내집마련 했는데 전셋집 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 3가지만 기억하세요 [딩동댕2]

전세만 살다가 이제 내집마련 계약했습니다! 그런데 집주인이 전세보증금을 전세가 나가야 줄 수 있다고 합니다 ㅠㅠ 못받으면 내집마련 잔금 어려운데 불안합니다. 어떻게 해야 할까요?? ㅠㅠ

전세 만기가 다가오는데 임대인이 보증금을 돌려줄 수 있을지 불확실한 상황. 많은 임차인들이 가장 먼저 하는 행동은 ‘일단 기다려보는 것’입니다.

하지만 현실은 다릅니다. 

전세금은 기다린다고 해결되는 문제가 아니라, 할 수 있는 것을 행동하는 사람이 지키는 돈입니다. 임대인이 자금이 없거나 새로운 세입자를 구하지 못하면, 결국 피해는 임차인 본인에게 돌아올 수 있습니다.

이 상황에서는 ‘피해자’가 아니라 ‘문제 해결자’ 의 관점, 즉 CEO 마인드가 필요합니다. 임대인에게 받아야 하는 전세보증금을 지키기 위해 어떻게 해야하는지 말씀드리고자 합니다.

📌이 글을 읽으면, 임대인에게 전세보증금을 받지 못하는 상황에서 3가지 액션플랜을 알아가실 수 있습니다.

• 매매 잔금 가능 여부 계산
• 임대인 대응 방법
• 전세 직접 셋팅

1. 매매 잔금 가능 여부 계산

전세금을 돌려받지 못할 가능성이 있다면, 먼저 해야 할 일은 내가 버틸 수 있는 자금 구조를 확인하는 것입니다.

가장 위험한 상황은 내집마련 계약이 파기가 되는 것입니다. 따라서, 최악의 상황을 가정했을 때 ‘전세보증금을 받지 못해 내집마련 계약이 파기되는 상황' 인지 파악하는 것이 중요합니다. 

그래서 전세보증금을 받지 못하더라도 계약했던 집의 매매 잔금까지 가능한 상황인지 체크해야 합니다.

• 현재 가용 현금
• 추가로 융통 가능한 자금
• 주택담보대출
• 기타 대출 (신용, 회사대출 등)

대출상담사, 은행 창구 상담, 대출 플랫폼 등을 활용하여 대출 여력을 확인하면 좋습니다. 간편하게 ‘우리동네 대출상담사’ 같은 사이트를 활용하면 여러 금융기관 조건을 비교하면서 상담받을 수 있습니다.

2. 임대인 대응 방법

전세보증금 문제는 나중에 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

그래서 중요한 원칙이 하나 있습니다.

‘모든 대화는 기록으로 남긴다.’

• 전화 통화 녹음
• 문자 메시지
• 카카오톡
• 이메일

이 기록들은 추후 법적 효력을 위한 중요한 자료가 됩니다.

또한 임대인에게 반드시 확인해야 할 것들이 있습니다.

• 전세보증금 지급 가능 여부
• 전세퇴거자금대출 등 대출 진행 의사 여부

특히 전세대출이 있는 경우, 질권 설정이 되어 있으면 보증금 지급 구조가 달라질 수 있기 때문에 반드시 사전에 확인해야 합니다.

만약 상황이 악화된다면

• 임차권등기명령
• 내용증명 발송

같은 법적 절차도 준비하여 혹시나 모를 위험을 대비해야합니다. 다만, 법적 절차는 비용 뿐만 아니라 시간도 오래 걸리고, 기존의 매수 계약까지 영향이 갈 수 있어 가급적 임대인과 원만한 합의를 하는 편이 더 나을 수 있습니다. 법적 절차를 받기 위해 하기보다, 임대인이 더 적극적으로 전세 셋팅 할 수 있도록 경각심을 갖게 하세요.

3. 직접 전세 셋팅

현실적으로 많은 임대인들이 ‘세입자가 알아서 나가겠지’라는 태도를 보이기도 합니다. 이때 필요한 것이 바로 CEO 마인드입니다.

‘내 돈은 내가 지킨다.’

임대인이 적극적으로 움직이지 않는다면

직접 전세 셋팅까지 생각해봐야 합니다.

1️⃣ 주변 전세 시장 체크

• 현재 매물 수
• 전세 가격
• 거래 분위기

등 실제 전세 분위기를 확인하여 현실적으로 이 가격에 전세가 잘 빠지는 분위기인지 확인해야 합니다.

실제 사람들이 왜 전세물건을 보면서도 계약하지 않는 이유를 사장님과의 대화를 통해 알면 조금 더 전세 시장 상황을 파악하는데 수월할 것입니다.

2️⃣ 임대인에게 전세 시장 상황 공유

현실적으로 임대인이 내놓은 조건으로 전세가 빠질 수 없는 상황이라고 판단되면, 임대인에게 전세 시장 상황에 대해 말씀해야 합니다.

다만, 반드시 직접 임대인에게 말하는 것이 아닌 부동산 사장님을 통해 얘기해보세요. 이해관계가 있는 사람이 직접 소통하는 것보다 제 3자를 이용해 소통하는 것이 더 수월할 수 있습니다.

3️⃣ 내용증명으로 전세보증금 지급 요청

그럼에도 임대인이 적극적으로 하지 않는다면, 일정 기간 내 전세보증금을 받아야한다고 얘기하고, 미해결 시 법적 절차가 진행될 수 있다고 얘기해야 합니다. 

물론 임대인과의 관계도 중요하지만, 소중한 보증금을 지키는 것이 더 중요합니다. 임대인이 경각심을 가질 수 있도록 내용증명을 전달하는 것까지 생각할 필요가 있습니다.

4️⃣ 직접 부동산에 매물 공유 및 직접 전세 셋팅

시일이 많이 지남에도 전세가 나가지 않는다면, 이제는 더 적극적으로 행동해야할 때입니다.

만기 2달 전부터는 임대인 동의를 받아 직접 부동산 여러 곳에 매물을 뿌리고 적극적으로 세입자를 찾아야 합니다. 

결국 전세는 새로운 세입자가 들어와야 해결되기 때문에 '임차인이라서 기다리는 것'이 아닌 ‘직접 해결하는 것’까지 생각해야 합니다.

마무리하며

결국 피해를 보는 것은 나 자신입니다. 상황을 탓하기보다 내가 할 수 있는 범위 안에서 가장 적극적으로 움직이는 사람이 결국 전세금을 지켜냅니다.

여러분의 소중한 전세보증금을 지켜 가족들과 따뜻한 보금자리를 안전하게 지키시면 좋겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :) 

전세 보증금을 지키기 위한 3가지 Action Plan

1️⃣ 내 자금 구조 먼저 계산하기 (현금 + 주담대 + 신용대출 가능 여부)

2️⃣ 임대인과 모든 대화 기록 남기기 (녹음, 문자, 카톡 등) + 임대인 잔금 여력 확인 요청

3️⃣ 직접 전세 셋팅