수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
3월17일 유튜브에 올라온 [구해줘월부] 영상을 보면서 요즘 시장의 현상과 기준을 잡아볼 수 있었습니다. 내용을 요약해 보며 앞으로 어떻게 행동해야 할지 스스로 기준을 살펴보는 시간을 가져보겠습니다.
핵심 요약:
- 시장 상황 (1:17 - 3:00): 현재 부동산 시장은 불안정하며, 정보에 따라 급락 거래와 상승거래 뉴스가 공존하여 혼란스러운 상황입니다.
- 거래량 분석 (3:39 - 13:00): 15억 이하 아파트 거래가 80%를 차지하며, 최근 거래량이 늘고 있습니다. 특히, 대통령의 양도세 중과 유예 폐지 언급 이후에 강남/용산 등 상급지는 거래가 줄었으나, 노원/은평 등 강북 지역은 거래가 오히려 증가했습니다.
- 시장 불안의 원인 (13:39 - 18:57): 전세 매물 감소(40% 급감)와 입주 물량 부족으로 인해 임대차 시장이 불안해지면서, 전월세 거주자들이 매매 수요로 전환되고 있습니다.
- 앞으로의 전망 (24:00 - 26:00): 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 후 다주택자의 급매물이 사라지면, 공급 매물도 부족한 상황에서 매매 매물이 감소하며 가격이 반등하거나 급등할 가능성이 있습니다.
- 투자/대응 전략 (26:00 - 33:00): 실거주가 필요하다면 지금이 기회입니다. 매물은 많지만 거래가 줄어든 지역에서 다주택자의 급매물을 찾는 전략을 추천합니다.
거래량
지금 시장에서 가장 중요한 변화는
거래량의 흐름입니다.
현재 거래의 약 80%가
15억 이하 아파트에서 발생하고 있습니다.
그리고 최근
이 구간의 거래량이 다시 늘어나고 있습니다.
왜 이런 현상이 나올까요?
1) 대출 가능 구간
→ 15억 미만은 대출 6억
→ DSR 40%일 경우 원래도 6억으로 변동 없음
→ 실수요 진입은 결국 15억 이하로 집중
2) 전세 불안 → 매매 전환
→ 전세 매물 약 40% 감소
→ 입주 물량 부족
→ 전세 살던 사람들이 매수로 이동
3) 가격 부담 대비 심리
→ 상급지는 부담
→ 중저가 구간은 “지금이라도 들어가자” 심리
정리하면
실수요 + 대출 가능 구간 + 전세 불안이 겹치면서
15억 이하 시장의 거래가 활발한 상태입니다.
반대로
강남, 용산 같은 상급지는
거래량이 줄어들고 있습니다.
이건 수요가 없어서가 아니라
진입 장벽(대출 + 세금)이 높은 구간이기 때문입니다.
다주택자 매물 왜 싸게 나오나?
현재 시장에서
호가가 낮은 매물의 상당수는
다주택자 물건일 가능성이 높습니다.
이유는 명확합니다.
✔ 양도세 중과 유예 종료(5월 9일) 전 매도 압박
✔ 여러 채 보유에 따른 세금 부담
✔ 빠르게 현금화 필요
여기서 중요한 질문 하나가 생깁니다.
“그럼 5월 9일 이후 시장은 어떻게 될까?”
영상에서 이야기하는 핵심은 이겁니다.
절대 공급량이 적은 상황
다주택자 물건 급감
→ 높은 호가 잔류
→ 거래량감소
→ 높은 호가 거래
→ 거래량회복
→ 급등
특히 지금처럼
전세 시장이 불안한 상황에서는
전세 수요 → 매매 수요 전환이 이어지면서
가격을 더 밀어올릴 가능성도 있습니다.
그래서 지금 시점에서
내집마련에서 가져가야 할 관점은 명확합니다.
❌ 비싸서 못 사겠다
❌ 대출 안 나와서 포기
이게 아니라
✅ 왜 못 사고 있는가
✅ 그 이유가 앞으로 어떤 결과를 만들까
이렇게 구조를 보는 게 중요하다고 느꼈습니다.
저는 이번 영상을 보면서
이 생각이 가장 크게 남았습니다.
“지금 못 사면 나중에도 못 산다”
그래서 지금은
기다리는 시장이 아니라
준비된 사람이 들어가는 시장이라고 느꼈습니다.
✔ 내가 들어갈 수 있는 조건을 만들고
✔ 급매가 남아 있는 지금 구간을 활용하고
✔ 기회가 왔을 때 바로 움직이는 것
그리고 이번 영상에서
가장 실전적으로 와닿았던 부분은
바로 매물 찾는 기준이었습니다.
지금은 아무 매물을 보는 시장이 아니라
“어디에서 매물을 찾느냐”도 중요한 시장입니다.
특히
✔ 매물은 증가했는데 거래량이 줄어든 지역
✔ 수요는 있지만 진입이 막혀 있는 구간
이런 곳을 주의 깊게 볼 필요가 있습니다.
왜냐하면 이런 지역에서는
다주택자가 가격보다 ‘속도’를 선택해서 던지는 매물이
나올 가능성이 높기 때문입니다.
지금 시장은
누구에게나 쉬운 시장은 아니지만
기준을 가진 사람에게는
분명 기회가 보이는 구간이라고 생각합니다.
내가 감당할 수 있는 범위 안에서
서울 내 집 마련을 할 수 있는 절호의 찬스
저도 놓치지 않도록 계속 방법을 찾아보겠습니다.!
