*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 신길동 삼환
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : 영등포구 종사자수 435,017
=> 여의도라는 업무지구를 품고 있는 영등포구~
2. 교통 : 강남역 40분/ 여의도역 18분/ 시청역 34분
3.학군 : 영원중 74%, 대영중 59%
=> 신길은 학군으로 인한 수요는 없을것 다.
4. 환경 : 롯데백화점, 신세계백화점, 이마트, 홈플러스, 종합병원(한림대한강성심병원, 성애병원)
5. 공급 : 영등포자이디그니티 539세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
=>현재는 전고점을 38% 넘은 상태로 저평가라고 보기는 어렵다.
비슷한 위치에 있고 비슷한 가격 흐름을 보이는 한성에 비해서도 실거래가가 높은편.
2) 환금성 : O
=> 1,174세대의 대단지이고, 신림선 역세권, 3대 업무지구 1시간 이내 출퇴근 가능 거리로 거래는 활발한 편이다.
3) 수익률 : ?
=> 저점에 매수했다면 수익률 88%이지만 현재는 전고점을 38% 넘은 상태로 추가 수익률을 예상하기 어려움.
=> 앞으로 서울에 공급이 없기 때문에 더 오를수 있을까? 오른다면 얼마나 오를수 있을지 가능하기 어려움.
4) 원금보존 : ▲
=> 영등포라는 좋은 위치에 있고, 선호 노선은 아니지만 신림선 역세권에 위치한 대단지 아파트이기 때문에 언제 사도 기다리면 수익을 얻을 수는 있고, 당연히 원금도 지킬 수 있을거라고 예상하지만 단기간 큰폭의 상승이 있었기 때문에 조정이 있을수도 있을거라고 생각됨.
5) 리스크 대비: X
=> 현재는 토허제 지역으로 실거주 외에는 투자를 할 수 없는 상태이고, 실거주를 위해서는 대출 6억, 종잣돈 7.5억이 필요한 상태. 종잣돈 부족으로 매수 불가!!!
=> 만약 토허제 지역이 아니라고 해도 전세가 5.7억에 투자금 7.8억이 필요한 상태. 종잣돈 부족으로 매수 불가!!
나의 투자 결론(매수 여부): X
=> 전고점을 넘었고, 대단지이긴 하지만 97년 구축으로 전세가가 높지 않아 투자금이 많이 필요. 투자금 부족으로 매수 불가
✅ 작성하면서 느낀점 :
=> 저점에 샀다면 3년도 지나지 않았는데 수익률이 88%이다. 입지의 중요성!!!
구축이고 해당 생활권에 대장 아파트가 아님에도 불구하고 상승이 빠르다. 주변의 신축 아파트들의 가격이 오르니 구축 아파트이지만 가격이 같이 올라간다.
BUT 같은 연식이지만 더 좋은 입지에 있는 진로(2호선 문래역 역세권/1997년식/461세대)의 가격을 따라가지 못한다. 진로가 삼환보다 세대수도 더 적음에도 진로의 가격이 먼저 오르기 시작하고 더 높이 오른다.
같은 가격이거나 크게 차이가 나지 않는 가격이라면(분명 매매가가 높아도 전세가도 더 높을 수 있다. 매전차 꼭 체크해서 비교해보기) 입지가 더 좋은곳을 선택하자!!!
