[열중 49기 독강임투로 3채 투자해 경제적 자유 9축하조 쭌또니] 독서후기 - 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

Part 1. 아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다

1. 인구가 줄어든면 집값이 떨어질까? -> 그렇지 않다. 투기 수요가 발생하면 1인이 100수요가 될 수도 있다.
2. 금리가 오르면 집값이 떨어질까? -> 금리에 직접적인 영향을 받기보다는 심리에 따라 다르다. 상승장에서는 금리상승이 의미 없고, 하락장에서는 금리 상승이 기름을 얹는 꼴이 될 수 있다.
3. 일본처럼 부동산이 폭락하지 않을까? -> 우리나라 부동산 시장은 정부의 과도한 개입이 없어 시장 스스로 자정되기에 장기 불황이 없음
4. 미분양 자체는 분양가랑 관련이 깊다. 입주 미분양은 시장이 정말 안 좋을 때 발생한다.
5. 전세를 살면 돈을 움직이기 힘들어 집사기가 힘들다. 결국 경험이 있는 사람이 쉽게 집을 산다.
6. 2015년 전세대란의 원인은 대출금리가 급격히 하락해 투자자들이 월세를 더 선호해서 전세가 없어졌기 때문이다.(집값하락으로 투자자도 감소)
7. 전세가가 상승하는 시기에는 전세물건이 귀하기 때문에 전세에도 가수요가 붙는다.(2020~21년에 신혼부부는 집을 6개월 전부터 구함)
8. 전세로 쏠림이 발생하면 전세가 매매가를 밀어올린다. 즉 어떤 경우에는 매매가를 올리는 것은 전세임차인일 수 있다.
9. 역전세가 일어나기 위해서는 1) 지역의 입주물량이 많고 2) 3년 이상은 비슷한 규모의 입주물량이 있어야한다.
10. 학군이 좋은 곳은 전세난이 심해서 전세가 쉽사리 무너지지 않는다.
11. 선분양의 장점 : 1) 주택업자의 자금조달 용이 2) 목돈마련 부담 감소 3) 아파트 매매가 잘 됨
12. 선분양의 단점 : 1) 부실시공 우려 2) 과대광고 문제(oo예정) 3) 분양권 프리미엄 등 투기 문제(떳다방) 4) 입주장으로 전세가 폭락
13. 전세가의 역할 : 1) 시장의 바로미터(전세가율) 2) 매매가 지지 3) 매매가를 올려줌(고전세가율) 4) 매매가를 떨어뜨림(저전세가율)
14. 사람의 심리 : 1) 손해보려 하지 않는다.(하락장에서 사지 않는다) 2) 비쌀 때 더 잘 산다(상승장에서 산다) 3) 분위기를 쫓는다.
15. 정부의 정책은 부동산 시장에 영향을 미치지만 어떻게 영향을 미칠지 알 수 없다(미치는 것은 분명하다)
16. 결국은 부동산시장에서의 공급과 수요가 가격에 영향을 미친다.

Part 2. 부동산 투자에 숨어 있는 비밀

1. 시기를 잘못 선택하는 것이 부동산 투자에서 최악의 선택입니다.
2. 부동산 사이클 : 폭락기 > 하락 안정기 > 상승 안정기 > 폭등기
3. 폭락기 : 장기적인 안목에서 자금을 준비 / 심리가 죽음 / 매수자 우위 / 규제 완화
4. 하락 안정기 : 매매 안정 및 전세가 상승 시작 / 초기투자자 진입 / 부동산 부양 정책 / 전세가율 최고조
5. 상승 안정기 : 매매/전세 동반 상승 / 갭투자 유행 / 전세 가수요 발생
6. 폭등기 : 매매 폭등 / 매도자 우위 / 규제 정책 / 심리 폭발 / 묻지마 투자
7. 가장 좋은 대응 방법은 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것 입니다.
8. 아파트 사이클이 중요한 이유는 올라가는 사이클에서는 그 어떤 아파트도 가격이 올라가고 하락장에서는 호재가 있는 아파트도 맥을 못추기 때문이다.
9. 사이클을 간과하면 하락장 때 비자발적 다주택자가 많이 양산된다.
10. 역세권과 학군은 중요한 입지요소이다. 어느정도 역세권 내라면 학군이 중요하다.
11. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋다.
12. 갭투자는 하락 안정기 후반이 제일 좋다. 전세가율이 높다면 저가치 물건은 아닐지 고민해보자
13. 사람들은 자신들이 행할 바를 결정해놓고 그에 맞는 적당한 이유를 찾는다(답정너)
14. 대형은 다음 사이클에서 대세를 이룰 것이다.(공급 부족)
15. 하락기에는 상승장을 대비한 현금보유가 원칙
16. 투자는 팔 때, 언제 파는가 그리고 어떻게 파는가에 따라서 수익이 엄청나게 차이난다.
17. 정부정책의 한계는 더 이상 나올 것이 없을 때이다.