“그 집은 어제 저녁 약정금이 들어갔대요."
"지금 같은 평형에 매물이 서너개 남아있긴 한데, 다 세낀 집이거나 호가를 1억씩 띄워서 내놓은 집들이라 실제 거래가 될만한 게 없어요”
“우리도 팔고 싶지~ 근데 팔 만한 매물이 없는 걸 어떻게 해”
1000세대 넘는 대단지의 20평대 시세를
알아보려고 부동산에 전화했더니
이미 집이 팔렸다며 난색을 표하시는
사장님의 대답이 돌아왔습니다.
최근 광고를 보고 부동산에 전화를 걸면
이미 팔렸거나, 임차인이 이미 살고 있어
실입주할 수 없는 집이라는 답변을 많이 받습니다.
그런데 이런 상황이 어느 특정
지역에만 국한된 것은 아닙니다.
오는 23일 이재명 대통령이 직접 주재하는
부동산 국민 대토론회를 앞두고
정부가 운영한 온라인 정책 제안 창구에는
(http://부동산토론회.kr)
매물이 없어 현장에서 집을 구하기 어렵다는
목소리와 시장에 매물이 다시 나오도록
유도해달라는 제안이 다수 올라와 있습니다.
세낀 매물, 다주택자의 매물,
재건축주택 매물, 시장 매물 유도…
저마다의 상황에서 집을 사고 팔기 어려워지자
매물도, 거래도 급감한 시장이다 보니
매물부족은 현장에서 집을 구하는 분들이
공통적으로 겪는 어려움이 되었습니다.
왜 이렇게 매물이 없을까
지금 수도권 시장엔 왜 이렇게 매물이 없는 걸까요.
그 이유는 크게 세 가지로 정리됩니다.
첫째, 대출 규제로 인해
집을 팔고 사기가 어려워 졌습니다.
현재 수도권 주택담보대출은
15억 이하 매수 시 최대 6억
15억~25억 매수 시 최대 4억
25억 초과 매수 시 최대 2억까지만 나옵니다.
그에 더해 최근엔 은행 자체적으로
주담대 한도를 축소하며
갈아타기를 시도하려는 실수요자들이
자금 마련에 어려움을 겪고 있습니다.
집이 있는 1주택자는 안락한 내 집을 팔고
무주택자로 돌아가는 일은
웬만해선 잘 하지 않습니다.
전월세로 사는 거주 불안정성이
실수요자에게는 상당히 불편한 일일 뿐더러,
그나마도 최근처럼 전월세값이 급등하는 시기엔
내집팔고 전월세 사는 일이
불안하게 느껴지기 때문입니다.
즉, 1주택자는 내 집을 팔고
더 좋은 집으로 갈 수 없다면
그냥 현 상황에 머무는 선택을 할 수밖에 없는데
대출규제로 자금줄이 막히게 되며
팔지도, 사지도 않는 상황이 되어버린 겁니다.
둘째, 1주택자의 매물 유도가 어렵다면
다주택자의 집이라도 시장에 불러와야 할텐데
그마저도 “다주택자 양도세 중과 정책”으로
매물이 잠겨버렸습니다.
5월 9일을 기점으로 다주택자가
규제지역 내 집을 매도할 시
양도세에 중과세율을 매기게 되었습니다.
다주택자 중 적당히 양도세를 내고
주택 수를 정리하려던 사람은
5월 9일 전에 거의 다 매도를 했고,
현재까지 주택을 보유하고 있는 대부분의 다주택자는
20~30%의 양도세를 더 내면서 팔기보단
버티기를 선택한 분들이기에
다주택자의 매물도 쉬이 나오지 않고 있습니다.
셋째, 재건축·재개발 규제로 신규 아파트 공급이 눈에 띄게 줄었습니다.
서울 수도권 주요지역은 이미 빈 땅 없이
집들로 가득차 재건축·재개발이 아니면
새 아파트 공급이 어렵습니다.
하지만 각종 규제 및 분양가 상승으로
재건축 재개발 추진이 어려워지면서
많은 사업장들의 사업진행이 더뎌지고 있습니다.
새로 나올 물량(=신규공급) 자체가 줄었으니
시장에 도는 매물 절대량이 함께 줄어드는 건
당연한 일입니다.
결국 1주택자도 집을 팔지 않고
다주택자도 집을 팔지 않고
새 집 지어 시장에 공급하는 건 요원한 상황에서
매물이 줄어들고 매도우위 시장이 형성되었습니다.
이런 시기 집 보러 다닐 때 중요한 것
이렇게 볼 수 있는 매물이 시장에 많지 않을 땐
지금 시기에 맞는 임장법이 따로 필요합니다.
먼저, 특정 한 단지에 꽂히지 말고
후보 단지와 후보 지역을 넓게 잡아야 합니다.
매물 자체가 희소한 시장에서는 원하는 단지에
원하는 조건의 매물이 나올 확률이 낮습니다.
관심 단지 하나만 보고 마냥 기다리는 대신,
비슷한 입지/가치를 가진 단지들을 함께
후보군에 넣고 움직여야
실제로 계약까지 이어질 확률이 올라갑니다.
또한, 매물이 줄면서 호가가
갑자기 뛰는 경우가 많다는 점을
반드시 염두에 둬야 합니다.
매물이 하나둘뿐인 상황에서는
집주인이 부르는 값이 곧 시세처럼 보이기 쉽습니다.
이때 비슷한 입지 가치를 가진 주변 아파트,
인접 지역의 시세와 반드시 비교해봐야 합니다.
지금 보고 있는 호가가 실제 시세인지,
매물이 없어서 일시적으로 부풀려진 값인지
구분할 수 있는 기준이 있어야
판단이 흔들리지 않습니다.
이렇게 후보군을 넓혀두고
비교 기준을 가지고 다니면,
매물이 나왔을 때 망설이지 않고 판단할 수 있습니다.
반대로 비교 기준 없이 눈앞의 매물 하나에만
의지하면, 매물이 없다는 조급함에 밀려
부풀려진 호가를 그대로 시세로 받아들이게
될 위험이 커집니다.
결국 아는 지역을 넓혀 후보군을 많이 만들고
그 안에서 최대한 합리적인 의사결정을
하려고 애쓰는 일이
그 어느 때보다 중요하게 되었습니다.
주관적 판단이 아니라 객관적 기준으로 집을 봐야 합니다
마지막으로,
후보 단지 사이에 우선순위를 매기는 건
나머지를 지우기 위해서가 아니라는 점을
기억해야 합니다.
여러 단지를 보다 보면 마음속에
1등 후보가 생기기 마련이지만,
이 순위는 조건이 비슷할 때 더 나은 쪽을
고르기 위한 기준이지 2등, 3등 단지는 사면
안 된다고 선을 긋는 기준이 아닙니다.
1등 후보의 가격과 조건이 맞지 않는다면
가격 조율이 되고 상태가 좋은 2~3등 후보로 방향을 트는 것,
그것이 매물이 없는 시장에서
실제 매수까지 이어지는 방법입니다.
이때 판단 기준이 내 눈에 좋아 보이는지가 아니라
객관적 입지가치인지도 함께 봐야 합니다.
“그 단지는 너무 낡았어요”
낡았다는 이유로 지나친 단지가 사실은
교통 요지에 있어 수요가 꾸준히 몰리는 곳일 수 있습니다.
“거기는 언덕이라 별로….”
언덕에 있다는 이유로 제외한 단지가
그럼에도 사람이 찾을 만큼
땅의 가치를 인정받은 곳일 수 있습니다.
많은 사람이 필요로 하는 입지 요소를 갖췄는지,
장기적으로 좋은 위치인지를 기준으로 보면
내 주관만으로는 보이지 않던 후보가 눈에 들어옵니다.
지도를 펼쳐놓고 후보지역을 2~3개 선정해보세요
다음 임장은 오늘 저녁, 지도부터 펴는 걸로 시작하세요.
그간 내가 관심단지 한두개만 보고 있었다면
그 옆으로 입지 가치가 비슷한 단지
두세 곳에 추가로 핀을 꽂아 후보군부터 만드세요.
이 목록을 들고 나가야 현장에서 어떤 상황을 마주하든 바로 비교하고 판단할 수 있습니다.
매물이 줄어드는 시기,
현장에서 혼란스러워 하며
매물이 나오길 기다려야 하나, 다른 곳을 봐야 하나
고민중이셨던 분들께
도움이 되었길 바랍니다.
연일 계속되는 비에 길이 많이 미끄럽습니다.
출퇴근 빗길 조심하시고, 여름철 건강하고 안전하게 보내시길 진심으로 기원합니다.
