[경자여정] 우당탕탕 1호기 후기(#전세빼기 #사장님과의 관계)

안녕하세요~

경제적 자유를 향한 여정, 경자여정입니다^^

1호기라 실수도 많았고 부족한 점이 참 많았는데요…

이 경험을 후기로 남겨보고자 합니다^^

배운 것

1. 공급이 없는 시장에서 잔금을 뒤로 가지고 가면 유리하구나

2.전세빼기가 안 된다면, 내 물건의 약점을 빨리 파악하고 대처하자

3.부동산 사장님과의 관계는 정말~ 중요하구나

첫째,

<공급이 없는 시장에서 잔금을 뒤로 가지고 가는 것의 의미>

매매가는 보합이지만 공급이 정리되니 

제 단지의 전세가격이 조금씩 올라오고 있는 것을 확인하였고 

실제로 6개월이 지나니까 전세가격이 올라와줘서 (우여곡절이 있었지만)

목표하는 전세금으로 세팅이 가능했습니다. 

반면에 단점은 잔금이 다소 길기 때문에 

매도인이 급하지 않아서(아직 여유가 있다고 생각해서) 가격을 깎기 힘들었습니다. 

(매물코칭으로 튜터님께 목표매도가를 여쭤보았고 

들어가도 된다고 하셔서 많이 깎지 못했지만 매수 결정)

둘째,

<전세빼기/ 내 물건의 약점 파악하기>

 잔금까지 6개월이나 남았고 공급이 많은 시장이 아니어서

당연히 빠질 것이라고 생각했는데 전세가 나가지 않았습니다ㅠㅠ

당시 여정 생각: 전세가 씨가 말랐는데 왜 나가지 않는걸까?_도대체 무엇이 문제일까?ㅜㅜ

<여정 물건의 특징>

- 9월 30일 잔금 고정, 구축 32평

- 집이 매우 지저분함 →사장님들이 집 보여주기를 꺼림

- 신혼부부가 접근하기 어려운 가격(주변 신축 59보다 큰 메리트 x)

<여정 물건 광고_당시 문자>

도배/장판/등만 수리하면 3억(9월 말 잔금)

전체 올수리 3.2억(10월 3째주 입주)

동료들의 전임TF을 통해 깨달은 점

1. 내 물건은 1등이 아니다.(가격과 수리 모두)

2. 신혼부부는 32평보다 25평을 먼저 찾는다!!

​

신혼부부 버팀목 전세자금대출이 가능한 주택요건은 다음과 같습니다.

임차 전용면적이 85㎡ 이하의 주택이며, 

임차 보증금은 수도권 외 3억원 이하인 주택에 대해 대출이 가능

  정리하면,

 전세가 없지만, 

수리가 안 된 폭탄집이라 세입자들이 쉽사리 결정을 못하고

무엇보다 전세 가격에서도 큰 메리트가 없으니 전세가 나가지 않는 것이었습니다.

이 때 제가 느낀 건 신혼부부 세팅 시나리오는 정말 최고의 시나리오라는 것입니다. 

대부분의 세입자들은 내가 가지고 있는 전세금을 빼서 

이사갈 집과 이사 날짜를 조율하는게 일반적이기 때문입니다. 

사실 잔금쳐 줄 수 있는 세입자를 정말 원했다면 

올수리된 집의 가격이 3.2억이 아니라 

3억이 되어야 (전세자금대출 주택요건에 충족하므로) 나갈 가능성이 큰데

저는 (올수리니까 2천만원 수리비가 들어가니) 3.2억만 고수했던 것입니다.

이유는 심플한데 왜 당시는 객관적인 상황분석이 제대로 안 된 것일까요^^;;

 (욕심 냈던 이유[변명?] : 제 물건 나가기 직전, 샷시 제외 그것도 4년 전 수리 물건이 3.3억 실거래됨...

 그래서 ‘수리 후 첫입주’ 물건이 나갈 것이라고 착각했었어요ㅜㅜ

위의 이유로 경쟁력이 크지 않았는데 말이죠^^;;

그리고 저는 전단지를 뿌리러 갑니다…

전단지 작업은 제 물건이 살아있음을 알리는 것이지, 

전단지 뿌렸다고 제 물건이 다른 물건보다 경쟁력이 좋아지고 그런 게 아니더라구요^^ 

(실제로 제 물건이 1등이 아닐 때, 제가 물건을 산 사장님조차도 제 물건이 아닌 

다른 물건[1등물건]이 더 좋다고 추천하시는 동료의 전임 녹음파일을 듣고 깨달았네요^^)

-진짜 1등물건부터 순서대로 나갑니다~

전단지 돌리며 깨달은점

세입자들은 수리 안 된 집을 보고 쉽게 결정하지 못한다!

 

전단지 돌리릴 때 만난 대부분의 사장님들이 제게 다음과 같이 말씀하셨습니다.

“이 동네는 수리 안 된 거 보고 결정을 안 해. 그냥 그냥 잔금 치고 수리 들어가~"

“잔금 치고 수리 싹 해서 전세 최고가로 빼~”

“전세금 3억이 넘으면 전세자금대출이 안 나오는데 너는 전체 올수리 조건의 경우

 3.2억의 전세가격을 고집하잖아. 만약 세입자가 잔금치길 원하면 올수리 3억으로 낮춰야해”

느낀점

(이 지역은) 전세 가격을 3억으로 낮추지 않을거라면, 

잔금을 치고 수리 후 전세 빼는게 보통인 시장

(금융비용 고려 어느 게 나은 선택인지 계산해 결정할 것)

그리고 나서

잔금칠 수 있는 세입자의 경우 올수리도 3억으로 하겠다고

수정해서 광고를 냈습니다.

그리고 며칠 뒤

잔금 한 달 전, 극적으로, 운이 좋게

조건이 맞는(3억 미리 줄 수 있고, 올수리 후 10월 3째주 입주 원하는)

세입자를 만났고 전세계약을 마쳤습니다.

 이번에는 세번째

관계에 대해서 적어보겠습니다^^ 

저는 이번 1호기를 하면서 부동산 사장님과의 관계가 참 어려웠는데요. 

어떤 어려움이 있었고 이를 어떻게 해결해 나갔는지에 초점 두고 읽으시면 좋을 것 같습니다

잘못한 점. 불안함에 이랬다 저랬다를 반복함

매수 계약서 쓰는 4월, 부동산 사장님께서 수리가 안 된 집이니

혹시 가능하다면 낮게 껴있는 전세입자의 전세금을 대출을 받아 마련하고, 

세입자를 이사비 줘 내보내는 방안을 제시하셨습니다. 

그 뒤 수리 들어간가면 전세를 빨리 뺄 수 있을 거라고 하시면서요. 

즉, 매도인도 빠른 잔금을 원해서 3박자가 맞았던 것이죠.

장점(+) 

여정: 수리 후 전세를 내놓아서 빨리 세입자를 구할 수 있음

매도인: 빠른 잔금을 원해서 잔금 전 수리 동의

세입자: 여름 이사 싫지만 이사비 주면 갈게요.

단점(-) 

마이너스 통장 등 세입자의 전세금을 마련하기 위해 대출 실행으로 금융비용 발생

그래서 계약서 쓸 때 매도인과 부사님에게 그렇게 하겠다고 하였습니다. 

그런데 다음달, 그럴 필요가 없는 시장이라고 판단하고 

그 약속을 뒤집어 버렸습니다. ^^;

(여정: 사장님 전세가 없으니 전세 맞출 수 있을 것 같아요~)

그.러.나… 여름 비수기 문의가 가뭄에 콩나듯 없었습니다

(참고: 광복절이 지나서야 문의 들어오기 시작)

그리고 잔금이 딱 두 달 남은 골든타임 시점에 

너무 걱정되는 마음에 

부동산 사장님께 세입자 전세금을 마련해 내보내고 싶다고, 

이사비도 드리겠다라고 번복했습니다.(진상 여정_반성ㅜㅜ)

부사님은 잘 전달해주셨지만 매도인과 세입자는 이랬다가 저랬다가 한다고 잔뜩 화가 나셨더라구요. 

(잔금 전 수리 가능 특약이 있었지만 매도인이 화가 나서 잔금 전 수리를 동의 안 해주었습니다.

 부동산 사장님도 화가나셨구요….ㅜㅜ)

잘못한 점2. 강한 부사님에게 강하게 나간 점

계약 테이블 가기 전에 특약을 문자로 미리 보내야 한다고 배웠기에

싹 정리해 부동산 사장님께 보냈습니다.

바로 오케이 했는데

정작 계약 전날 사진으로 받은 특약에는 반만 적고 적어주지 않으셨습니다.

그래서 전화를 드려 사정을 해도 오히려 저보고 까다롭다고 소리치시고 

전화를 아예 안 받으셨습니다.(전화 거부ㅜㅜ)

전세 계약 때도 마찬가지였습니다.

(원상복구, 만기 3개월 전 통보, 집 잘보여주는거 협조) 

3가지 특약을 넣어 달라고 요청 드렸는데

 하나만 넣고 모두 넣어주지 않으셨습니다.

화가 난 나머지 가계약금 넣기 전에 세입자가 동의했다고 하셨는데 왜 안 넣어주시냐고 

다음의 문자를 캡쳐해 보냈는데요.

알고 보니 사장님은 특약 내용을 세입자에게 아예 보여주지 않았고

사장님께서 ‘동의합니다’를 남기신 거였더라구요.

 당장 내일이 계약인데 너무 걱정되는 마음에

이때 서투기 16기 놀이터에 SOS를 남겼는데요.

동료님들께서 너무 하신다고.. 저도 진짜 당시 납득이 안 되고 화가 나서

‘저 내일 계약하러 안 갑니다!! 이렇게 약속 어기시는 분과 계약을 진행하기 힘들 것 같네요!’라고

 문자를 보내려고 하였습니다.

그런데

부자아내제인 튜터님께서 브'레이크'를 걸어주셨습니다.(천만다행 ㅠㅠ)

진짜 문자 날리기 찰나의 순간이었네요. 

이 때 아니었으면 저는 돌아올 수 없는 다리를 건넌…...

그리고 샤샤 튜터님께서 강하게 나가면 안 된다고 조언을 주셨습니다.

솔직히 미안한 게 없고 사장님이 너무 미웠지만,

계약날 선물을 사 들고 알려주신 멘트를 날렸습니다.

 여정: 사장님 제가 너무 까다롭게 굴었죠. 죄송해요~ 

제가 사실 이번 투자가 처음이라 그랬어요. 

저 너무 걱정 되서 한숨도 못잤어요. 제가 세입자분께 잘 얘기해볼게요^^

사장님: (웃으시면서) 아이고 뭘 그렇게 걱정해요~ 다 알아서 잘 된긴데.. 계약서에 다 적어두긴 했어요.

여정: (야호!!)

관계를 중간에서 조율 해야하는 부사님들은

특약을 강하게 주장하는 투자자가 불편할 수 있습니다.

또한 사장님들은 자기일에 자부심이 있으셔서 임차인이 약자이기 때문에(사회통념상)

그 분들을 도와주는 것을 사명으로 생각하시는 분들도 계십니다.

이때는 강 VS 강으로 나가기 보다는 애교, 사과, 간식을 들고(?) 

다가가시면 문제가 해결되실 수 있을 거에요 👌

<첨 언>

1. 굳이 원상복구 단어 넣을 필요 없이 타공금지나 벽결이TV 조항이 있어

 현시설 상태의 임대차계약까지만 넣어도 됨('원상복구'라는 말이 세입자에게 부담이 될 수 있음)

2. 3개월전 특약 넣어도 임대차법이 2~6개월 우선이므로 굳이 넣지 않아도 됨

3. 집보여주기 협조만 세입자랑 만나 이야기하며 넣으면 크게 갈등 없이 해결 될 수 있음

이 과정에서 큰 가르침을 주신 샤샤와함께 튜터님, 부자아내제인 튜터님

정말 감사드립니다 ❤️😍

처음에 많은 사장님들 중에서 

이런 사장님을 만나서 정말 운이 없다고 생각했는데

이 사장님을 만나서 관계의 어려움에 부딪쳤을 때 어떻게 해야 하는지 배울 수 있었던 것 같습니다^^

1호기 계약금 넣은 것은 시작에 불과하다는 것을 제대로 느꼈는데요.^^

2가지로 정리해보겠습니다.

전세 빼기_내 물건의 원인을 객관적으로 파악하고 빠르게 대처하자

관계_ 강한 사장님께 강하게 나간다고 해결 되지x (부사님의 마음을 얻을 것)

이 과정에서 도움 주신 부자아내제인 튜터님, 샤샤와함께 튜터님

동료님들(무늬스누피님, 온유로와님, 긍정적부자님, 열정과프로님, 리콘님, 잇티제님,

8월 열중함께한 동료님들과 9월 서투기 동료님들)

한 분 한 분 모두 감사드립니다!!

그리고 부족한 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다^^

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀