안녕하세요, 블리블리 러버블리v입니다!
최근 흑석뉴타운, 광명뉴타운을 비롯해 수도권 신축 단지들에 관심을 가지시는 분들이 많아졌습니다.
하지만 막상 계약하려니 ‘미등기 상태’ 라는 말에 덜컥 겁을 내시는 경우도 있죠.
저역시 이전 동안구를 임장하면서 신축단지에 아직 등기가 안나왔다고 해서
이게 무슨말이지? 했던 경우가 있었는데요,
오늘은 초보 투자자라면 반드시 알아야 할 신축 등기의 모든 것을 알려드리겠습니다~
(일반 분양 vs 재개발·재건축)
일반적인 아파트 (일반 분양 / 일반 매매)
일반 신축 아파트는 건물이 완공되면 비교적 빠르게 등기가 진행됩니다.
[ 절차 ]
① 준공 및 사용승인 - 지자체가 건물을 사용해도 된다는 행정 승인을 내립니다.
② 소유권 보존등기 (시행사/건설사) - 건물의 첫 번째 등기를 만드는 단계. 건물의 주민등록등본을 만드는 과정. 보통 준공 후 60일 이내 진행됩니다.
③ 소유권 이전등기 (수분양자) - 분양자가 잔금을 납부하면 본인 명의로 등기를 이전합니다.
✔ 잔금 후 60일 이내 등기 신청 → 늦으면 취득세 가산세 발생
✔ 이때 주택담보대출 실행 과 근저당권 설정 이 동시에 이루어집니다.
📌 결론
일반 아파트는 잔금 → 등기 → 대출 로 빠른 등기가 가능합니다.
재개발·재건축 신축 아파트
재개발 아파트는 일반 아파트와 완전히 다른 구조로 진행되며
그 이유는 바로 “이전고시” 때문입니다.
이 절차는 '도시 및 주거환경정비법'에 의해 진행됩니다.
[절차]
① 준공인가 및 입주
아파트가 완공되면 등기 없이 입주가 시작됩니다.
즉 등기부등본이 없는 상태로 입주 합니다
② 이전고시 (핵심 단계)
기존의 낡은 건물과 복잡한 토지 필지를 새 아파트 + 대지지분으로 확정 하는 행정 공고
쉽게 말하면
"이제 이 땅과 건물은 새 아파트로 확정되었습니다"
라고 국가가 공식적으로 선언하는 단계
③ 보존등기 + 이전등기
이전고시 이후 조합원과 일반분양자 모두의 등기가 한 번에 진행됩니다.
🤷왜 재개발은 등기가 늦게 나올까?
핵심 이유는 토지 정리 때문입니다.
재개발은 단순히 건물을 짓는 것이 아니라
기존의 수십~수백 필지, 골목길, 국공유지를
새로운 하나의 대지 체계로 재정리해야 합니다.
이 과정에서 확정측량,지적정리, 토지구획 확정이 필요합니다.
실제 지연 원인으로는
1) 조합 내부 분쟁 2) 추가 분담금 소송 3) 국공유지 협의 지연 4) 지적 정리 문제 가있습니다
그래서 현실에서는 입주 후 1~3년 심한 경우 5~10년까지 미등기 상태가 지속되기도 합니다.
📝거래는 가능할까?
결론부터 말하자면
등기부등본이 없어도 거래 자체는 가능합니다.
대신 기준이 되는 문서는 분양계약서입니다.
✔매매 시 3가지만 확인하시면 됩니다.
1) 권리확인 - 분양계약서 원본 과 조합 권리확인서 대조
2) 명의변경 - 잔금 시 조합 또는 시행사에서 명의변경을 동시에 진행해야 안전합니다.
3) 압류확인 - 미등기 상태라도 가압류, 가처분이 걸릴 수 있으므로
반드시 조합 또는 시행사에 권리 상태 확인을 해야합니다.
🤓한눈에 보기
잘 공부하셔서 재개발지역의 신축단지를 나의 것으로 만들어보세요 ♥
항상 여러분들의 행복한 투자 및 내집마련을 응원드립니다! 감사합니다
