제대로 배운 비교평가 강의 [열중 49기 책 많이 1고, 자산 많이 일9조 라파스피릿]

안녕하세요, 라파스피릿입니다.

열반중급반 2강 강의 주제는

‘비.교.평.가’

강의에서 자세히 알려주신 기준 그대로

제 앞마당의 결론을 내는 과정에서 적용한다면

어설프지만 충분히 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

강의를 들으면서 여태까지 제가 해 온 비교평가는

기준이 없었던 것 같아요.

다시 한번 복습하면서 비교평가의 기준을

명확하게 적어놓고 앞으로 실행해봐야겠다고

생각했습니다.

이번 주 강의의 목차는 다음과 같습니다.

1 아파트의 가치와 가격을 비교해서 투자 후보단지 고르기

2 같은 가격으로 더 좋은 물건을 찾는 기준을 명확히 하기

3 실전 투자자는 독서하고 이렇게 후기를 작성한다!

강의 내용을 모두 담아낼 수 없지만

목차대로 제가 적용할 점을 간략하게 정리해보겠습니다.

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투자 후보 단지 고르는 과정과 비교평가 기준

단지의 가치를 알아야 가격과 비교할 수 있다.

부린이 시절, 임장한 곳에 TOP3를 고르는 단계에서 저는 그냥 ‘내가 좋아하는 단지’ 혹은 ‘누구나 좋아하는 대장단지’를 골랐던 기억이 납니다. 하지만 점점 공부할 수록 비교평가를 잘하고 싶은 욕심이 생기기 시작했습니다.

이번 강의에서 비교 평가를 왜 해야 하는지, 어떻게 후보 단지를 고르는 지에 대한 과정을 잔쟈님튜터님께서 처음부터 알려주시는데 저에게 도움이 많이 되었습니다.

지역 내 비교평가

먼저, 지역에 따라 지역 주민들이 선호하는 핵심 요소가 다 다릅니다. 우리가 배운 입지요소에서 해당 지역의 핵심가치는 무엇인지 파악하는 것이 가장 키포인트라고 생각합니다. 지역에 핵심가치를 뚜렷하게 안다면 그냥 느낌적인 느낌으로 고르는 것이 아니라 해당 임장지의 단지 비교 평가가 좀 더 수월할 것 같습니다.

BM1) 발품과 손품을 팔고, 전고점을 이용해 지역 내 핵심가치를 정확히 파악하기

BM2) 핵심가치를 우선순위로 두되, +@ 요인을 찾아 핵심가치가 다소 아쉽지만 +@ 요인이 있는 단지를 2순위로 뽑아보기

교안을 복습하면서 맛보기 퀴즈를 혼자 맞춰보는데, 또 틀렸네요.. 강의를 들었는데도 아직도 제 머릿속에는 핵심가치를 우선순위로 두고 결정하지 않는 모습을 보고, 정말로 뇌를 바꿔야 하나 생각이 들었다지요. 

BM3) 뇌를 갈아끼운다는 심정으로 철저히 ‘핵심가치’에 집중하자!

지역 간 비교평가

지역 간의 비교가 좀 더 어려운 과정이지만 잔쟈니 튜터님께서 쉽게 풀어주셔서 선호가치가 다른 지역간의 비교평가도 이렇게 하면 되는구나를 느꼈습니다.

지역이 다른 것은 그렇다쳐도, 평형대가 다르고, 연식이 다른데 어떻게 비교하지? 라며 막막했는데, 그동안 가치를 판단하는 기준이 없었기 때문에 비교 평가를 제대로 못했던 것이었어요.

BM1) 지역별로 즁심이 되는 아파트를 찾아 먼저 비교하고, 최선의 단지를 고르는 토너먼트 실시~

BM2) 가치가 압도적으로 차이가 나지 않으면 각 단지의 장점이 무엇인지 적고, 보유, 운영, 매도가 좀 더 나은 단지를 선택하기

BM3) 최선의 매수를 선택하되, 내 선택의 의미를 알고, 로드맵을 꼭 세우기

BM4) 가격을 고정하여 가치를 비교한 뒤, 투자금을 고정하여 다시 가치를 비교하는 순으로 할 것

물건별 비교평가

1호기 투자를 한 후, 실제 예상했던 비용보다 많이 발생했던 기억이 있습니다.

물건 별 비교평가를 할 때에는 조건이 좋으면서 가격이 저렴한 매물을 찾는 것이 정말 중요하다고 경험을 통해, 그리고 이번 강의를 통해 배웠습니다.

실제 비용이 얼마나 드는지는 매물임장을 하면서 부동산 사장님들과 끊임없이 매물에 대해 이야기를 나누면서 꼼꼼하게 따져봐야할 것 같습니다.

동/층/향 선호도에 따라

수리 상태에 따라

세안고 물건인지, 입주물건인지에 따라

단계별로 고려할 사항이 다르고, 매물 상태에 따라 협상의 여지를 파악할 수 있고, 이런 물건VS물건을 비교함으로써 최종 결론까지 도달할 수 있겠다는 생각도 들었습니다.

오랫동안 실전 투자자로 살아남으려면

독서의 의미와 활용법

요즘 부동산에 대한 정부의 강경한 대책이 나오고 있어 순간순간 마음이 불편한 시간들이 있었습니다.

뭔가 부동산에 투자하는 것이 ‘사회에 도움이 되지 않는 자’라는 인식이 많은 것 같아 슬프기도 하고요.

그저 나의 노후를 스스로 책임지기 위해 시작한 것일 뿐인데, 요즘은 참 마음이 어렵습니다.

이런 상황 속에서 포기하지 않고 저를 단단히 할 수 있는 것은 독서와 강의, 임장, 임보와 투자라는 것을 알고 있습니다.

강의에서 잔쟈니 튜터님께서 말씀해주셨듯이, 언제 어디서든 투자물건을 찾을 수 있는 능력을 기르려면, 

나 스스로를 탓하거나 자책하지 말고 실력을 쌓을 수 있는 환경 안에 머무르며 지금처럼 꾸준히 앞마당을 넓히며 실력을 쌓고, 독서를 하며 마인드를 단단히 잡아야겠습니다.

이제는 재미와 성장의 단계를 조금은 벗어나, 의미와 가치를 찾아가는 과정 초입 단계에 있는 것 같은데요.

매일, 매번 나의 우선순위가 무엇인지 생각하고, 하루 중 가장 생산성이 좋은 타임에 충분한 시간을 들여 그 일을 함으로써 나의 목적지에 향해가도록하겠습니다.

지루한 반복 과정 속에서 오랫동안 살아남는 투자자가 되기 위해 오늘도 열심히 걸어가보겠습니다.