내 형님은 누구인가 ? [빌리89]

안녕하세요.

매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.

매월 하나의 앞마당을 만들기 위해

모두가 최선을 다하고 계실텐데요.

오늘은

임장지의 가격과 가치 판단에

깊이를 더 할 수 있도록

내 임장지의 ‘형님’은 어디인지,

그리고 그 ‘형님’을 왜 알아야하는지

이야기 나누어보려합니다.

‘형님’

: 내 임장지에서 강남까지 가기위해 지나가야하며, 가장 관련이 깊고 가까운 지역(구).

1. 형님을 찾아라!

형님을 찾는 법은 어렵지 않습니다.

바로, 지도와 전출입을 확인하는 방법인데요.

부천을 예로들어 찾아보도록 하겠습니다.

부천에서 강남까지 가기 위해서는

지도와 같이 구로구와 광명시를 지나는데요.

그렇다면, 부천과 더 관련이 깊은 곳.

부천시의 형님은 구로구와 광명시 중 어디일지 알아보기 위해서는

인구 이동을 살펴보면 됩니다.

빨간색 네모는 부천과 구로구의 전/출입 인구

파란색 네모는 부천과 광명시의 전/출입 인구인데요.

('23년 1월 ~ '26년 1월 총 3년)

구로구와의 인구이동은 약 13,000명

광명시와의 인구이동은 약 7,700명 정도로 확인됩니다.

부천시와의 인구이동이 많은 곳인 구로구가

형님인 것으로 확인 되었습니다.

2.형님은 왜 알아야하나요?

형님을 알아야하는 하는 이유는

• 가격
• 수요

두 가지로 정리해볼 수 있겠습니다.

첫 번째로, 가격에 대한 이야기를 해보자면

서울/수도권에서 가장 중요한 가치 판단의 기준은

바로 ‘강남 접근성’ 입니다.

모두 아시다시피

강남과 가까울수록, 강남 접근성이 좋을 수록

가치가 높은 단지/지역이며

가격 또한 높게 형성 될 것인데요.

만약

임장지와 ‘형님’ 지역에서

가격대가 비슷한 단지들이 많이 있다면?

(부천시와 vs ‘형님’인 구로구)

임장지보다는 ‘형님’을 먼저 선택하게 될 것입니다.

그러면,

임장지가 가격이 오르기 위해서는

먼저 ‘형님’의 가격이 올라야 하기 때문에

‘형님’의 가격이 어떻게 변화고 있는지를 알아두어야합니다.

아래의 가격 비교 그래프를 보시면,

전고점이 비슷한 두 단지를 비교해 보았을 때,

구로구의 단지가 먼저 오른 후에

부천시의 단지가 오르는 것을 알 수 있습니다.

현재 구로구의 단지도 상승하지 못하였기 때문에

부천시의 단지도 오르지 못하는 이유가 될 수 있겠습니다.

(이러한 상황은 단지마다 다를 수 있습니다)

두 번째로, 수요에 대해서 이야기를 해보자면

구리시와 하남시는 강동구라는 같은 ‘형님’을 두고 있습니다.

하지만 전/출입 인구를 확인해보면,

구리시와 강동구의 인구이동보다

하남시와 강동구의 인구이동이 압도적으로 많은 것을 확인 할 수 있는데요.

이것은 단순히 하남시의 인구가 많기 때문일 수도 있으나,

물리적으로 가까운 위치와

크고 좋은 거주 환경을 갖추고 있기 때문에

소득이 높은 강동구 사람들의 수요를

더 가져올 수 있었던 결과라고 생각합니다.

그리고 그 수요를 더 가져오는 결과로는

먼저 오르고, 먼저 반응하는 하남시의 단지를 볼 수 있겠습니다.

이처럼 ‘형님’이라는 존재는 내 임장지보다 상급지이기 때문에

‘형님’과의 인구이동이 많은 지역 즉, 수요가 많은 지역이

선호도가 높고 반응이 빠를 수 있다는 점을 이해하시면 좋겠습니다.

지금까지

내 임장지의 ‘형님’ 지역을 찾는 법과

왜 알아야하는지 ‘가격’과 ‘수요’ 관점에서

함께 이야기 나누어보았는데요.

많은 강의와 코칭에서 멘토, 튜터님들께서 “넓게 보세요~”라는 말씀을 많이 하시는데요.

이번달 임장지를 만들어가는 과정에서

주변의 ‘형님’ 지역까지 넓게 보며

가격과 수요도 함께 고민해보는 시간을 통해

더 선명한 임장지 만들 수 있으면 좋겠습니다.

지금까지,

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.