관련 강의
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
“가장 큰 리스크는 아무 것도 하지 않는 것이다.”
- 너바나
인트로
안녕하세요, 순자산 10억 달성하고, 또 10억 쌓고, 또 10억 쌓을 또지또규입니다.
2강에서 부동산 투자의 원칙, 그리고 최근 핫이슈인 정책 대응에 대해 배울 수 있었습니다. 이 강의를 들으려고 열기를 신청한 것 같다는 생각이 들 정도로 감명 깊은 강의였습니다.
원금 보전
너바나 레시피는 핵심 요소 다섯 가지로 구성 되어 있습니다. 실제로 1호기 투자를 할 때도 철저히 이 원칙을 지켜서 했습니다. 그런데 예전에도, 지금까지도 조금 아리송한 부분이 있었는데 그게 바로 ‘원금 보전’입니다. 매매가가 전세가 이하로 떨어지지 않는다는 것은 알겠는데, 전세가가 떨어질수도 있는 것 아니냐는 의문이 떨쳐지지 않았습니다. 너바나님께서 해주셨던 적정 전세가 벽돌도 확신이 들지 않았습니다.
그런데 이번에 더 디테일한 너바나님의 설명을 통해 납득할 수 있었습니다. 세 가지 기준으로 말씀 해주셨는데 특히 적정 전세가율을 활용해 매매가, 전세가의 변화를 예측하는 부분이 인상적이었습니다. 그리고 왜 현재 전세가 30~40% 단지가 위험할 수 있다고 판단하시는지도 납득했습니다.
예전에는 단순히 ‘전세가율이 높은 단지가 매전차가 적어서 좋다’ 였고, 공부를 더 하면서 ‘현재 시장에서 저평가 상태라면 전세가율은 큰 의미가 없네?’라고 생각했습니다. 그러나 전세가율의 의미와 적용 방법을 제대로 이해하면서 큰 인사이트가 되었고, 다양하게 활용할 수 있겠다는 생각을 했습니다. 앞으로는 시세트래킹이나 시세스캐닝을 할 때도 전세가율을 체크하면서 만약 지금 투자한다면 원금이 보전될 지, 고평가가 아닌지 판단하는 연습을 해야겠습니다.
원칙은 변하지 않는다
책만 읽거나 예전에 강의를 들은 사람이 ‘어? 예전이랑 말을 다르게 하네?’라며 너바나 레시피를 비난하는 경우를 가끔 봅니다. 물론 달라진 것은 맞습니다. 하지만 원칙이 아니라 기준이 변한 것인데 사람들은 잘 모릅니다.
얼마 전에 친구가 이제 예전처럼 전고점에서 15~20% 떨어진 서울 단지가 없어서 불안하다고 하소연을 했습니다. 그러며 자기는 지금 너무 올랐다며, 제가(일 년 전 쯤에 전한 기준이 너바나 레시피 기준이었습니다) 말했던 가격보다 심하게 올랐으니 거품이라 떨어지기를 기다리겠다고 했습니다. 그래서 저는 지금도 싸다, 전고점 이하인데 가치가 있으면 앞뒤 재지 말고 사라고 권했지만 친구는 말이 바뀌어 믿을 수 없다는 반응이었습니다.
원칙은 변하지 않지만 기준은 지속적으로 변합니다. 가고자 하는 목적지는 똑같더라도 원래 정한 루트에 공사를 하고 있거나 길이 막힌다면 다른 길로 방향을 트는 것처럼 말입니다. 강의를 통해 다시 한 번 시장 상황에 맞게 바뀐 기준과, 여전히 바뀌지 않는 단단한 원칙을 배울 수 있어서 좋았습니다.
역사에서 배워라
요즘 최고의 이슈는 뭐니뭐니해도 대통령의 강경 발언에 따른 규제, 그로 인한 시장 영향입니다. 아마 이번 열기를 재수강하는 분의 다수는 이 격랑의 시황을 너바나님은 어떻게 판단하시는 지 궁금해서 신청했을 것이라 생각합니다. 노무현 대통령, 문재인 대통령 때 강력한 규제가 오히려 가격 폭등을 낳았다는 역사를 잘 알고 있지만, 연일 SNS에 언론 플레이를 하고 강력하게 압박하는 이재명을 보자면 하루에도 몇 번 씩 마음이 왔다갔다하며 불안하기도 합니다. 당장에 올해 말 쯤에 2호기를 계획하고 있는데 ‘진짜 해도 되나?’라는 불안이 있습니다.
그래서 너바나님의 날씨와 계절 이야기가 와닿았습니다. 하루 하루의 날씨는 변화무쌍하지만 계절의 변화는 거스르지 못한다고 했습니다. 자극적인 언론 기사, SNS 언론 플레이, 주변 분위기에 흔들리지 말고 철저하게 가격의 선행 지표를 따져 원칙에 대한 믿음을 가져야 겠습니다. 동시에 막연하게 나빠질 것이라고 생각하지 않고 실제로 세금을 계산해봐야겠습니다.
B.M Point
- 부동산 세금 시뮬레이션으로 직접 계산해보기
- 시세 스캐닝 할 때 전세가율 종종 살피기
