[열중 4권 읽고 9배 성장하는 7번째 부자팀 마이리] 2강 수강 후기

2강 잔쟈니의 강의에서는 제가 어려워하지만 재미있어하고 기대하는 비교평가 강의인데요.

최근 다주택자 중과 유예 종료가 5월 9일로 다가오면서 갑자기 매매 매물은 증가하는 듯 하지만 전월세 물량은 여전히 줄어드는 모습을 보이고 있고 매임 시 롤러코스터 같은 시장을 느끼고 있습니다.

투자를 해도 비교 평가 시 확신을 갖지 못한다면 보유할 때 어려움을 느끼기 때문에 비교평가는 놓칠 수 없는 파트 중 하나여서 강의 수강시 어느때보다 집중해서 들었던거 같습니다.

비교평가의 3단계 : 지역내 비교평가, 지역간 비교평가, 물건별 비교평가

지역내 비교평가

이번에 지역내 비교평가에서 예시를 들어준 동대문구는 제가 앞마당을 만들면서도 어려워 했던 생활권이었습니다.

비교평가가 먼지도 모르던 시절에 만든 앞마당이라 그런지 생활권 분류도 겨우 했는데요.

수도권의 가치가 교통(접근성)과 위치가 핵심 요소인 것을 마음속으로 배제해 두고 자꾸 눈에 보이는 것으로만 판단하려고 했었던 거 같습니다.(감이 아니라 명확한 기준을 갖자)

앞마당을 만들고 시간이 흐름 지금 가격을 흐름을 비교해보니 서울/수도권의 핵심 가치를 확실히 이해할 수 있었던 예시였습니다.

그리고 지역의 특징에 따라 핵심가치가 달라질 수 있으며 가치 있는 아파트를 사 장기보유를 하면 자산 상승을 할 수 있다는 점!

비교평가의 본질은 우선순위를 매기고 내 투자에 확신을 더하는 과정

지역간 비교평가

지역간 비교평가 : 매매가 고정, 투자금 고정, 매매가+투자금 비교평가

연식, 평형, 지역이 달라 비교하기 어려울 때 그리고 가격은 비슷해서 궁금할 때가 많았는데요.

강의에서 알려주신 비슷한 가격, 평형의 다른 지역 아파트를 각각 찾아 토너먼트로 비교해서 최선의 선택을 하는 방법을 알게 되었는데 이런식으로 할 수도 있구나라는 것을 배웠습니다.

분명히 예전에도 배웠을텐데 최근에 비교평가에 관심이 많이 갖게 되면서 강의에서 알려주신 방법을 이제서야 적용해 볼 생각을 해봤습니다.

지도로 비교 해보고 → 표로 비교해보기 (수도권이라면 교통/위치 우선순위 → 직장, 학군, 환경은 +알파)

수도권 가치의 핵심은 3대 업무지구에 가깝거나 혹은 빨리 갈 수 있는 것(현재 비규제지역은 빨리 가는 것이 핵심)

물건별 비교평가

단지를 결정했을 때 물건 별 비교평가를 잘 알아둬야 매수할 때 근거를 갖고 설득력 있는 협상을 할 수 있으며, 투자 운영할 때 도움이 될 수 있다.

가격이 싸고 거래가 안되는 시기일수록(절대적 저평가) 최대학 RR을 매수

지방 비교평가

지방은 땅의 힘이 약해 인구가 곧 수요

현재 지방은 가격이 다 쌈(절대적 저평가) 지역 내 선호도가 높은 것 선택

모든 조건이 비슷하다면 
20평대는 상승의 한계는 있지만 지방 물건에서 중요한 것은 환금성(실거주자 선호도)!!!!
사람들이 좋아하는 생활권에 좋아하는 단지라면 20평대로 팔릴 수 있다.
환금성이 워낙 취약하기 때문에 지방에서는 1000만원 2000만원 더 올라가는 것보다 팔고자 할 때 팔고 나오는 것이 더 중요함!
수리비를 포함한 투자금과 매도시 환금성도 고려해야 함(단 공급 대응이 된다면)
지방 앞마당을 만들때 30평대만 고려했는데 20평대도 선호도가 있는 단지라면 잘 살펴봐야겠다.