[국송이] 재건축&리모델링 단지 매수를 고민하신다면?

현재 서울·수도권은 빈 땅이 부족하고,
실질적인 공급 물량도 점점 줄어들고 있습니다.

이로 인해 오래된 아파트를 중심으로
재건축과 리모델링을 추진하는 단지가
각 지역에서 점점 늘어나고 있습니다.

재건축은 분담금을 줄일 수 있지만
사업 속도가 느린 단점이 있고,

리모델링은 사업 속도가 빠른 대신
분담금이 늘어날 수 있다는 단점이 있습니다.

하지만 재건축이든 리모델링이든,

구축이 많은 생활권에 신축이 공급된다면
입주 물량이 부족한 시점에서
‘좋은 입지 + 신축’이라는 요소가 결합되며
수요가 크게 증가하게 됩니다.

이러한 이유로,
지금과 같이 가격이 상승하는 시기에는
사업성이 있다고 판단되어
사업 속도가 빠르게 진행되는 경우가 많습니다.

실제로 수지와 같은 지역을 보면,
지난 10년간 상승률 기준으로
재건축·리모델링 단지가
수익과 수익률 측면에서 더 높은 성과를 보이기도 했습니다.

만약 재건축·리모델링 단지에 관심이 있다면,
다음 3가지 요소를 기준으로
매수 여부를 판단해보시길 권합니다.

1. 입지

재건축·리모델링 단지이기 이전에
결국은 ‘부동산’입니다.

즉, 수요가 많은 입지일수록
더 높은 수익으로 이어질 가능성이 큽니다.

예를 들어, 강남 접근성이 좋은 용인의 단지는
비교적 아쉬운 수원의 단지보다
이전 상승장에서도 더 높은 전고점을 형성했고,
현재도 더 빠르게 가격이 회복되고 있습니다.

실거주든 투자든,
갈아타기와 매도 타이밍까지 고려한다면
반드시 입지를 우선적으로 확인하셔야 합니다.

2. 사업성

용적률은 리모델링 단지에서는
골조를 유지하기 때문에 영향이 적지만,

재건축 단지에서는 매우 중요한 요소입니다.

용적률이 낮을수록
일반 분양 물량을 더 확보할 수 있어
조합원 동의율이 높아질 가능성이 크고,
시공사 입장에서도 사업성이 좋아집니다.

실제로 군포 내 입지가 유사한 단지를 비교해 보면,
용적률이 낮은 한라주공4단지 1차가
이전 상승장을 거치며
더 높은 가격 상승을 보였습니다.

3. 리스크

입지와 사업성이 좋아도
내가 감당할 수 없는 리스크가 있다면
매수는 다시 고민해볼 필요가 있습니다.

실거주로 선택한 경우 ‘거주 불안정에 대한 리스크’가 있고

투자로 선택한 경우 ‘세입자 보증금 상황에 대한 리스크’가 있으며

공통적으로 ‘조합원 분담금’에대한 리스크가 있습니다.

실거주를 선택한 경우에는
‘거주 불안정’이라는 리스크가 있습니다.

이주 단계에서 일시적인 거주가 가능한지,
혹은 전세 물량 부족으로
타 지역으로 이동해야 하는 상황이 생겨도 괜찮은지
미리 고민해보셔야 합니다.

투자로 접근한 경우에는
‘세입자 보증금 반환 리스크’가 있습니다.

이주비 대출로 보증금 전액이 충당되지 않을 수 있기 때문에
추가 자금을 마련할 수 있는지,
또는 매도로 대응할 수 있는지
사전에 확인이 필요합니다.

또한 리모델링 단지는 규제와 무관하게 거래가 가능하지만,
재건축 단지는 규제지역일 경우
조합 설립 이전에 거래해야 한다는 점도
알아두셔야 합니다.

마지막으로,
조합원 분담금 역시 중요한 리스크입니다.

환율이나 자재 가격에 따라
분담금이 크게 증가할 수 있기 때문에
내가 감당 가능한 수준인지
반드시 검토해야 합니다.

지금까지 재건축·리모델링 투자 시
어떤 기준으로 접근해야 하는지 말씀드렸습니다.

위 3가지 요소를 충분히 고려하신 뒤
신중하게 결정하시길 바랍니다.