명불허전 쟌자니님의 강의! 언제나 처럼 빨려 들어가듯 강의를 들었습니다!!
들으면 이해되고 내가 해보려고 하면 어려웠던 ‘비.교.평.가’에 조금더 명확하게 이해 할 수 있었습니다.
- 가장 중요한 요소 !!!
- 중요는 하지만 우선이 아닌 플러스 되면 좋은 요소!
- 비등비등 하면 퉁! 하고도 칠 수 있는 요소!
들에 대해 심플하지만 단지 비교 할 때 실전에서 쓸 수 있는 핵심 포인트를 알려 주셨습니다!
1) 가장 중요한 요소
- 입지 가치 중 ‘교통’과 ‘위치’입니다.
- 입지 요소인 교통, 위치, 직장, 학군, 환경 중에서도 결국 가장 중요한 것은 강남 접근성을 좌우하는 교통과, 물리적 거리에서 오는 위치였습니다.
- 이 두 가지는 입문 단계부터 계속 들어왔던 내용이지만, 혼자 비교 평가를 하다 보다 보면 학군, 환경 등 다양한 요소가 섞이면서 기준을 잃고 흔들렸던 것 같습니다.
하지만 이번 강의를 통해 확실히 각인되었습니다.
다른 요소들은 어디까지나 ‘추가 요소’일 뿐, 메인 요소가 아니라는 것.비교 평가를 할 때, 어떤 요소들이 섞여 있어도 교통과 위치는 절대적인 우선순위라는 점을 다시 한 번 명확히 정리할 수 있었습니다.
2) 중요는 하지만 우선이 아닌 플러스가 되면 좋은 요소
교통 및 위치 외의 나머지 입지 가치 요소들입니다.
직주근접이 가능한 직장 / 학원가 및 좋은 학교를 포함한 학군 / 균질한 택지와 생활 인프라를 갖춘 환경
이 요소들 역시 매우 중요합니다.
직장과의 거리, 자녀 교육 환경, 생활 편의성 모두 실거주 만족도를 높이는 요소이기 때문입니다.하지만,가장 중요한 요소인 교통과 위치가 부족하다면 이 요소들이 그 자리를 대체할 수는 없습니다.
결국 핵심 요소가 갖춰지지 않은 상태에서 부가 요소만으로 구성된 단지는 가격 상승에도 한계가 있을 수밖에 없습니다. (ex. 일산, 파주, 운정 신도시 등)
3) 비등비등하면 ‘퉁!’
생활권 내·외에서 비교 평가를 하다 보면 어느 순간 마이너한 요소에 집착하게 되는 경우가 많습니다.
“A단지는 1호선인데, B단지는 2호선 지선이면 뭐가 더 좋지?”, “A는 역세권이지만 비선호 노선, B는 선호 노선이지만 멀세권이면?”
하지만 이럴 때는 동점으로 ‘퉁!’ — 도긴개긴, 오십보백보
그다음 단계로, 사람들이 실제로 더 선호하는 단지가 어디인지 다른 기준으로 비교해보는 것이 훨씬 중요하다는 점을 배웠습니다.
=> 핵.심.가.치 란?
생활권을 분석 하고 생활권 내/ 생활권 간을 비교 하면서 놓치지 말아야 할 한 가지!!!
비슷비슷한 단지 중에 서 우선 순위를 가져가야 할 것!!
- 이 생활권에서 가장 큰 영향을 주는 요소가 무었인지.
- 생활권내 전고점을 그룹핑 하면서 전고점에 영향을 주었던 가장 중요한 요인이 무엇이었는지.
사람들이 어떤것을 선호하고 그게 가격에 반영이 되었는지.
=> 핵.심.가.치 를 가장 충실하게 만족시는 단지가 우선 순위 단지이고, 이는 결국엔 가격에 반영이 된다!
ㅁ. 적용할 점!!
- 입지 분석을 할때 발품. 손품. 가격을 따면서, 임보 페이지 채우기기 아닌 ‘지역내 핵심가치’ 찾는 연습하기!
- 실전 때 여러 혼재되어 있는 요소들 사이에 흔들지 않도록 반복적으로 비교 평가 연습과 기준 잡기 복습하기!
- 어떤 요인들이 가격에 영향을 미치고, 어떠한 결과를 만들었는지 시세 트레킹하기!
