[열기 90기 29조 우이자] 송파꿈에그린위례24단지 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

-송파꿈에그린위례24단지 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

위례는 송파,하남,구성남 3개로 나뉜다.

내가 보는 24단지는 송파에 속하므로 

종사자수 40만명 S등급!!

2. 교통

교통 - A등급.

위례가 위치는 너무 좋은데 교통이 아쉬운편에 속한다.

위례신사선이 개통되면 위례의 위상이 훨씬 높아질 것이 분명하다.

하지만 위신선이 언제 될지는 모름….;;; 

이제 예타통과를 했고 삽뜰려면 28년은 봐야하지 않을까?? 

공사 빠르게 되었다는 가정하에 6년정도 잡으면 34년도 개통.

8년이면 한사이클 더 경험하겠는걸??

3.학군

초등학교 인원수는 1300명으로 굉장히 많다.

하지만 3학년까지 인원은 올라가지만 4학년부터는 줄어드는 모습을 보인다.

공부에 진심인분들은 조금 더 안쪽으로 들어가지 않을까

중학교도 보면 학업성취도는 85%로 높진않지만 특목고 진학률은 13명으로 많이 보내는 모습이다.

4. 환경

환경 -  A

반경 1KM에는 스타필드위례가 존재한다. 

스타필드안에 이마트트레이더스도 있어서 왠만한건 다 해결가능.

각잡고 지었기에 주변도 진짜 깔끔하고 위례중앙광장 상권도 잘 형성되어 있다.

5. 공급

위례 대장단지에 타격을 줄만한 공급이 27년에 1곳밖에 없다.

심각하긴하내

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가단계는 아닌듯하다. 전고점 대비 30%이상이 올랐음.

2) 환금성 : 완전 OK

3) 수익률 : 100% X, 수익률 100%를 달성하려면 34.7억이 되어야 한다. 

4) 원금보존 : X (보수적으로 10년에 전세금 2배 상승으로 본다면 2036년 전세금은 18.6억이다.

                        현재 매매가가 22억이니 전고점~36년 전세금까지 빠질 확률도 있음.)

5) 리스크 대비: O (공급 무. 나의 머니만 있으면 베리굿!!)

나의 투자 결론(매수 여부): 너무 좋은 단지이지만 12억을 주고 이 단지를 사야하는가, 다른곳들도                                                  비교해보고 결정해야겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 작성하기전은 그냥 좋은 땅에 있는 단지구나~ 생각했는데 수익률 보고서를 하나하나 작성하며 “아, 왜 이 단지를 사람들이 이래서 좋아하는구나,” 단지의 가치를 더 잘 알게 되는 시간이었던 것 같습니다.