안녕하세요 성공루틴 입니다
매수하고 싶은 물건을 보러 갔는데,
집 다 보고 막상 관심있어 하니 ‘근저당’이
껴있다고 합니다. 이런 경우 무조건 매수가 불가할까요?
최근 규제지역은 상위급지를 제외 하고는
매수 가능한 물건이 많이 없다 보니,
근저당(대출) 있는 물건들이 눈에 보입니다.
그래서 많은 분들이
“근저당이 있는 집은 위험한 것 아닌가요?”
매수를 할 수 없다고 생각 합니다
하지만 실제 부동산 거래에서는
근저당이 설정된 상태로 매매가 이루어지는 경우가 많습니다.
중요한 것은 근저당이 있느냐가 아니라,
매수, 잔금 과정에서 어떻게 말소 되는지입니다.
이 경우 매수 시 확인해야 할 부분과,
잔금 시 일반적인 매수 절차와 다른 부분이 있기에
반드시 체크 해야 할 부분을 이야기 드리려고 합니다
[이 글을 읽으면 알 수 있어요]
1️⃣ 근저당 물건 매수 시 확인할 것
“사도 되는 물건인지” 판단하는 기준
2️⃣ 잔금 전 미리 준비해야 할 것
사고를 막기 위해 반드시 준비해야 할 것
3️⃣ 잔금 당일 프로세스
내 돈을 안전하게 지키는 실제 진행 구조
. . .
“사도 되는 물건인지” 판단하는 기준
부동산을 보다 보면 등기부등본에
‘근저당권’이 설정된 매물을 종종 보게 됩니다.
근저당권은 쉽게 말해
은행이 대출을 해주고 집을 담보로 잡아 둔 권리입니다.
집주인이 대출을 갚지 못할 경우
은행이 해당 부동산을 통해 채권을 회수할 수 있도록 설정됩니다.
최근에 직접 근저당이 있는 매물 잔금을 진행하면서
몇 가지 중요하게 느낀 부분이 있었습니다.
근저당이 있는 매물이라고 해서
무조건 피해야 하는 것은 아닙니다.
다만 반드시 확인해야 할 것은
“이 대출이 잔금으로 충분히 상환 가능한 구조인가”입니다.
아래 내용을 반드시 확인 해야 합니다
1) '채권최고액'이 매매가의 80%를 넘지 않는가?
① 판단 기준: 등기부등본에 찍힌 채권최고액과 계약금의 합계가 매매가의 80%를 초과한다면 주의해야 합니다.
② 이유: 채권최고액은 실제 대출 원금보다 120~130% 높게 설정됩니다.
만약 이 금액이 너무 크다면, 매도인이 잔금일에 추가로 가져와야 할 돈이 생길 수 있고,
이때 매도인의 자금 사정이 어려우면 잔금 사고로 이어질 확률이 높습니다.
2) '말소 조건'이 특약에 명확히 명시되었는가?
① 판단 기준: 단순히 "대출 갚아줄게요"라는 말은 법적 보호를 받기 어렵습니다.
계약서에 아래와 같은 구체적인 프로세스가 적혀야 안전합니다.
② 특약 예시:
"매도인은 잔금 시까지 등기부등본상의 근저당권(채권최고액 00원)을 전액 상환하고 말소하기로 한다.
말소 비용은 매도인이 부담하며, 잔금 시 법무사가 상환 및 말소 서류를 즉시 확인한다."
여기까지 확인 후 매수계약을 했다면 잔금일에는
내 잔금이 매도인의 주머니로 들어가기 전에
은행 대출이 먼저 상환되는 구조를 만드는 것이 중요합니다.
잔금전~당일까지 반드시 알아야할 내용
근저당 있는 집을 매수할 때
매수인이 반드시 확인해야 할 것은
아래와 같습니다
1. 잔금일 약 1주일 전
등기부등본을 다시 확인합니다
잔금일이 가까워지면 가장 먼저 해야 할 일은
최신 등기부등본 확인입니다.
확인할 내용은 다음과 같습니다.
- 새로운 근저당 설정 여부
- 가압류 / 압류 / 가처분 등 추가 권리
- 기존 근저당 채권최고액
부동산 거래 사고 중 상당수는
계약 이후 잔금 전 사이에 권리가 추가되는 경우에서 발생합니다.
2. 잔금일 3~5일 전
매도인 대출 상환 금액을 확인합니다
근저당이 있는 매물이라면
매도인의 대출 상환 금액(원금 + 이자)을 미리 확인해야 합니다.
보통은
- 은행
- 중개사
- 법무사
를 통해 정확한 상환 금액을 확인합니다.
이 금액을 알아야
잔금일에 어떤 방식으로 입금할지 구조를 만들 수 있습니다.
3. 잔금일 전날
잔금 입금 구조를 확인합니다
<실제 처리는 잔금일에>
① 은행 대출 상환금 입금
매도인의 은행 대출 원금 + 이자 금액을
대출 상환 계좌로 직접 입금합니다.
또는 법무사가 동행하여
은행 창구에서 즉시 상환 처리하기도 합니다.
예전에는 은행 창구에서만 대출 상환을 진행하는 경우가 많았는데
최근에는 모바일 앱으로도 대출 상환이 가능한 경우가 많았습니다.
즉, 잔금일에
- 매수인이 직접 은행에 방문하지 않더라도
- 매도인이 현장에서 모바일로 대출을 즉시 상환하고
- 동시에 말소 절차를 진행하는 방식
도 가능했습니다.
다만 여기서 중요한 것은
“상환이 실제로 완료되고 말소서류가 확보되었는지 확인하는 것”입니다.
*확인: 모바일로 상환하더라도 ‘말소 접수’는 별개의 행정 절차이므로,
상환 직후 매도인이 은행 콜센터나 앱을 통해 말소 신청 또는 법무사 대행까지
완료하고 법무사가 이를 확인하는 과정이 필요합니다
[Tip] 보통 근저당 말소는 매수인 측 법무사가 소유권 이전과 함께 대행하거나,
대출이 있는 은행 지정 법무사가 처리합니다.
"내가 직접 입금한다"는 개념도 좋지만,
“사고 방지를 위해 법무사가 대출금을 직접 은행에 입금하고 말소 확인까지 책임지는 방식”이
실무에서 가장 안전하게 통용됩니다.
② 나머지 잔금 입금
전체 잔금에서
대출 상환 금액을 제외한 나머지 금액만
매도인 계좌로 입금합니다.
내 잔금이 매도인의 주머니로 들어가기 전에
은행 빚이 먼저 상환되는 구조를 만들기 위해서입니다.
이때 중요한 것은
은행으로부터 말소에 필요한 서류(해지증서, 위임장 등)가
법무사에게 전달되는지 확인 필요합니다
4. 잔금일 당일
근저당 말소와 소유권 이전은 ‘동시에’ 진행됩니다
잔금일에는 보통
- 중개사
- 법무사
- 은행
이 함께 거래에 참여합니다.
매수인 입장에서는
다음 순서를 확인해야 합니다.
1️⃣ 잔금 지급(대출상환금 분리)
2️⃣ 대출 상환 및 영수증 확인
3️⃣ 말소 서류 확인 및 접수
4️⃣ 소유권 이전 등기 접수
즉
근저당 말소와 소유권 이전이
동시에 진행되는 구조입니다.
[꼭 챙겨주세요]
은행 창구 상환이든 모바일 상환이든,
잔금 현장에서 '대출상환 영수증' 또는 '완납 증명서' 캡처본을
중개사와 법무사, 매수인이 그 즉시 공유받아야 합니다
*또한 최종적으로 아래와 같은
말소 접수증까지 반드시 공유 받아야 합니다
5. 잔금 직전 마지막 확인
다시 등기부등본을 확인합니다
잔금 직전에
한 번 더 등기부등본을 확인하는 것이 안전합니다.
혹시라도
- 새로운 근저당
- 가압류
- 세금 체납으로 인한 압류
등이 생겼다면
잔금을 멈춰야 할 수도 있기 때문입니다.
실무에서는
잔금 당일 등기부 확인이 매우 중요합니다.
6. 잔금 이후 2~3일
잔금이 끝난 뒤에도
마지막으로 해야 할 확인이 있습니다.
보통 2~3 영업일 후 등기부등본을 다시 확인합니다.
확인할 내용은 다음과 같습니다.
기존 근저당 아래에
“근저당권 설정등기 말소”
라는 문구와 함께
말소 표시가 나타나면 정상적으로 처리된 것입니다.
이때 비로소
해당 부동산은 완전히 매수인의 소유가 됩니다.
7. 규제지역 vs 비규제지역
실제 거래 과정 차이는 거의 없습니다
많이 궁금해하는 부분이 있습니다.
규제지역과 비규제지역 차이가 있을까?
결론은
근저당 말소 절차 자체는 동일합니다.
차이가 있다면
- 대출 규제
- LTV
- 중도금 대출
등 금융 조건입니다.
즉
근저당 말소 방식이나 잔금 절차는
규제지역 여부와 크게 관계 없습니다.
결국 중요한 것은 한 가지입니다
“권리관계가 깨끗하게 이전되는가”
부동산 거래에서
매수인이 확인해야 할 핵심은
단 하나입니다.
잔금 이후
내 이름으로 깨끗한 등기가 넘어오는가
이 구조만 이해하면
근저당 있는 매물도 충분히 안전하게 거래할 수 있습니다.
많은 매수인이
“중개사와 법무사가 알아서 해주겠지”라고 생각합니다.
하지만 등기부상 채권이 존재하는 집을 살 때는
내 돈이 어디로 흘러가서 어떤 빚을 끄는지
직접 확인하는 꼼꼼함이 필요합니다.
매수 계약일, 잔금일에 단 10분만 집중해도
수억 원의 자산을 훨씬 안전하게 지킬 수 있습니다.
감사합니다
