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열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
#규제 지역 과 비규제 지역 비교 평가 방법 ( 지금 시장에서 반드시 거쳐야 할 과정 )
규제 지역을 투자 를 진행 할때 , 반드시 나의 예산을 알고 실행 가능 한 대출금 까지 파악 하여 , 내가 매수 할 아파트 값 을 계산 한다.
방향성 을 잡는것 보다는 , 내 예산으로 살 수 있는 규제 / 비 규제 지역 아파트 를 찾는것 이 중요하다!
#규제 지역 을 투자 할때 , 나의 상황 ( 생애 최초 대출 ) 대출 상황 과 내가 지금 가지고 있는 종잣돈 의 크기 에 따라서 , 규제 지역에 대출을 받아서 가장 가치가 있는 것을 매수 하는것이고 , 투자금이 애매 하게 되면 , 대출 을 받더라도 , 저가치 를 매수 할수 있기때문에 , 비규제 지역에 투자 를 하는것이 나에게 최선 일수도 잇다. - 투자는 나의 상황이 가장 중요하다-
#비규제 지역 가격이 서울에 비해 별로 싸지 않은 것 같다.Q & A
그래도 매수 하는것 이 편익 이 더 크다! 내가 살 수 있는 투자 물건 중 그 단지가 최선인지 확인 한다! ( 앞마당 지역 간 비교 평가 를 통해서 ) , 가치가 더 좋은 규제 지역 내 단지 에 비해 수익이 덜할 수 있음 , 그럼에도 가치 있는 땅에 있는 최선의 단지 라면 현재 시장에서 가장 돈 벌 수 있는 선택 을 한다. 중장기적으론 비규제 지역 또한 싼 구간 이기 때문이다.
#물건 별 비교 평가가 어려운 이유
#매물 임장 을 꼭 해야 하는 이유 를 먼저 설명 할수 있을 것 같다. 우리가 매달 앞마당 을 만들고 쌓아갈 때 , 가장 먼저 생활권 선호도 를 파악 하기 위해 분위기 임장 을 하고 , 그리고 해당 지역의 생활권 마다 단지 의 우선 순위 를 찾기 위해서 단지 임장 을 한다.
그리고 임보 에서 각 단지 마다 가치 판단 이 되었다면 , 비교 평가를 통해서 , 저평가 단지 를 선별 하여 물건을 보러 가면 처음에는 나 또한 매물 을 볼때 그 집에 매도자 의 상황 도 물어보지 못하고 , 물건 상태 만 보고 나왔었다. 사장님께 질문을 뭘해야 할지 … 긴장만 하고 나왔던 기억이 있었다. 그때는 부동산 공부를 시작 한지 4개월 차 였던 아주 샛병아리 시절 이었다. 처음 이니깐 괜찮아 …라는 사고 방식으로 스스로를 합리화 하였다. 그런데 반드시 우리 가 알아야 할것 은 이런 행동은 나의 행동 영역 에서 새로운 것을 하여 , 경험이 늘어 난것은 맞지만 , 투자 로 이어지는 행동은 아니었다 는 것이다. 내가 투자로 이어 질수 있도록 스스로 부사님 께 질문을 하고 , 점유자 의 상황과 입주 예정인 계획이 있는가 ? 까지 파악하고 , 매도인 에게 전세로 살아 줄수 있을지 ? 그리고 전세로 살게 되면 언제 까지 살아 줄수 있을지 , 물어보고 질문 하고 하여 , 협상까지 해봤다면 , 이러한 행동이 투자로 어쩌면 조금 더 일찍 이어 줄수 있었을 것이라고 생각 되었다.
#물건 별 비교 평가 에서 고려 해야 할 것 ! 동 / 층 / 향
단지 내 에서 동별 마다 매매 가격의 차이가 있다는 것 은 동마다 장단점 이 있다는 것 , 뒷동 으로 올라갈수록 언덕으로 동 선호도 가 떨어진 다는것 ! 그리고 평지에 입구 동 이라 상가 이용 과 교통이 편리한 동은 사람들이 좋아한다는 것 은 전세 가격에 영향을 준다.
우리는 전세 레버리지 투자자 이므로 , 전세 가격이 상당히 투자 에 미치는 영향이 크기 때문에 , 동마다 선호도 를 파악 하고 있어야 한다. #물건 별 상태 는 실제 전세 를 놓았 을때 , 상태 에 따라 가격을 본인이 원하는 가격에 받을수 도 있고 , 또는 늦게 전세가 나갈수도 있다는 것 ! 그래서 네이버 물건 소개 의 올 수리 라고 나타나더라도 , 현장에서 반드시 올 수리 상태 까지 내눈 으로 확인을 해야 한다.
올 수리 라 도 다 똑같은 올 수리 가 아니기 때문 이다. 매물 임장을 통해서 어제 도 물건을 봤지만 , 17년식 신축 이지만 , 도배 장판을 모두 교체 를 해야 할정도록 집이 지저분한 물건도 있었기 때문에 , 강사님 께서 말씀하신 물건별 올수리 상태 를 꼭 반드시 !! 확인 하여야 한다! 결국에 투자로 이어지는 과정에서 내가 물건별 조건과 가격을 안다면 , 협상시 무작정 “깍아주세요” 보다는 근거 있는 설득력 ("사장님 121동 은 샷시 포함 올수리 상태 의 가격이 9.5억 인데 , 120동 물건은 샷시 포함 수리 안된 상태로 9.5억 이라면 , 샷시 수리까지 된집 을 사는게 맞지 않을까요? 그래서 저는 샷시 수리 비용만큼 가격을 깍아주세요" 라고 이야기 해볼수 있다.) 으로 협상을 시도 하였을 때 , 성공할 가능성을 높일 수 있기 때문에 , 꼭 물건을 보고 가격을 깍아볼 시도를 해보는 것 이 필요하다!
#지방 투자 할 때 우리가 꼭 알아야 하는 점
지방 투자 시 반드시 알아야 하는 것.
1. 인구가 곧 수요 라 는 것
2. 지방은 땅 의 힘이 약해 집이 낡으면 대체 되기 쉽다! 투자 한 단지 의 년 식 이 오래 될수록 선호도 가 떨어지고 , 주변 의 빈땅 이 많아 신축 공급 시 , 전세 가격이 흔들리고 매매 가격이 흔들 릴수 도 있다.
3. 지방의 싸이클 은 각 지역 마다 다르며 , 단지 선호도 에 따라서 , 내가 투자 한 단지 주변 단지 들 의 매매 가격 은 상승 하지만 , 내 단지 는 오르지 않을 수도 있다는 것
4. 지방은 서울 수도권 과 다르게 가수요 층이 매우 얇다! 그래서 전세 가격 의 움직일시, 매매 가격도 같이 움직인다.
5. 지방 투자에서 반드시 공급 을 살펴 봐야 한다.
6. 지방 투자 시 지방에 물건 두개를 비교 평가 시 , 두단지 모두 절대적 저평가 로 가격이 싸다면 , 지역 내 선호도 가 높은 것을 선택 한다.
7. 결국 에 매도를 해야 하는 지방 투자 에서는 실 거주자 의 선호도 가 높은것 이 좋은 환금성 을 가져다 주고 , 매도 가 잘 될 가능성이 높다.
#앞마당 비교 평가 를 투자로 연결할 때 궁금한 점
투자를 앞두고 단지 의 가치를 계속 확인 하기 위해서 , 역 까지 3번 이상 계속 직접 걸어 다니며 , 단지 의 가치를 스스로 판단 했다는 강사님 이야기 를 듣고 매우 깊이 공감 하였습니다. 앞마당 이 많으면 투자를 잘할수 있는 것은 맞지만 , 더 중요 한것은 내 가 나의 투자에 대해 스스로 가치 와 가격을 설명 할수 있는 것 이 더욱 중요 하다 는 것 을 알고 , 1호기 투자 물건을 다시 복기 해보고 , 가치 와 가격을 다시 설명 하고 해석 하는 연습을 해보았습니다. 앞마당 이 많다고 하지만 대충 훑어보는 식으로 하였다면 , 가치를 다 아는 것이 아니 라는것! 선호 가치를 정확히 알고 설명 할수 있어 야 한다 는 것이 정말 중요 하다는 것을 알게 되었습니다!
“ 하나의 앞마당 을 만들 때 매물을 50개 를 보고 , 그 해당 지역의 사람들이 무엇을 좋아하는 지 알아야 한다.”
#투자로 돈 버는 데 가장 중요 한 세가지
1. 투자 실력 ( 집 사는 것 < 집 살 수 있는 실력을 갖추는 것 )
2. 꾸준히 행동할 수 있는 환경 ( 내 의지력 < 환경의 힘 )
3. 실전 투자 경험 ( 나보다 더 잘하는 사람 들과 함께 하라 , 옆에서 함께 하는 것 만으로도 큰 힘이 될 것이다. )
4. 집을 한번 매수 하는 것이 , 다른 지역의 앞마당 10개 만드는 것보다 압도하는 실력 을 갖추게 된다.
# 계속 강조 하는 말씀 과 나의 느낀 점
오래 하는 것 ! , 그리고 오래 하기 위해서 환경 안에 있어야 한다는 것 ! 우리 는 언제나 필요 할 때 마다 의지력 을 꺼내 쓸 수 있는 능력이 있다면 , 성공 하지 못한 사람은 없을 것이라고 생각합니다. 강사 님 께 서 집을 매도 손절 을 하고 , 전세로 내려 앉아 벼락 거지가 된 경험 을 하시면서 , 당시 마음이 얼마나 힘들었을까 휴…. 나였으면 , 다시 부동산 공부를 하기는 힘들 었을 지도 … 모르겠다 라는 생각을 했습니다. 어쨌든 다시 이겨 내기 위해서 수많은 부동산에 방문하면서 , 결국에 투자 까지 하셨던 경험을 듣고 , 환경 안에 있는것이 정말 중요 하다는 것 을 느꼈습니다. 그리고 지금은 서울 수도권 규제 지역이 있으므로 , 투자시 매수 난이도 가 있는 상황에서
매수 과정에 대해서 정말 자세히 설명 해주셨습니다. 6/27 대출 규제 로 조건부 전세 대출 이 소유권 이전 확인 기간 을 임차인에게 전세 대출 은행사 에 꼭 확인 하여 , 매수를 진행하여야 하는 과정과 10/15 추가 부동산 조정 지역 발표로 토 허 제 지역의 매수 과정을 또한 자세히 알게 되었습니다. 1호기 투자를 작년 8월에 진행하면서 저 또한 경험 해본 6/27 대출 규제로 직접 전세 세팅을 하면서 , 전세 임차인 의 소유권 이전 확인 기간을 4개월 까지 보고 , 잔금을 길게 11월 말까지 진행 해보았습니다. 정말 운이 좋게도 , 전세금 을 올 현금으로 들어오게 되어 안전하게 전세를 세팅 하게 되었고, 그 투자 경험이 지금까지 만든 앞마당을 압도하는 실력과 경험이 되었다고 생각 되었습니다. 공감이 되기도 하고 새롭게 알게된 것들이 많았고 , 무엇보다도 저의 첫 투자는 당시 월부 환경에서 진행 하였으며 , 이제는 실력있는 투자자 가되기 위해서 저보다 더 나은 사람들과 함께 해야겠다 ! 라는 생각이 계속 들었습니다. 꼭 2달뒤 더 성장하기 위해서 환경안 에서 떠나지 않고 더 잘하겠다 라는 마음을 가지고 가겠습니다 너무 너무 훌륭한 강의 감사합니다 쟌자니 튜터님 ! ^^
# 원씽 독서 를 통해서 강사님 의 말씀
( 짧게 중심 잡기 ) 개인적 삶에서는 버리고 가는 것이 없게 하고 , 반대로 직업적 삶에서는 그렇게 해야 한다.
“ 한 번에 많은 일을 하려고 하지 않습니다”
" 투자 공부 하면서 필요한 시간 관리는 일정속 에 최대한 많은 일을 하는 게 아니라 , 우선 순위가 높은 중요한 일 에 충분한 시간을 쓰는것 이다.
" 책 읽는 투자자 가 롱런 하는 이유 ( 내가 알아야 하는 것 )
반복 과 숙달의 과정에서 지루함 , 슬럼프 , 남들과 비교 , 욕심 을 견디며 , 투자 활동 의 의미와 가치를 아는 과정이다.
