[대다나다] 열중반 49기 1강 강의 후기

안녕하세요 대다나다입니다!!

열반스쿨중급반 49기를 수강하고 있습니다.

1강에서는 밥잘 튜터님께서 해주셨는데, 

너무 많은 내용들을 정리해주셔서 복습이 시급하다는 생각입니다^^

현재 시장상황

• 수도권 : 강남3구 다음으로 분당,수지에 매수세가 퍼지는 모습이 보여 2,3월 거래가 전달에 비해 늘어났다.

대출가능한 금액안에서 입지가 가장 좋은 곳으로 가겠다는 심리가 나타나짐.

비규제지역에서는 구리는 인근 송파,강동,하남과 다르게 7-8억대 호가가 많기에 쏠림이 더 하다.

반면 부천은 인근 금천,광명,구로 등의 7-8억대 거래가능한 대안이 많기에 상대적으로 가격상승 속도가 더디다.

• 지방 : 지방은 대부분 절대적 저평가 시장이고, 토허제와 관련없이 

지역별 공급상황에 따른 차이가 보이는데 지역내에서도 생활권, 단지별로 산발적인 온도를 보이고 있다.

→ 수도권안에서도 입지가 좋은 실거주로 접근해 볼 수 있는 곳은 여전히 거래가 활발하다는걸 알 수 있고,

비규제지역에서도 입지차이도 있겠지만 주변에 어떤지역과 맞닿아 있는지도 중요하겠다.

이는 지역뿐 아니라 단지와 단지가 맞닿아 있는 경우에도 나타날거라 생각된다.

지방은 역시나 싸구나 싶으면서도 대구나 대전에서 선호도있는 단지들은 지역의 흐름과 다르게 

상승흐름이 보이는 것이 유의미하다 생각된다.

저.환.수.원.리

• 저평가는 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 사는데

  전고대비 하락률은 하락장 초입에는 의미있기에 현재는 큰 의미없다

  즉, 지금은 단지대단지로 비교평가해야하는 시기이다.

  - 가치가 같은데 더 싼 것

  - 가격이 같은데 더 좋은 것

• 환금성은 하락장에서도 꼭 팔아야 할 때 낮춰서라도 팔 수 있는 것!

• 수익률은 내가 가진 자본에서 충분히 좋은 수익을 낸다.

  단순히 갭만보면 안된다. 

• 원금보존에서 전세가율로 가치판단 할 수는 없다.

  가치를 보는 안목이 먼저이다.

  가치가 있는 아파트가 비싸지 않을 때 전세가율이 적정하면 매수할 수 있는다는 하나의 척도로 봐야한다

  고평가+전세가율 낮다 → 하락이 올 수 있다 → 매수하더라도 돈을 잃을 수 있다 

  => 매수판단기준은 아님. 하락이 오더라도 결국 가치를 찾아가기에 감당가능하다면 매수가능

→ 전고점대비 하락률보다 단지 대 단지의 비교평가가 정말 중요하다 생각이 들었다.

지난 실전반에서도 전고점 대비 하락률보다 각 단지의 가치를 먼저 생각해보고 가격에 대한 고민을 했었는데

밥잘 튜터님 말씀대로 진검승부를 해야 하는 시기라고 생각된다. 

수익률에서는 단순히 갭만 보는것이 중요한 시기가 아니기에 내가 가진 자본으로

가장 좋은 자산을 매수한 것이 중요하다는 생각이 들었다.

원금보존에서 전세가율이 가지는 의미에 대해서도 다시 한번 생각해보았다.

단순히 전세가율이 높고 낮음으로 매수결정을 하기 보단 앞으로 벌어질 일을 예상하고,

전세가율이 높더라도 감당 가능하다면 가치있는 자산을 매수할 수 있다는 것이다.

투자프로세스

• 투자 매물 털기를 할 때 

  사장님이 해주는 말만 받고 오는 수준에 머무르만 안된다.

  지금 보는 매물을 어떠한 “조건”을 만들었을 때 투자가 가능한지 역으로 고민해야 한다!

• 모든 매물을 볼 때 조건에 맞추기 위해 깊숙하게 파고들어야 한다.

  내 조건을 받아들일 단 한개의 매물이 나올 때까지 계속 시도해야 한다!!

→ 밥잘 튜터님의 말씀중에 모든 매물을 볼 때 조건을 맞추기 위한 노력을 하신다게 놀라웠다.

평소에 매물임장을 그렇게 봐야 실제로 매물털기 할 때도 어떻게든 조건을 만들어 낼 수 있다는 것이다.

매물 임장시 항상 조건을 맞추기 위한 노력을 할 것!! (BM)

복기

투자하고 복기를 통해 가장 크게 성장한다.

결과와 과정을 분리하여 복기해야 한다.

투자하지 않으면 진짜 인사이트를 얻을 수 없고, 복기없이 성장할 수 없다!!

→ 지금은 특히나 투자경험이 많은 때가 아니기에 한 번의 투자를 통해서도 복기해야 한다는 것인데

아직 1호기 투자를 한지 얼마 되지 않았기에 크게 와닿지 않았는데…

6개월 후, 1년 후 복기를 어떻게 할지 고민해봐야겠다!

인상깊었던 부분은 결과와 과정을 분리하여 복기히야 한다는 것.