[열중반 49기 21조 - 해로] 잔쟈니님 2강 후기 - 비교평가는 스스로 행동하기 위해 배우는 것!

안녕하세요~!!

백년해로!(百年偕老)

함께 나이 들어가며 성장할

자산을 찾고 있는 해로입니다!

오늘은 잔쟈니 튜터님의 

2강 강의를 듣고 수강 후기를 남겨봅니다~!

이번 2강에서는 잔쟈니 튜터님께서

‘비교평가로 더 오를 아파트 고르는 법’

에 대해서 강의해주셨는데요!

그간 공부를 해오면서

막상 하려고 할 때 마다 가장 어려우면서도, 

명확한 확신을 잘 가지기 힘든 것이

바로 ‘비교평가’부분이었다보니 

더 집중해서 들을 수 있었던 것같습니다.

특히 이번 강의에서는 아직 앞마당으로 만들지 못했지만

관심을 갖고 있던 지역들을 골고루

사례를 들면서 강의를 해주셔서

더 관심을 많이 갖고 강의를 들을 수 있었어요!

이번 잔쟈니 튜터님 강의 중에서 

 가장 기억에 남는 말 중에 하나가 바로

‘비교평가는 스스로 행동하기 위해 하는 것’이었는데요!

강의에서 배웠던 내용들을 잊지 않고 

조금이라도 내 행동에 스스로 반영해보기 위해

이번 강의에서 인상 깊었던 점들과

 바로 적용해보고 싶은 점들을

아래와 같이 정리하고 적용해보고자 합니다..!

‘나에게 인상깊었던 점’

# 비교평가는 행동하기 위해 하는 것!

비교평가란?

0. 가치와 가격을 파악하여 

투자로 연결시키는(행동) 유의미한 과정이다!
그 과정에서 내 상황도 함께 고려한 투자를 해야한다
1. 가치에 우선순위를 부여하는 것
2. 가치 대비 가격이 비싼지 싼지 아는 것
3. 상황상 가치가 덜한 선택을 하더라도 

내 선택의 의미를 알고 이후 로드맵을 세우는 것

# 집을 살 때 비교평가를 해야 하는 이유
1. 확신을 갖고 투자할 수 있다
2. 같은 돈으로 더 벌 수 있다
3. 전세, 매도 운영에 도움이 될 수 있다

# 지역 내 핵심가치를 찾는 프로세스
1. 가격에 가장 큰 영향을 주는 지역 내 핵심 가치 찾기
*발품 - 임장
*손품 - 입지분석
*가격 - 전고점 수준 파악 (21~22년 상반기)

2. 비슷한 가격의 단지들을 묶어 비교 평가하기

3. 지역 내 핵심가치를 가장 충실히 만족시키는 곳에

우선순위를 두고 투자하기

# 가치의 우선순위 세우기
1. 매매 가격을 고정하여 가치 비교

우선 순위 가치(교통, 위치)에 더 큰 비중을 두고 비교평가 

(+각 지역의 핵심가치에 부합하는지 여부를 점검)

2. 투자금을 고정하여 가치 비교

비규제지역은 위치상 외곽이기에 핵심 업무지구 접근성이 중요

3. 규제지역 안과 밖을 동시에 검토하고 있다면

(주담대 포함) 매수 예산을 먼저 확정 후 비교 평가하기!

# 물건별 비교평가는 ‘비용’을 우선 고려하자!

물건 별 비교평가에서 우선 고려해야 할 사항은
'실제 비용이 얼마나 드는가?'이다.
추가 비용으로 이어질 수 있는 모든 것 (전세가격, 수리비 등)을
사전에 고려해야 한다

*동/층/향 선호도 (+타입) 

*수리상태 (실거주/임대용 구분)

*점유자 조건 (세안고[갱신권 사용여부]/입주물건)

# 선호도가 높은 매물을 사야 하는 이유를 기억하자

가격이 싸고 거래가 안 되는 시기일수록 (절대적 저평가)

최대한 로얄동 로얄층을 사는 것이 더 큰 수익으로 이어진다

# 지방 투자 시 꼭 알아야 할 점

1. 지방은 인구가 곧 수요다

2. 지방은 땅의 힘이 약하기에 집이 낡으면 대체되기 쉽다

3. 지방아파트는 전세가의 움직임이 중요하다

(전세가 영향을 주는 ‘공급’ 유무가 매우 중요!)

지방도 지역 내 선호도가 높은 단지를 

선택하는 것이 중요하다!

실거주자 선호도 = 환금성을 의미

# 지방 아파트 가격에 영향을 주는 요소

1.입지 가치
1) 인구 (도시규모)
2) 환경 (균질 및 쾌적성)
3) 학군 (+부촌, 커뮤니티)
+ α (직장/교통) 
2. 건물 가치 : 연식/세대수 등
3. 공급

# 투자로 돈 버는 데 가장 중요한 세 가지

1. 투자 실력 

(집 사는 것 < 집을 살 수 있는 실력을 갖추는 것)

2. 꾸준히 행동할 수 있는 환경

(내 의지력 < 환경의 힘)

3. 실전 투자 경험 

# 나를 부자로 만들어주는 것

좋은 투자를 반복하는 것

오를 때까지 가치를 믿고 보유하는 것

자산을 지속적으로 불리는 것

나약한 의지력, 인내심만 탓하지 말고

실력을 쌓을 수 있는 환경에서

꾸준히 실력과 앞마당을 쌓고

투자하고 버티자!

‘적용해보고 싶은점’

# 10할 타자가 되고 싶다는 욕심을 버리자!

매수=감정(실행)+이성(비교평가)

두 가지가 중간 점에서 조화되어야 한다

감정이 있다고 무조건 좋은 집을 사는 것이 아니며

이성만 있을 때는 결정을 못 내릴 수 있다

100% 완벽한 투자를 하고 싶다는 욕심은 버리고

할 수 있는 최선의 투자를 위해 노력하자

# 비규제 지역은 교통을 우선으로 보자!

수도권 가치의 핵심은

강남 포함 3대 업무 지구에서

가깝거나, 혹은 빨리 가는 것 (=수요의 크기)

단, 대부분의 비규제 지역은 핵심 업무지구로부터 멀다

따라서 빨리 가는 것(교통/소요시간)이 중요하다!

# 교집합이 많은 곳을 선택하자!

어떤 단지가 단일 업무지구와 특히 가깝다 하더라도

상대적으로 골고루 접근성이 좋은 단지가

더 많은 이들에게 선호될 가능성이 높다!

수요가 많으려면 교집합을 많이 갖고 있는 것이 유리하다!

(ex. 강남만 특별히 가까운 것보다, 

강남/시청/여의도가 두루 가까운 곳이 선호됨)

+α 요소를 최대한 많이 충족하며

해당지역 실거주자들이 좋아하는 곳, 

앞으로 더 좋아질 곳을 선택하자!

# 최고가 아닌 최선의 선택을 하자!

비규제 지역 단지 가격이

서울에 있는 단지에 비해 별로 싸지 않은 것 같아도

내가 살 수 있는 것들 중 최선이라면

현재 시장에서 가장 돈을 벌 수 있는 선택이이기에

그래도 사야 한다! 
(앞마당 지역 간 비교평가 필수!)

# 시장을 꾸준히 지켜보며 갈아타기 기회를 엿보자!

실거주든 투자든 한 채를 매수한 뒤에도

언제 어느 지역이 될지는 모르지만

갈아타기는 하락장에도, 상승장에도

한 번씩 기회를 준다!

준비된 사람은 꾸준히 더 좋은 선택을 할 수 있다 

보지 않으면, 기회가 지나가는 줄도 모른다!

# 매매/전세가에 영향을 주는 요소 찾아내기!

→ 해당 단지를 잘 아는 부동산 사장님께 여쭤보기

“사장님, 앞동/뒷동이 얼마정도 차이가 나나요?”

→ 동별 실거래가격 참고해보기 

(아실 → 실거래가 조회 → 설정 → ‘동’별 체크)

*단, 동별 가격 조회가 절대적 기준은 아니기에

전반적인 수준만 참고하기 (수리/점유상태 확인불가)

# 독서내용을 정리하는 방법

1. 내용 발췌 - 인상 깊은 구절을 발췌하여 필사

(해당 책 페이지와 함께)

2. 목차 요약

(책의 목차 위주로 핵심 내용을 요약, 정리)

3. 적용할 점을 ‘단 하나’라도 잡아서 실행하기

강의를 듣고 책을 읽어도

실행하지 않으면 ‘남의 지식’이다

감사합니다.