안녕하세요!
인생이란 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕 입니다😁
월부에서 투자공부 한지 683일차!
처음으로 실전투자경험을 작성합니다!
실거주 0호기를 6개월만에 매도하였습니다 😭
그 과정에서 아쉬운 점과 잘한 점을 복기하고
더나은 투자자로 성장하고자 합니다!!
지방에서 지역내 “선호도”를 봐야 하는 이유!
(0호기 매도 복기)
저의 실거주 0호기는
역대급 공급장이 끝나가는 대구!!!
수성구 후순위 생활권에 위치하고 있습니다.
후순위 생활권이지만
신축에 생활권 내 대장이며,
달구벌대로와 2호선 역세권 등 교통도 우수하다고
나름 판단하였습니다.
작년 10월 본격적으로 매도를 준비하고
목표매도가는 8억으로 광고를 시작하였습니다.
🤷🏻♀️부사님
“지금 분위기로는 8억으론 팔기 힘들어요!
7.5억엔 나갈거 같애~”
🏴☠️해적왕
“범어동 대장이 전고 회복했는데 전고보다 30프로 낮은데요~
급한거 아니니깐 일단 8억에 낼게요“
맞습니다!
저는 시간이 많다고 생각하고
부사님들의 말씀에 아랑곳 하지 않고 광고를 진행하였습니다!
그리고
지난해 연말!!
드디어 저가매물들이 소진되어
저층을 제외하고 0호기가 최저가 등극!!!
자 이제 우리집 차례다!!
라고 생각했습니다.
자연스럽게 손님들도 많이들 찾아왔지만,
실제 가격 네고는 들어 오지 않았습니다.
그러다 올해 1월!!
드디어 매수 희망 콜이 왔습니다!!
🤷🏻♀️부사님
사장님 조심스럽게 여쭐게요~
지난 주 보고가신 분들이 집이 너무 맘에 드는데
사장님 댁이 리모델링도 하시고 관리도 잘된건 맞는데
앞동 RR(전망동 고층)에 비해 뒷동 10층이하라
가격을 2천만원만 빼주면 바로 하겠데요
저는 그때 1초도 망설임 없이
🏴☠️해적왕
1천만원이면 몰라도 2천만원은 너무 많이 빼시는거 같아요
그렇게는 힘들거 같습니다!
이때만 해도 실거래가 조금씩 올라가는 상황에다
매일 아침 대구 전체 실거래가를 트래킹하고 있어
수성구 핵심입지 외에도 중구, 동구 선호 단지들의 신고가 행진으로
이제 저희 단지라는 판단을 하였습니다.
특히, 과거 시세흐름으로 봤을때
한단계 낮다고 판단한 대구 중구의 대장단지가
최근 시세를 역전함에 따라 일시적 저평가로
금방 제 자리를 찾아 갈것이라고 생각했었습니다.
심지어
한참 아래라고 생각했던
동구의 대장도 1년전 6억대에서
어느 순간 0호기와 가격이 달라 붙는걸 보고
이건 뭔가 잘못되었어 말이 안되!
곧 우리 집도 오른 가격에 팔 수 있어!!
라고 스스로를 다독였습니다.
지방에서 비교평가시
가치가 비슷한 경우
지역내 선호도가 높은 단지를 우선으로 보세요!
지방에서 선호도는 곧 환금성을 의미해요!
<잔쟈니 튜터님 열중49기 2강 중>
그리고 3월 열반스쿨 중급반 2강
잔쟈니 튜터님의 “비교평가” 강의를 통해
제가 놓치고 있던 것을 깨우치게 됩니다!
아,,,,
지방에서는
상급지 하위생활권 대장이라고 해도
하위급지 대장에게 선호도에서 밀리는 구나!!
나중에 제자리를 찾는다고 해도
이렇게 하락장에서 반등세로 접어드는 시장에서는
하위급지 대장이 더 먼저 갈 수 있구나,,,,
그리고,
늦은 깨우침은 큰 비용을 치루게 됩니다.
갑자기 찾아온 2명의 대통령이라는 악재로 3천만원 깎였습니다.
올해 1월
과감하게 7.8억 손님을 거절하고
설연휴를 보내며,
연휴 지나면 손님이 많이 오겠지라는
막연한 기대로 가득차 있었습니다.
그런데, 연휴가 지나도 손님이 오지 않고,
직전에 다녀간 분들도 결정을 보류한다는 부사님들의 반응!!
도대체 왜???
대통령의 SNS 고강도 부동산 때리기
🤷🏻♀️부사님들
아니 얼마전 보고간 분들 매수 의사 있었는데,
갑자기 결정을 안하겠데…
대통령이 연일 저러니 관망세로 돌아선거 같아!
가격을 조금더 조정 해야….
🏴☠️해적왕
그래! 조금은 조정해줘야겠어,
7.8억 손님이라도 잡아보자
라고
바로 7.8억 손님을 붙잡고자 부사님께 연락을 하니,
이미 같은 단지내 RR을 가격 조정하고 계약 하셨다는 피드백 😭
기존 광고가 8.2억인 매물이 최종 조정가는 7.72억이라는 말씀에
정신이 번쩍 들었습니다!!
아 이거 생각보다 심각하구나라는 생각이 들었습니다.
도람프의 이란 공격!!
아,,,, 도람프 ㅜㅜ
역시 전쟁 소식 또한
매수자들의 판단을 미루게 하는 요인으로 작용하는 듯 합니다.
특히, 기준금리는 그대로지만,
시중 금리가 오르다보니
후순위 생활권은 분위기가 그대로 냉각되는 걸 느꼈습니다.
강력한 경쟁자 등장
작년 연말부터 0호기를
저층 제외 최저가로 만들어
1등 매물이라고 생각했는데,,,,
8.7억에 광고 중인 RR물건이 8억으로 조정이 들어갔다는 소식!!
그리고 실제 확인해보니
서울에 실거주 매물 매수를 추진하고 있어
5.6일까지 잔금을 쳐야하는 급한 매물이라
7억대 후반까지 조정 가능하다는 부사님의 말씀에
보다 과감한 조정이 필요함을 알게 되었습니다.
그래서 부사님들께
잔금이 빠른 조건으로 RR물건보다 3천은 더 싸게 조정을 할 의사를 밝히고
손님을 붙여달라고 부탁드렸습니다.
그런데 의외로 가격 조정 의사를 밝히니
기존에 다녀간 손님이 4월 잔금조건으로 7.4억
또다른 손님은 9월 잔금으로 7.6억으로 협상이 들어 왔습니다.
역시 문제는 가격이었어 ㅜㅜ
개인 상황상 4월 잔금조건은 너무나 매력적인 조건이었지만 받아들이기 어려운 가격,
그리고 7.6억은 현 상황에 나쁘지 않은 가격이지만 9월 잔금은
빠르게 이사를 가야하는 우리 상황에 맞지 않았습다.
고민 끝에
4월 잔금 손님으로
현재 7.6억 협상 중인데 7.4억은 너무 심하니
중간 지점에서 만나면 하겠다는 의사를 던져
6개월간의 기나긴 여정을 거쳐 최종 계약을 하게 되었습니다.
결국 6개월전 부사님이 말씀하셨던 적정 매도가 근처에서 계약을 하였습니다.😭
(그 동안 난 뭘 한건가? ㅎㅎㅎ)
목표 매도가에 3천만원이나 깎였지만
그래도 과감하게 결정할 수 있었던 것은
연봉의 3배이상의 수익을 봤고
더 좋은 자산으로 갈아 탈 수 있게 빠른 잔금을 확보한 것 입니다.
매도 복기(아쉬운 점과 잘한 점)
앞선 글에서 뭔가 허전 하실거라는 생각이 드실거 같습니다.
맞습니다.
0호기 매도 목적을 의도적으로 빼먹었습니다.
이유는 저의 부끄러운 1호기 투자와 관련되어 있고
1호기 복기를 건너뛴 현재,,,, 0호기 매도 후 1호기 복기를 적을려고
오래오래 남겨 두고 있었습니다.
조만간 2탄으로 찾아 뵙겠습니다.
✅ 매도 기준 점검
▪️수익이 났는가? 🆗
▪️더 좋은 자산으로 갈아탈 단지가 있는가? 🆗
👉🏻 자세한 내용은 2탄 얼렁뚱땅 1호기 투자 복기에서
✅ 매도 과정에서 아쉬운 점😭
😭 매수팀들 방문 시 기록을 못했음,,, 어떤 점이 아쉬운지(가격, 타입, 층 등) 기록으로 남기질 못했음
😭 시장에 대해 너무 낙관적으로만 보고 매도 시기가 닥쳐 급매로 팔았음
😭 다음에는 필히 매도 후 매수하기!!
😭 매도 막판에 인근 상급지 부동산에 광고한점~!! 담에는 뽀이 멘토님 강의에서처럼 3-3-3 전략!!
✅ 그래도 잘한 점👍🏻
👍🏻 연봉의 3배이상의 수익을 내고 더 좋은 자산으로 전진전진!!
👍🏻 매주 전임으로 단지 내 매물 상황 체크
👍🏻 부사님들과의 관계를 잘 유지 함
👍🏻 매도 관련 칼럼 리뷰로 BM 적용!!
👍🏻 당근과 아실, 호갱노노를 통한 광고 뿌리기
마치며…
이번 매도 과정에 아쉬운 점이 많습니다.
가장 아쉬운 점은 내 물건이 급매가 될 수 밖에 없는 상황을
스스로 만든 것입니다.
좀더 일찍 목표 매도가에 근접했을때 결정을 하지 못한 부분은 매우 아쉽습니다.
하지만 수익을 봤고 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있게 되었습니다.
이번 복기를 통해 아쉬운 점은 두번 다시 반복하지 않을 겁니다!
매도 과정에서 많은 조언과 도움을 주신분들 진심으로 감사합니다!!
과감한 매도로 더 나은 방향으로 나아갈 수 있는 방향성을 제시해 주신
🌟마스터 멘토님! 🦄빈쓰 튜터님!
험블 튜터님, 긍정 튜터님, 적튜님, 지공 튜터님, 마곤 튜터님!!
🍇링튜님!!!
그리고 축하해주시고 응원해주신 모든 동료분들
앗 매도 기운 넘겨 주신 밍쓰님 🩵 감사합니다.
다음에는 아쉬움 없는 투자로 찾아 뵙겠습니다 🫡
