✅아파트명
이문e-편한세상 vs 이문래미안2차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
동대문구 종사자수 146,383명 (B등급)
2. 교통
이문e편한세상: 강남 53분/ 여의도 50분/ 시청 33분 (A등급)
이문래미안2차: 강남 47분/ 여의도 49분/ 시청 29분 (A등급)
이문래미안2차 근소하게 우위
3. 학군 (B등급)
이문e편한세상: 이문초등학교 상위 16%(학생수 755명), 경희여자중학교 86.3%(1.6km), 경희중학교 75.1%(1.5km)
이문래미안2차: 청량초등학교 상위 12%(학생수 569명) 경희여자중학교 86.3%(775m), 경희중학교 75.1%(472m)
4. 환경 (A등급)
이문e편한세상 | 이문래미안2차 | |
| 롯데백화점 청량리점, 롯데마트 | 3.7km 자차 15분 | 2.7km 자차 11분 |
| 이마트 묵동점 | 4.5km 자차 12분 | 5.3km 자차 18분 |
| 홈플러스 월곡점 | 2.7km 자차 10분 | 3.8km 자차 16분 |
| 경희의료원 | 2.6km 자차 11분 | 1.2km 자차 6분 |
| 삼육서울병원 | 2.8km 자차 8분 | 1.7km 자차 10분 |
| 서울성심병원 | 2.8km 자차 11분 | 1.5km 자차 6분 |
| 고려대학교 안암병원 | 5.2km 자차 18분 | 3.5km 자차 12분 |
5. 공급 (S등급)
| 인구수: 344,481명 |
| 적정수요(인구수x0.5%): 344,481x0.005=1,722세대 |
| 1년: 1,722세대 / 3년: 5,166세대 |
| 3년 총 입주량: 761+351=1,112세대 |
| [청량리롯데캐슬하이루체 26년 4월/761세대, 제기동역아이파크 28년 9월/351세대] |
| 연평균: 1,112/3=371세대 |
| 적정수요 대비 공급수준: 371/1,722=0.215배 |
| 평가: 적정수요 ½이내 - S등급 |
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
21년 상승장 이문e편한세상 8.9억 이문래미안2차 9억
최근 신고가 이문e편한세상 10억 이문래미안2차 9.5억
강남까지의 거리, 단지 선호도 비슷함
다만, 전세가격: 이문e편한세상 < 이문래미안 2차
더 많은 학군 수요(이문래미안2차가 학군 좋은 초중고, 대학교에 더 가까이 위치)
풍부한 상권(외대 등)과 학군 수요라면 이문래미안2차!
대단지, 인접 정비사업 기대 수요라면 이문e편한세상 !
매물 간 비교 필수!
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1. 이문e편한세상
1) 저평가 : 현재 호가는 19층 10.7억으로, 지난 21년 상승장 최고점 8.9억을 회복하여 지난 달 15층 최고가 10억으로 거래되었다. 추격매수가 아닐까 주의는 필요하지만, 1호선 신이문역 도보 8분 역세권, 신이문로 횡단보도 하나만 건너면 이문초, 부족한 공급 예정 물량 등으로 충분히 가치가 있다고 생각한다.
참고로 호갱노노 주민들 이야기를 살펴보니 엘리베이터 교체 및 지하주차장 연결을 위한 주민들의 움직임이 보였다.
2) 환금성 O: 강남, 여의도, 시청 등 주요업무지구 1시간 이내에 갈 수 있으며 거래량도 많기 때문에 저층, 탑층을 제외하고 환금성이 좋다. 다만, 1호선 전철 선로와 인접한 111동, 114동, 116동, 118동, 119동의 거래가 다른 동들에 비해 거래가 드문 점은 주의해야 한다.
3) 수익률 : 레버리지 실거주 종잣돈 4.7억, 100% 수익률 위해서는 10년 동안 4.7억 올라줘야 10.7억+4.7억=15.4억, 현재 가격 최근 신고가보다 비싸므로 시간이 필요하다.
4) 원금보존 X: 전세가율이 47%정도여서 원금보존이 어려울 수 있다고 생각한다. 주변 공급 물량이 적어서 전세가 상승이 예상되며, 하락장이 온다면 입지가 괜찮기에 같은 가격으로 경기 외곽 신축보다 여기를 선택할 것이다. 다만, 뉴타운 공급 일정을 확인해야 한다.
5) 리스크 대비 X: 아직 투자금 범위에 들어오지 않기에 리스크 대비는 되지 않는다.
2. 이문래미안2차
1) 저평가 : 현재 호가는 1,2,탑층 제외하고 4층 11.5억으로 지난 21년 상승장 최고점 9.2억을 회복하여 25년 12월 최고가 9.5억으로 거래되었다. 안전마진이 많이 남아 있을까 생각이 들지만 1호선 외대앞역 도보 7분, 회기역 도보 11분 역세권, 도보 10분 청량초, 이문e편한세상과 비교하여 학군이 우수한 경희여중, 경희중과 더 가까움으로 인한 전세 수요의 탄탄함(토허제 해제시), 단지 내 조경 및 관리의 우수함, 부족한 공급 예정 물량 등으로 이문e편한세상보다 좀더 가치가 있다고 생각한다.
2) 환금성 O: 역세권 단지답게 거래량이 많지만 2023년 시세 하락의 영향 때문인지 1년 동안 거래가 1건도 없는 점이 신기했다. 외대앞역~단지까지 걸어보니 골목길의 노후된 주택가들이 많고 어둑칙칙한 느낌이 있어 밤 시간대에 재임장을 통해 확인해야 하고, 매수 시 추후 매도 전략도 잘 세워야 한다고 생각한다.
3) 수익률 : 레버리지 실거주 종잣돈 5.5억, 100% 수익률 위해서는 10년 동안 5.5억 올라줘야 11.5억+5.5억=17억, 현재 가격 최근 신고가보다 2억 비싸므로 시간이 필요하다.
4) 원금보존 X: 전세가율이 55.7%정도여서 적정 전세가율보다 낮다.
5) 리스크 대비 X: 아직 투자금 범위에 들어오지 않기에 리스크 대비는 되지 않는다.
두 아파트에 대한 나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않는다. 투자금 범위에 들어오지 않지만 꾸준한 시세트레킹이 필요하다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 동대문구가 앞마당이 아니어서 선호하는 생활권 등 파악해야 할 부분들이 많으며, 비교 평가할 대상도 더 늘려야겠다는 생각이 든다. 그리고 특정 매물에 대한 저환수원리 평가 사례들을 좀더 배우고 싶다.
