[열반기초 90기 62조 경자여정] 교통(개발호재)를 열심히 쓰고 전임 매임을 많이 해서 '가치'파악에 힘쓰자!!

안녕하세요? 경자여정입니다.

규제 속에서 20년 투자자의 인사이트를 

들으니 시간 가는 줄 모르겠습니다.

강의를 들으면서 너바나님께서 말씀하신 위기는 기회라는 말을 

곱씹어 보며

위기가 기회라는 것을 알면서도

왜 기회를 사람들이(저 포함) 잡지 못하는 지에 대해 생각해보았습니다.

그렇다면 위기 때의 기회를 잡기 위해 필요한 것은 무엇일까요?

1. 빠른 판단력(실력)
2. 돈(매도가 잘 되는 아파트를 가지고 있든 현금을 보유하고 있든)

이 두가지가 큰 것 같습니다.

(-음체로 적었는데 양해 부탁드려요^^)

벤치마킹 (나의 투자를 복기하며 앞으로 더 잘하기 위한 기록)

24년 투자할 때 시점으로 돌아가보면 경자여정.. 너는 더 좋은 것을 살 수 있었을텐데 왜 그렇지 못 했을까??

(왜 나는 동작구 A단지를 매수하지 못했을까?)

1. 실력 부재

   가. 전고점 맹신: 앞마당이 아니어서 코칭 후에 앞마당을 만들러 가니 가격이 움직이고 있었음(그래도 샀어야 했다. 좋은 것은 늘 먼저 움직이니, 움직임의 서막이었는데..) 실력이 없어서 전고에서 20%이상 빠진 가격이 아니어서 싸지 않다고 생각함. 가치를 가장 중점으로 두고 먼저 비교한 뒤 이래서 이 단지의 가격이 이래~. 라는 프로세스가 아니라 어떻게 이 단지가 1억이나 더 비싸냐? 무슨 차이가 있다고…? 이런 실수를 범함. (당시 판단: 전저에서 15% 정도 올라서 허리일거야….(ㅜㅜ;;) 무슨 소리…앞으로 펼쳐질 장의 ‘무릎 이하'이었음

   나. 임장보고서: 수도권은 교통과 개발에 강점을 두고 써야 하는데 그렇게 하지 않았음. 나의 2호기보다 교통도 더 좋고, 확정된 개벽 호재가 있음에도, 사알짝 나홀로 느낌과 세대수가 아쉬워 매수하지 못함 → 다음번에는 위치가 강남에 더 가깝고, 교통이 더 좋으며(더 강력한 호선), 확정된 개발 호재(그것도 엄청난)가 있으면 용기 내자!!

   다. 대출 겁먹음: 1억을 대출 받는 것이 너무 무서웠다. 무조건 대출 없이 사야 한다고 생각했기 때문이다. 그런데 맞벌이하는 부부인 점을 감안해보면 사실 1억이라는 돈이 엄청난 금액이 아니다. (← 이 생각은 최근 김사부님 강의를 듣고 깨달음). 내 지인들 몇 명은 LTV 70, 80% 이럴 때의 감사함을 모르고 그때 집 안 샀으면서… 규제로 대출이 6억이라는 규제가 나오니 이제는 반대로 대출을 너무 조금 해줘서 집 못 사겠다고 불평한다. 그 전에는 대출 무서워했으면서 이제는 6억 밖에 안 해준다고 하는 것이다. 그 분들이랑 나름 투자 공부한 내가 뭐가 다른 건지 한심하다. 둘 다 프리랜서가 아닌 (월급이 따박따박 나오는 안정적인) 월급쟁이이고, 월 저축하는 것보다 집값이 더 빠르게 상승하니 감당 가능하다면 대출 받는 용기 냈어야 했다.

    

 (왜 나는 영등포구 B단지를 못 샀지?)

1. 실력 부재

   가. 매물임장 부재: 생활권이 좋다 보니 25평이 후순위 84보다 더 빠르게 움직이고 있었다. → 앞마당 할 때 매물임장을 안하고 단지임장을 하다보니, 해당 생활권의 임팩트를 몰랐음

   나. 협상기술 부족: 투자자가 아니라 실입주자를 원하는 부사님이었는데, 내가 해결해줄 수 있는 부분을 어필했어야 했는데 깎아달라고만 했고 차라리 1-2천 더 주고 매수해도 됐을텐데 확실히 좋은 생활권이 평수가 작더라도 먼저 움직인다는 것을 깨달음

   다. 임보 교통 비중 높여 쓰지 않음: 교통이 엄청나게 좋은 곳인데, 수도권 쓸 때 교통을 제대로 안 써서 이 부분을 높침(제일 후회)

    

앞으로의  어떻게 준비하면 좋을까?

1. 수도권: 교통과 개발 집중해 임보 쓰기 → 가치 파악이 제~~~일 중요하다!!
2. 물건을 많이, 미리 본다: 임보를 통해 가치파악을 미리 해놓고 가격을 보고 이게 싼데 바로 나오게 전화임장과 매물임장을 충분히 해놓아서 선호도 파악을 많이 해야 함. / 그리고 상급지 앞마당을 미리 만들어야 함.(당장은 1호기 매도 후 갈아탈 물건을 찾아야 해서 절대가가 높은 2급지 이상은 힘들겠지만) 1호기 갈아타기가 종료된 이후에도 상급지 앞마당을 만들어 놓아 위기 때 갈아탈 준비를 해 놓을 것