‘조물주 위에 건물주’라는 농담 아닌 농담을 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다.
실물자산의 대표격인 부동산을 보유하면서 임대료를 꼬박꼬박 받을 수 있는 건물주가 그만큼 부럽다는 뜻이겠죠.
그런데 리츠(REITs)라는 금융상품을 활용하면 단돈 5천원으로도 이 꿈을 실현할 수 있습니다.
위치도 좋고 임대수익도 잘 나오는 건물이 하나 있다고 가정하겠습니다.
그런데 가격이 100억원입니다. 개인이 100억원짜리 건물을 사기에는 자금이 부족하기도 하고 설사 자금이 있다고 하더라도 한 건물에 100억원을 모두 투자하기에는 부담이 있을 수 있습니다.
그런데 1,000명이 1,000만원씩 돈을 모으면 100억원을 만들 수 있습니다. 이렇게 모은 100억원으로 그 건물을 매입하고 임대료를 받아서 1,000명에게 나누어 지급한다면 얼마든지 가능한 투자방법이 될 수 있습니다. 현실적으로는 이 역할을 전문적으로 할 법인을 만들고 이 법인의 주식을 수많은 투자자들이 나누어 보유하는 방식으로 투자가 진행됩니다.
즉, 투자자들은 부동산에 투자할 법인의 주식을 소유하게 되고 법인은 부동산을 매입 및 관리하게 됩니다.
당연히 건물은 법인의 소유이며 임대료는 법인에게 지급할 것이고, 법인 주식의 주주인 투자자들은 배당금을 지급받게 됩니다.
이것이 바로 리츠(REITs)의 구조입니다. 리츠(REITs,Real Estate Investment Trusts)는 부동산투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 등에 투자·운영하고 투자자에게 수익금을 배당하는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 2026년 2월 현재 우리나라에는 400개가 넘는 리츠가 운영되고 있습니다. 하지만 이 중에서 딱 25개의 리츠는 주식시장에 상장되어 거래되고 있기 때문에 누구든지 리츠 주식을 사고 필 수 있습니다.
[출처: 한국리츠협회 홈페이지]
리츠(REITs)의 장점 #1. 높은 배당성향과 배당수익률
한 기업이 1년간 벌어들인 당기순이익 중 주주에게 얼마를 배당하는가의 비율을 ‘배당성향’이라고 합니다. 예를 들어 A라는 기업의 당기순이익이 100억원이었고 주주에게 배당금으로 40억원을 지급하고 기업에 60억원을 유보해 두었다면, A기업의 배당성향은 40%입니다. 우리나라 상장사의 평균 배당성향은 몇%일까요? 금융위원회가 발표한 자료에 따르면 2014년~2023년 10년간 평균 배당성향은 26%라고 합니다. 당기순이익의 약 1/4정도를 주주에게 배당금으로 지급한다는 의미입니다. 그런데, 25개 상장 리츠의 배당성향은 90% 이상입니다. 왜냐하면 법인세를 면제받는 조건으로 과세대상 이익의 90%이상을 주주에게 배당하기 때문입니다. 즉, 리츠는 임대료 등으로 벌어들이는 수익의 대부분을 주주에게 배당금으로 지급한다는 것입니다.
리츠의 배당성향도 90%이상으로 높지만, 투자금액 대비 배당수익률도 상당히 높은 편입니다. 즉, 내가 투자한 금액 대비 연간 배당금을 얼마나 받을 수 있는가의 비율이 ‘배당수익률’입니다. 내가 투자하는 리츠의 배당금이 얼마가 나올 지는 정확히 정해지지는 않았지만, 직전 기간과 동일한 배당금이 지급한다고 가정해도 크게 무리는 없을 것입니다. 오늘 리츠를 매입했을 때의 주가를 투자 원금으로 놓고, 최근 리츠에서 지급한 배당금으로 계산한 배당수익률은 일반적인 금리보다 월등히 높은 편입니다. 아래 표는 대표적인 상장 리츠의 예상 배당수익률을 계산한 것인데, 대략 연간 4~6%정도의 수익률을 기대할 수 있습니다. 이와 같이 90% 이상의 배당성향과 높은 배당수익률을 유지하고 있기 때문에, 주식시장에 상장된 전체 주식 중 배당주를 꼽으라고 하면 항상 리츠가 우선적으로 거론되는 이유입니다.
[시가총액 1~5위 상장 리츠의 예상 배당수익률]
리츠명 | 시가총액 | 최근 배당금 | 주가 | 예상 배당수익률 |
|---|---|---|---|---|
SK리츠 | 1조 8302억원 | 66원 | 6,080원 | 4.34% |
롯데리츠 | 1조 3740억원 | 117원 | 4,555원 | 4.92% |
ESR켄달스퀘어리츠 | 1조 606억원 | 139원 | 4,310원 | 6.45% |
한화리츠 | 9088억원 | 135원 | 5,060원 | 5.34% |
신한알파리츠 | 7075억원 | 179원 | 5,850원 | 6.12% |
[기준:2026년3월17일]
리츠(REITs)의 장점 #2. 낮은 변동성
상장 리츠는 분명히 주식시장에 상장되어 있는 주식이지만, 일반적인 주식의 주가와는 좀 다르다고 할수 있습니다. 상장 리츠가 보유하고 있는 건물의 가격 또는 가치는 쉽게 변하지 않을 뿐더러 크게 움직이지 않는 특징을 갖고 있습니다. 또한 건물에서 발생하는 임대료도 장기계약이 대부분이기 때문에 급격한 변화가 없을 확률이 매우 높습니다. 따라서, 주식시장이 전체적으로 상승하다고 해서 리츠의 주가가 덩달아 상승하지도 않을 뿐더러, 주식시장에 전체적으로 하락한다고 해도 리츠의 주가는 크게 하락하지는 않습니다. 즉, 주식시장과의 상관관계가 별로 크지 않다는 점이 특징입니다. 리츠 주가 자체의 변동성도 낮고 주식시장과의 상관관계도 낮은 편입니다. 주식시장과 상관관계가 낮기 때문에 금융자산 포트폴리오를 구성할 때 상장 리츠를 포트폴리오의 일부를 편입시키면 전체적인 변동성이 낮아지는 효과를 볼 수 있다는 장점도 있습니다.
그렇다고 해서 리츠의 주가가 불변하는 것은 아닙니다. 상장 리츠의 주가에 가장 큰 영향을 끼치는 변수는 ‘공실률’과 ‘금리’입니다. 아무리 훌륭한 건물이라고 하더라도 임대가 되지 않아 공실이 늘어난다면, 임대소득도 줄어들 뿐만 아니라 건물의 가치에도 악영향을 끼칠 수 있습니다. 따라서 공실율이 높아지면 상장 리츠의 주가에는 부정적인 영향을 끼치게 됩니다. 금리 역시 상장 리츠의 주가 변동에 민감한 변수입니다. 왜냐하면 일반적인 리츠는 100% 자기자본으로만 부동산에 투자하는 것이 아니고 은행에서 대출을 발생시켜 자기자본보다 더 큰 규모의 건물을 사는 경우가 많기 때문입니다. 당연히 대출금액에 대해서는 매월 이자를 갚아 나가야 하는데 금리가 상승하면 리츠에서 갚아야 할 이자금액이 커져 리츠의 수익성이 악화되기 때문입니다.
2020년에 시작된 코로나19 시절에 공실율이 높아졌었고, 2022년 러시아-우크라이나 전쟁으로 물가와 금리가 상승하는 바람에 리츠 주가는 고전을 면치 못했었습니다. 하지만, 공실율에 대한 우려도 사라지고, 금리도 하향 기조에 접어들면서 전체적인 상장 리츠의 분위기는 좋아지고 있습니다.
리츠(REITs)의 장점 #3. 유동성
400여개의 리츠 중 주식시장에 상장되어 있는 25개의 상장 리츠는 다음과 같습니다.
이 25개의 리츠는 ㈜삼성전자 주식이나 ㈜SK하이닉스 주식과 다름없이 내가 원하는 수량만큼 매수와 매도가 자유롭다는 장점이 있습니다. 보통 건물을 소유하게 되면 향후에 그 건물을 매도하여 현금화하는 데에 큰 어려움을 겪기 마련입니다. 거액의 거래이기 때문에 매도자를 찾기도 어려울 뿐더러 매수자와 매도자가 합의하는 가격을 찾기도 만만치 않습니다. 하지만 상장 리츠를 통해 건물을 간접적으로 보유하고 있다면, 내가 원하는 시점에 내가 원하는 물량만큼 매도를 실행하여 현금화할 수 있습니다. 또한 상장 리츠를 매도하면 영업일 기준 익익일에 바로 내 주식계좌로 입금이 됩니다. 실제 부동산 거래의 경우에는 몇 달씩 소요되는 현금화 기간과 비교해보면 유동성을 확보할 수 있는 시간적 유리함도 큰 장점입니다.
보통 상장 리츠는 5,000원에 상장하는 경우가 많습니다. 상장한 이후 각각 주가의 등락이 있기는 하지만, 대체적으로 5,000원 내외에서 거래되는 경우가 많기 때문에 부담 없이 투자할 수 있고, 다양한 부동산에 분산투자할 수 있다는 장점도 있습니다.
리츠(REITs)의 장점 #4. 절세 효과
상장 리츠 한 종목을 50억원 이상 보유하지만 않는다면, 소액주주로 분류되기 때문에 주식 양도차익에 대한 양도소득세가 전혀 없습니다. 부동산을 보유했다가 매각하게 되면 양도차익에 대해 최고 49.5%의 세율로 양도소득세를 납부해야 하는 것과 비교하면 매우 큰 혜택이라고 볼 수 있습니다.
일반 주식에서 배당금을 받게 되면 15.4%의 배당소득세를 원천징수합니다. 또한 다른 금융소득과 합산하여 연간 2,000만원을 초과하게 되면 최대 49.5%의 종합소득세에 합산됩니다. 만약 부동산을 보유하며 월세 등으로 임대수익을 올린다면 이는 사업소득으로 역시 최대 49.5%의 종합소득세 과세 대상입니다. 그런데, 리츠에 투자할 경우에는 절세혜택을 누릴 수 있습니다. 상장 리츠를 3년 이상 보유하면 상장 리츠에서 받는 배당금액에 대해 15.4%가 아닌 9.9%의 저율로 과세할 뿐만 아니라 종합과세에서도 제외되는 분리과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 1인당 5천만원까지 저율분리과세 혜택을 받을 수 있으며 보유 증권회사에 분리과세를 신청해야 합니다.
[상장 리츠의 저율분리과세의 법적 근거]
제87조의7 (공모부동산집합투자기구의 집합투자증권의 배당소득에 대한 과세특례) ① 거주자가 다음 각 호에 해당하는 신탁, 회사 또는 조합(이하 “공모부동산집합투자기구”라 한다)의 지분증권 또는 수익증권(이하 “공모부동산집합투자기구의 집합투자증권”이라 한다)에 2026년 12월 31일까지 투자하는 경우 해당 거주자가 보유하고 있는 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권 중 거주자별 투자금액의 합계액이 5천만원을 초과하지 않는 범위에서 발생하는 배당소득(투자일부터 3년 이내에 발생하는 경우로 한정한다)에 대해서는 「소득세법」 제14조제2항에 따른 종합소득과세표준에 합산하지 아니하고 「소득세법」 제129조에도 불구하고 100분의 9의 세율을 적용한다. |
코스피가 사상 최고치를 경신하며 환희와 불안이 공존하는 지금, 현명한 투자자의 시선은 이제 '수익의 확정'과 '지속 가능한 현금흐름'으로 향해야 합니다.
시장의 변동성이 커질수록 주가 등락에 일희일비하기보다, 실물 자산의 단단함과 매달 들어오는 월세 수익의 안정성을 결합한 리츠(REITs)는 가장 훌륭한 대안이 될 수 있습니다.
절세와 유동성, 그리고 높은 배당이라는 세 마리 토끼를 잡을 수 있는 리츠를 통해 흔들리는 시장 속에서도 여러분의 자산을 지키고 키워가는 영리한 리밸런싱을 시작해 보시길 바랍니다.
감사합니다.
