안녕하세요, 나와 가족 그리고 모두의 인생을 바꿀 수 있는 도움을 주고 싶어 하는 허씨허씨입니다.
최근 주변에도 전세가 없어서 내 집 마련을 고민하는 분들이 정말 많아지고 있는데요. 전세가가 무섭게 치고 올라오는 걸 보면서 무섭다는 마음이 들기도 합니다.
갑자기 오르는 호가를 보면서 이게 맞나 싶었는데 실거래까지 찍히니까 전세 또는 월세 구하는 분들이 당황스러울 수 밖에 없을 것 같습니다.
“더 이상은 늦출 수 없다.”
막상 내 집 마련을 결심하고 나면 이런 마음이 들 수 있는데요.
“혹시 기다리면 급매가 나오지 않을까?”
“내가 사고 나서 가격이 떨어지면 어떻게 하지?”
물론 앞으로의 가격의 움직임은 어떻게 될지 아무도 예측할 수 없습니다. 그렇지만 지금 시장은 어떤 분위기이며 과거 비슷한 시점에는 어떤 결과가 있었는지 확인해보면서 ‘확신’을 가져보셨으면 좋겠습니다.
1. 2020년 상반기 당시 분위기
2019년 12월 16일 문재인 정부는 부동산 안정화를 위해 여러가지 정책을 발표하는데요. 그 중 다주택자 물건의 매도를 장려하기 위해 양도세 중과를 일시적으로 유예해주며 동시에 종부세 인상을 하겠다는 정책이 포함되어 있었습니다.
2019. 12. 16. 다주택자 중과 유예 관련
✔️ “조정지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제”
적용기간은 2020년 6월 30일까지
✔️ 종부세 인상 예정 → 2020년 납부분부터 적용
당시 종부세 세율 인상 등과 함께 발표한 초기에는 일시적으로 서울 아파트의 상승세가 꺾이기도 했습니다. 영통, 수지와 같은 지역으로 풍선효과가 퍼지기 시작했고 2020년 1분기에는 추가 하락을 예상하는 분위기가 많았습니다.
다주택자의 물건이 급매로 나오지 않을까하는 심리가 있었고 일부 단지에서는 하락 거래가 있기도 했습니다. 일반적으로 상급지일수록 정책 변화에 민감한 편이데요. 강남구, 송파구의 선호 단지에서 기존 실거래 1억 넘게 낮은 가격으로 거래가 되기도 했습니다.
당시 기사를 찾아보면 ‘절세용 급매’라는 표현도 많이 나왔는데요. 양도세 중과도 피하고 보유세 인상도 피하기 위해 강남, 서초, 송파 등에서 급매들이 많이 쏟아지곤 했습니다.
종부세 법안처리 지연 (2020년 5월)
한 가지 변수로는 2020년 6월 예정되었던 다주택자 종부세율 인상이 연기되면서 2021년 종부세부터 적용되는 것으로 변동되었는데요. 종부세 부담이 완화되면서 급매들이 점점 사라지고 다시 호가가 오르기 시작했습니다.
정리해보면 당시 양도세, 보유세 등에 대한 부담으로 일부 급매가 하락 거래로 이어졌으나 종부세에 대한 세율 인상이 구체화되지 않으면서 빠르게 가격이 반등한 시기였습니다.
- 2020년 6월 폭발한 거래량
급매를 기다리고 관망하던 매수 대기자와 팔고자 하는 매도자의 심리가 맞물려서 2020년 6월은 역대급 거래량을 기록하였습니다.
서울은 16,033건의 거래가 이뤄졌고, 경기에서는 39,212건으로 기록적인 거래량을 기록하고 대세 상승장이 이어졌습니다. 급매를 기다리던 사람들에게는 기회가 찾아오지 않았고, 폭발적인 거래량 후 서울은 뜨거운 상승장을 보였습니다.
2. 2026년 3월 지금 시장은 어떨까?
약 5년 전과 비슷한 조건은 2026년 5월 9일 다주택자 중과 유예 종료를 앞두고 있으며, 아직 확정되지는 않았지만 보유세에 대한 정부의 개편 시그널이 반복되고 있다는 점입니다.
약간의 다른 점은 2020년과 다르게 역대급으로 서울 및 경기 주요 지역에 공급이 절대적으로 부족하며('26 ~ ’28년) 토지거래허가제로 인해서 실제 계약 체결과 허가 시점의 공백이 존재하는 상황입니다.
2025년 11월 ~ 2026년 3월 토허제 허가 현황
많은 사람들을 놀라게 했던 2025년 10월 15일 부동산 대책에서 서울 25개구와 경기 12개 지역이 규제 지역으로 묶이고 나서 거래량이 주춤 했습니다.
2025년 11월에는 3,746건의 허가 건수가 있었다면 2026년 2월에는 6,439건이 허가되면서 매매 거래가 활발해지고 있음을 느낄 수 있습니다.
가장 큰 이유는 전·월세 물량이 급격히 줄어들면서 가격이 오르고 이에 따라 매매 수요가 함께 증가하고 있기 때문이라고 생각됩니다.
심각한 수준의 전·월세 시장
최근 6개월 사이 수도권 전세 및 월세 물량은 빠르게 소진되고 있습니다. 송파 잠실 등 일부 지역을 제외하면 대규모 입주장도 없으며 투자자가 만들어내는 신규 전세물량도 없다 보니 수요는 많고 공급은 부족해 가격이 급등할 수 밖에 없는 현실입니다.
매매가의 움직임은 알 수 없지만, 전세 또는 월세 가격의 움직임은 어느 정도 예상해 볼 수 있는 시장 상황입니다. 높은 확률로 우상향하지 않을까 조심스럽게 예상해 본다면 지금 이런 행동을 해보셔야 합니다.
3. 지금부터 이렇게 행동하세요!
2020년 상반기 시장을 보고 지금 시장에 적용해본다면 자신의 상황에 따라 이렇게 행동할 수 있을 것 같습니다. 무조건 내 집 마련이나 주택을 늘리는 게 정답을 아닐 수 있습니다.
자신의 상황을 잘 떠올려 보시고 각자 상황에 맞게 현명하게 행동하셨으면 좋겠습니다.
- 🏠무주택자 중 내 집 마련이 가능하다면? (또는 1주택 갈아타기)
전세 또는 월세난의 주인공이 되기 보다는 내 집 마련의 기회라고 생각하고 결심을 해보는 걸 추천 드리고 싶습니다. 지금 다주택자 중과 유예 종료를 앞두고 시장에는 5월 9일 이전에 거래를 하고 싶은 물건들이 아직 남아 있습니다.
데드라인이 다가오기 때문에 일부 가격 조정도 가능한 상황이며, 1주택자 중에서는 본인 물건을 매도하고 상급지로 갈아탈 수 있는 시기이기도 합니다.
예를 들어 지금 서울에서 가장 뜨거운 노원구 실거주 집을 매도하고 상급지로 들어갈 수 있는 기회일 수 있습니다. 물론 현재 대출 규제 범위에서 안전하게 자금 계획을 세우는 것이 선행되어야겠죠.
🏠다주택으로 늘리고 싶다면? → 포트폴리오 조정 검토
2020년 5월 종부세가 당초 정부 발표와 다르게 법안 통과가 지연되면서 ‘보유세 인상 확정’이 불투명해지자 1분기 대비 훨씬 더 많은 거래량이 있었습니다.
앞으로 보유세 인상이 어떻게 될지 아직 확정되지 않았기 때문에 지금 시장에서 섣불리 주택을 늘리는 건 위험할 수 있습니다. 자산은 매수보다 보유하고 운영하면서 쌓아가는 것이 훨씬 중요하다는 걸 배워가고 있는데요.
갑자기 늘어난 세금 부담에 소중한 자산을 지키지 못하고 울며 겨자먹기로 판다면 정말 속상할 수 있습니다. 대신에 포트폴리오를 조정할 수 가능성은 있는지 점검해보고 차분하게 계획을 세워볼 것 같습니다.
💰내 집 마련이 어려운 소액투자자라면?
ETF, 개별 주식, 지방 부동산 투자 등 은행 이자보다 수익을 낼 수 있는 투자 자산을 공부한 후 실행해야 합니다. 여기서 중요한 건 어떤 투자 종목도 절대적인 수익과 수익률을 보장하지 않는다는 점입니다.
일시적인 상승과 하락을 반복하면서 그래도 우상향 할 것이라는 확신을 가질 수 있는 자산에 소중한 종잣돈을 투자로 활용하기 않을까 싶습니다.
우리가 얼마나 어렵게 회사를 다니면서 모은 돈인데, 쉽게 잃을 수는 없으니까 제대로 된 공부가 필요합니다. 정말로 조심해야 할 건 벼락거지가 될까봐 감당하기 어려운 부동산을 영끌해서 사버리거나, 무리하게 대출을 일으켜서 주식 또는 크립토와 같은 자산에 투자하는 것입니다.
나만의 속도로 안전하게 쌓아 올리는 것이 느려 보여도 가장 빠른 방법입니다.
4. 글을 마치며…
만약 이번 시장에서 기회를 잡아 아파트를 매수했다가 마음이 속상해 질 수도 있습니다. 내가 산 매매가격보다 더 싼 매물을 잡은 누군가가 있을 수 있는데요.
부동산을 한 번이라도 거래해 본 경험이 있다면 아실 겁니다.
숫자만 찍혀있는 실거래 가격에는 그 물건에 담겨있는 사연, 매도자와 매수자 간의 치열한 협상의 결과, 가격에는 드러나지 않은 물건의 상황(세 낀 물건, 가압류 등등)이 담기지 않는다는 것을요.
아파트를 가지는 것에 있어서 필요한 마인드는 최저가를 찍겠다는 것이 아니라 시장에서 가장 가치 있는 물건을 가지기 위해 최선의 선택을 하고 동시에 최고의 노력을 통해 후회 없이 결과를 만들어 내고자 하는 것이 아닐까 싶습니다.
혹시 아직 용기가 없어 행동하지 못했다면 급매를 기다리다가 놓쳐버리고 결혼에 대한 생각도 미루게 되었던 2020년 7월의 제가 느꼈던 허탈한 심정을 절대 느끼지 않으셨으면 좋겠습니다.
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