책임인데 가계약 당시 잔금일 기준이라는 문구가 들어갔다면 매수인 입장에서는 불리한 조항이 될 수 있어 걱정되실 것 같아요. 먼저 매수인이 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사할 수 있게 민법이 되어있지만 '하자보수 책임은 잔금일 기준으로 한다'는 문구는 자칫 '잔금 이후 발생하는 모든 하자는 매수인 책임'이라는 특약으로 해석될 수 있을 것 같아요. 오히려 너무 강한 문구를 거부하는 상황이라면 "현 시설물 상태의 계약이나 누수, 보일러 결함, 구조적 결함 등 중대 하자에 대해서는 민법상 하자담보책임 규정을 따르기로 한다. 단, 매수인의 인테리어 공사로 인해 발생한 하자는 제외한다." 정도로 수정하시는 것도 좋을 것 같구요. 부사님이 구축이라 어쩔 수 없다거나 인테리어 공사때문일 수 있다고 하시면, 인테리어 공사 중 과실로 인한 하자는 당연히 매수인이 책임질 수 있으니 이 부분은 특약에 명시하겠다 하시고, 다만 배관 누수 등 인테리어와 무관한 기존 하자는 별개의 문제라 이야기하셨으면 좋겠어요. 잔금일 기준이라는 표현은 수정하시면 좋겠고, 매도인이 거부감을 느끼면 민법 규정을 따르되, 매수인의 인테리어로 인한 하자는 제외한다는 식의 양보안으로 제안해보시는 것도 좋을 것 같아요. 계약 전에 한 번 더 꼼꼼하게 누수나 하자 관련해서 체크하시고 미리 사진도 찍어두시면 좋겠구요. 보다 기분 상하지 않게 이야기 잘 나누시고 마무리 잘 되시길 바랄게요!