[마리오소다]추천도서후기_부동산투자의 정석_흔들리지 않는 투자를 위해.

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 투자의 정석

2. 저자 및 출판사: 부동산 김사부(김원철) / RH Korea

3. 읽은 날짜: 2026.03.03~03.11

4. 총점 (10점 만점):  10점

투자의 본질은 변하지 않는다. 흔들리지 않는 투자를 위해  읽어야 할 책

STEP2. 책에서 본 것

• 부동산 투자에 물리적인 시간이 소요되는 건 어쩔 수 없다. 짧은 기간에 엄청나게 많은 돈을 벌 수는 없는 일이다.
• 수요와 공급 간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것이 분명하다. 바로 이것이 부동산 투자가 여전히 유효한 첫 번째 이유다.
• 모든 투자 자산에 있어 가격 폭락은 일정 부분 피할 수 없는 게 사실이다. 투자 자산에는 거품이 발생할 수밖에 없기 때문이다. 투작 본래 미래가치를 반영하는 불확실한 것에 하는 것이므로 어쩔 수 없다. 거품이 크면 침체도 길어진다.
• 부동산 가격이 하락한 후 비교적 장시간을 보냈다면 이는 장기침체가 이어지는 것이 아니라 투자의 큰 기회가 올 가능성이 크다는 뜻이다.
• 임대주택이 광범위하게 공급된다는 건, 결국 보통 사람들의 가장 큰 자산을 국가가 관리하게 된다는 뜻이다. 즉, 보통 사람들은 재산이 하나도 없는 상태가 되는 것이다. 그렇다면 국가가 절대권력을 갖는 것이나 마찬가지다. 임대주택을 관리하고 분배하는 사람에게 권력이 집중되기에 그렇다.
• 자산이 없다는 것은 무얼 의미하는가? 본인이 선택할 수 이는 폭이 매우 제한적이라는 의미다.
• 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생을 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 행위다. 그렇기 때문에 그저 한두 번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 그런 태도와 생각을 갖고 있으면 언제나 높은 수익에 현혹되고, 가능성이 있는 리스크를 무시하게 된다.
• 하지만 대중들은 전세가 오르는 것보다 아무 수익이 없음에도 매매가가 오르는 것을 더 좋아한다. 결국 이러한 불황은 소유자로 하여금 부동산을 매도하고 싶은 욕구를 강하게 불러일으킨다. 이 순간이 바로, 부가 일반 투자자들에게서 고수들의 손으로 옮겨지는 순간이다.
• 전제 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다.
• 충분히 써도 부족한 없는 시스템을 만드는 것이 우선이다.
• 내가 투자자들에게 당부하는 건 ‘일단 4년 동안만 투자하라’는 것이다. 조금 길어지면 6년이다. 이 기간 동안만 잘 참고 투자해서 성공하고 나면 그다음부터는 투자하지 말라고 해도 투자하게 되어있다.
• 전제 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터다. 그 기간 동안 꾸준히 관심을 갖느냐 아니냐에 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.
• 대출이라는 것이 이런 것이다. 지금은 감당할 수 있다고 해도 언제나 감당할 수 있는 것은 아니다. 대출자체가 나쁜 건 아니지만 대출을 현명하게 활용하는 건 초보자에겐 쉽지 않다. 따라서 초보 투자자일수록, 자금은 규모가 작을수록 대출은 더욱 조심해서 사용해야 한다.
• 이론적으로보면 부동산이 주식보다 수익률이 낮음에도 불구하고, 현실적으로는 수익률이 높다. 레버리지 때문이다. 이 레버리지는 비교적 안전하다.
• 그들이 부자가된 현실적인 이유는 딱 두가지다. ‘위기가 왔다 그들에겐 돈이 있었다’
• 부자들에겐 늘 돈이 있다. 게다가 시스템이 있다. 위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모는 것이 아니라, 시스템을 만들어 놓고 기다리는 것이다.
• 갭투자와 다른다. 전세가와 매매가 차이가 작은 부동산에 투자한다는 점에서 갭투자와 유사하다, 전세 레버리지 투자의 경우, 투자 대상의 부동산을 선정할 때 ‘전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐’를 기준으로 삼는다. 장기적으로 보유하면서 그 자산을 이용해 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심이다.
• 단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 자산의 규모를 늘리는데 집중하는 것이 더 현명한 투자이기 때문이다.
• 시스템을 만드는 과정에서 때로는 시장 상황 때문에, 때로는 정부의 규제 때문에 목표 달성이 늦어질 수도 있고, 그 대상이 제한적일 수 도 있다, 그렇다고 해도 정석은 변함이 없으며, 여전히 어떠한 상황에서도 막강한 시스템을 구축할 수 있다는 것에는 이변이 없다. 10년안에 반드시 1억 원이 넘는 현금흐름을 창출해야 해 같은 목표에 너무 집착하지 않길 바란다. 그건 그저 하나의 방향이라고 생각하면 된다.
• 연간 1억~3억 정도의 투자자금이 나올 수 있게 세팅했다면, 이제 전세 레버리지형 투자는 멈춰야 한다.
• 임대료가 꾸준히 오른다면 매매가는 그에 비례해 저절로 가격이 상승할 수밖에 없다. 이것이 바로 ‘성장성’이다.
• 내집마련보다 시스템이 우선이다. 내집마련을 해야한다는 고정관념은 완전히 버리는 것이다 좋다. 돈만 많으면 내 집 따위는 없어도 상관없다. 내가 소유하지 않을 뿐이지 얼마든지 내가 살고 싶은 집을 선택해서 사는 것이 가능하기 때문이다. ‘돈’이 있으면 가능하다.
• 반드시 내 집을 소유해야만 주거가 안정되고 모든 생활이 풍성해지는 건 아니다. 오히려 달랑 집 한 채만 있어서 매번 쪼들리고 미래가 없는 삶을 살게 되어 더욱 불안하게 될 수 있다.
• 세금, 부자가 되기 위해 반드시 넘어야 할 장벽. 그냥 세금을 내는 것이다. 애초에 자산이 늘면 어차피 이익의 절반은 나라의 것이라고 생각하는 것이 가장 마음 편하다.
• 세금이 50%가 아니라, 120%가 될 수도 있으다. 그런 경우라면 당연히 투자를 하지 말아야 한다.
• 부동산 투자를 하면서 세금이 50%라는 말에 놀라서 돌아서는 일은 없어야 한다는걸 ‘투자의 정석’으로 기억하면 좋겠다.
• 핵심 부동산이라 무엇인가? 어떠한 상황이 오더라도 가격이 꼭 오를 수밖에 없는 부동산을 말한다. 리스크에 강한 부동산이 어떤 것인지 알아야 한다. 세월이 지날수록 핵심 부동산과 그렇게 않은 부동산의 가격 격차는 더욱 크게 벌어질 수 밖에 없다.
• 핵심부동산을 매수하기 힘들어 옆에 있는 비교적 매수하기 쉬운 비핵심 부동산을 덜컥 사버리는 것이다. 대세 상승이 일어나서 가겨깅 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단하라.
• 여러사례에서 보듯 핵심 부동산이 무엇인지 알게 되었다고 해도 너무 비싸게 오른 시점에서 매수하면 핵심으로서의 가치를 전혀 없게 된다.
• ‘돈 공부’를 했으니 돈을 버는 것이 당연하다고 생각하는 것이다. 하지만 돈은 결코 그런 공식을 따르지 않는다. 기본적으로, 투자로 돈을 번다는 것은 나의 노력으로 버는 게 아닌 시장이 벌어주는 것이다. 공부는 그 흐름을 잘 읽고 기다리다가 때를 알아보기 위해 하는 것이다.
• ‘내 자금’에 맞는 ‘대상’만 고르는 건 정말 큰 문제를 만들 수 있다는걸 기억하라.
• 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯가지 핵심 키워드 : 1. 새것 2. 역세권 3. 소형 4. 강남권 5.임대료(가 지속적으로 상승할 수 있는 곳)
• 투자 세계에서 고수가 되는 길이 그렇게 험난한 것만은 아니다. 다음 두가지만 하면 된다. 첫째, 시간을 기다려야 한다. 둘째, 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다. (여기서 공부는 너무 당연)
• 투자란 시간과의 싸움인 것이다. 대부분의 사람들이 시간과의 싸움에서 번번이 패하고 만다. 열정적인 사람일수록 시간과의 싸움에서 지기 쉽다.
• 투자법보다 더 중요한 것은 ‘때’다. 투장의 때는 불황의 끝자락 쯤이다. 활황이 시작됐을 때 투자하겠다는 건 이미 늦은 것이다. 중요한 건 이 때 자금이 있어야 한다는 것이다. 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라.
• 요금 급매는 이런 식으로 나온다. 당장은 투자금이 많이 들어가는 물건인거나 투자금을 회수하는 데 1~2년을 기다려야 하는 것들이다. 주변 동일한 물건에 비해 투자금이 월등히 많이 들어가는 것들이 이러한 기회를 만들어 준다. 심리적인 함정을 극복하고 기본적으로 1~2년은 기다려야 한다는 마음을 가져야 한다.
• 로열동과 로열층 아파트가 탄생한 원인의 핵심은 일조권이다.
• ‘동’은 대개 로열동과 비로열동의 차이가 시장 평가에서 적절하게 이뤄지는데, 그 이유는 동과 동의 차이는 일조권처럼 측정이 어렵거나 모호하지 않고, 전철역과의 거리나 학교와의 거리, 소음, 방향, 조망권들이 비교적 명확하게 나타나기 때문이다. 따라서 각 동의 로열층의 가격을 기준 가격으로 삼고, 각동의 비로열층이 지나치가 싶을 정도로 디스카운트된것이 있다면 이를 투자 대상으로 고려할 수있겠다.
• 투자의 세계는 생물처럼 끊임없이 변화한다. 정석을 잘 숙지하여 이를 기본으로 삼되, 변화하는 시장에 맞게 그 시점에 가장 맞는 전략은 무엇일지, 가장 유리한 투자 대상은 무엇일지를 끊임없이 연구하라.
• 종잣돈을 만들기 위해 악착같이 절약하는 정성으로, 더 많이 공부하라. 인생의 성공과 실패는 지식에 달려 있다. 더 많이 공부해서 더 많은 것을 알게 되면 내 손에 쥔 종잣돈으로 마법을 부릴 수있다.

• 여유로운 삶을 위해 노력해야 한다. 그러나 지금의 삶도 중요하다. 그리고 더 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 앞으로 없어도 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신을 갖는 것이다. 그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다. 이것이야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다. 

   

STEP3. 책에서 깨달은 것

    투자의 본질과 정석은 오래토록 바뀌지 않는다. 그 중심을 잡고 계속 변화하는 시장에서 그 변화에 맞춰서 맞는 전략을 짜고 하는 것이 투자라고 한다. 그러기 위해 늘 말하는 기준과 원칙, 본질을 잊으면 안되고, 중심이 잡혀 있어야 흔들리지 않고, 고수가 될 수있다. 투자도 노력이 필요하다. 하지만 노력이 부를 만들어 주지는 않는다. 노력해서 시장 흐름을 공부하고 적당한 때를 알아차리고 투자하면 그 이후부터는 온전히 시장의 몫이다. 부동산 투자는 장기적인 호흡이 필요하고 책에서 말한 것 처럼 기다리고, 때가 왔을때 준비된 현금이 있어야 하고 시스템을 갖추고 있어야 한다. 투자금에 맞는 대상 찾기를 하는것이 아니고, 적당한 것이 없다면 투자 하지 않는 결단도 있어야 한다는 것. 

  책을 읽으면서 정말로 지양해야하는 것이 조급함이고, 지향해야 하는것은 긴 호흡과 지속적인 공부, 때를 읽을 수있는 능력을 키우려는 노력. 계속 물건을 찾고 때가 됐을 때 현금을 보유 할 수있도록 시장에 맞춰 전략을 계속 만들고 수정하는 것이라는 것을 배웠다. 저자는 부동산 투자의 고수가 되는 법은 간단하다고 말하지만 그 간단한 방법이 쉽다는 소리는 아닐 것이다. 단순한 진리를 끝까지 밀고나갈 수 있는 사람이 결국 몇이나 될까. 이제 막 공부를 시작한 나로써는 고수가 될지 어떨지 모를 일이지만 일단 단순한 방법이라고 알려주신, 인내심을 가지고 계속 물건을 찾으며 시장을 공부해 나가다보면, 그런 하루 하루가 쌓이고, 일주, 한 달이 일년이 되면 그렇게 몇년을 보내다보면 어느덧 나도 인내심을 가지고 이시간만큼 지나왔다고 생각할 수있겠지. 그때까지 절대로, 이 투자시장 안에 있어야겠다 다짐해본다. 더 많이 공부해서 더 많은 것을 알게 되면 내 손에 쥔 종잣돈으로 마법을 부릴 수있다는 꿈같은 저자의 이야기를 믿고 따라보려 한다. 

  정부 규제때문에, 시장의 상황때문에 목표한 시간안에 목표한 금액을 이루지 못할 수 있다, 그 데드라인에 집착하기 보다는 방향성을 잃지 않고 꾸준히 가는 것이 중요하다. 길게보면 잠깐 호흡을 고르는 1~2년은 아무것도 아니게 될테니깐. 

  여유로운 삶을 위해 노력해하며 소중한 일상에서 지치지 않도록. 투자의 본질을 배우고 지켜나가며 이 과정을 즐겁게 지나 보내야겠다 생각했다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

• 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생을 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 행위다.
• 어느정도 자산이 형성되기 전까지, 시스템이 갖춰지기 전까지 수익금을 무조건 재투자 한다.
• 세금은 그냥 내는 것이다. 수익에 대한 세금이 50%라는 말에 놀라서 투자에서 돌아서지 않는다.
• 돈은 나의 노력으로 버는 것이 아닌 시장이 벌어다 주는 것.
• 비싸게 사지 않는다.
• 부자들은 위기때 돈이 있었다. 시스템을 만들고 때를 기다린다.
• 끊임 없이 공부하고 노력하라.
• 시간을 기다린다.
• 계속 물건을 찾는다. 

• 일단 5년 버틴다.그럼 재밌어 진다니깐 ㅎㅎ

   

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

101p:그들이 부자가된 현실적인 이유는 딱 두가지다. ‘위기가 왔다 그들에겐 돈이 있었다’

111p:단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 자산의 규모를 늘리는데 집중하는 것이 더 현명한 투자이기 때문이다. 

195p:‘돈 공부’를 했으니 돈을 버는 것이 당연하다고 생각하는 것이다. 하지만 돈은 결코 그런 공식을 따르지 않는다. 기본적으로, 투자로 돈을 번다는 것은 나의 노력으로 버는 게 아닌 시장이 벌어주는 것이다. 공부는 그 흐름을 잘 읽고 기다리다가 때를 알아보기 위해 하는 것이다. 

223p:투자법보다 더 중요한 것은 ‘때’다. 투장의 때는 불황의 끝자락 쯤이다. 활황이 시작됐을 때 투자하겠다는 건 이미 늦은 것이다. 중요한 건 이 때 자금이 있어야 한다는 것이다. 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라. 

<발제문>

요금 급매는 이런 식으로 나온다. 당장은 투자금이 많이 들어가는 물건인거나 투자금을 회수하는 데 1~2년을 기다려야 하는 것들이다. 주변 동일한 물건에 비해 투자금이 월등히 많이 들어가는 것들이 이러한 기회를 만들어 준다. 심리적인 함정을 극복하고 기본적으로 1~2년은 기다려야 한다는 마음을 가져야 한다. 

→ 가진 투자금으로 가장 좋은 것에 투자하는 것이 좋다는 생각으로 아무리 급매에 싸더라도 보증금이 낮게 껴있어서 같은 투자금이 많이 들어간다면 같은 투자금으로 더 좋은 것을 할 수있다면 그 좋은것이 급매급 가겨기 아니라도 비싸지 않다면 그것을 하는 게 맞다고 배웠고 그렇게 생각했습니다. 그런데 이 대목에서는 주변의 동일한 물건에 비해 투자금이 월등히 많이 들어가는 것이 기회를 만들어 준다고합니다. 이에 대해 어떻게 생각하시면 이 내용에 맞는 좋은 예가 있다면 듣고싶고, 이야기 나누고 싶습니다.