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2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
나의 성장이 내 주변과 세상의 행복으로 이어지는 나눔의 투자자
안녕하세요, 감또개입니다.
주우이님의 3주차 강의를 마쳤습니다.
정말 오랜만에 듣게 되는 입지분석과 수익률보고서,
너무나도 익숙해서 편하게 수강하면서도
한편으로는 왜 나는 이런 장표를 줄줄이 쌓아두고 있지 않았을까 생각이 많이 들었습니다.
수없이 들었던 '비교평가'를 어떻게 하는지 25년 7월 즈음에 정말 뒤늦게 알았는데,
알았으면 비교평가 하면서 금액대별로 단지들을 뽑아냈어야지...
고작 단지분석 하면서 몇몇 개 해본 게 전부라니 부끄럽습니다.
그래도 기본적인 틀, 방법은 익숙하니 이번 수익률 보고서 과제는 수월할 듯합니다.
그동안 불완전했던 실력을 보완하기 위해 비슷한 가격대로 최소 5개는 비교하겠습니다.
우선 수익률보고서 과제를 하기 전
3강을 수강하면서 인상깊었던 내용들을 정리해보겠습니다.
① 인플레이션에 따른 전세가 상승
「 3~4년 뒤에 입주한다면 오른 전세값은 일반적인 가격이 되어있다 」
전세가가 오르는 시장에서 투자를 하면 나의 전세 세팅이 요근래 전세 최고가가 되곤 합니다.
그럴 때면 이런 걱정이 들죠.
'이렇게 높게 받으면 나중에 역전세 나서 돌려줘야하는 거 아니야?'
하지만 주우이님 덕에 그보다는 현재 시장을 판단하는 것이 더 중요하겠다는 생각을 했습니다.
'현재 전세가가 낮은 편이고' '물가 상승에 따라 자연스러운 전세가 상승'을 고려하면 말이죠.
특히 서울 쪽은 투자자 물건이 나오지 않고 공급이 매우 부족하기 때문에
인플레이션을 차치하고도 이변이 없는 한 전세가 상승은 당연한 수순이었습니다. 실제로 오르고 있고요.
저는 꽤 보수적인 투자 성향을 가지고 있는데,
이런 점을 고려하면 '현재 수도권 투자는 역전세 리스크를 크게 걱정하지 않아도 되겠구나',
'오히려 역전세 걱정하면서 투자 기회를 놓치는 것이 더 큰 리스크겠구나'라는 생각을 할 수 있었습니다.
(특히 이주 수요가 있는 곳은 더더욱 오르겠네요. 그런 곳이라면 이주 수요가 어디로 미치는지 파악해둘 것 !)
역시 싸고, 투자금에 맞고, 감당가능하면 Go.
요근래 전세 최고가를 찍었어도 아직 전세 전고점도 못 왔다 !
② 파도이론
「 상급지부터 퍼져나가는 모습을 볼 수 있어요 」
너바나님이 말씀해주신 파도이론을 주우이님이 지역별 아파트 그래프로 보여주셨습니다.
서울 상급지 아파트는 전고점을 훌쩍 넘었고, 서울 평균지역 아파트는 이제 막 넘어서고 있죠.
반면 경기 남부의 한 아파트는 -28%, 지방 선호 아파트는 -25%이었습니다.
사실 흐름이 퍼져나간다는 이야기는 많이 들었고, 논리적으로 이해도 갑니다.
가뜩이나 학습까지 되었는데 똑같이 기회를 주면 당연히 강남 쪽부터 진입하겠죠.
하지만 이론가였던 저에게는 경험이 빠져있었습니다.
1급지가 날아가고, 앞마당 만들 당시 평온했던 수지구, 노원구가 날아가는 모습을 보았습니다.
이걸 보니 너바나님, 주우이님이 설명해주신 파도이론이 확 와닿고 생각나더라고요.
이제는 경험이 쌓였으니 흐름이 오지 않았다고 안 좋은 곳이라고 평가하는 일은 없을 듯합니다.
경험이 정말 중요합니다. 시장에 오래 남으라는 이유도 와닿습니다.
오래오래 시장의 변화를 지켜보며 인사이트를 쌓아가겠습니다.
③ 선입견을 배제하라
「 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈 」
너바나님의 '나부맞'을 읽었는데도, 이전 열기에서 주우이님이 소개해주셨는데도
'선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라보라'라는 말이 왜 기억이 안 났을까요.
사실 기억이 났어도 투자하러 움직일 때 적용하진 못했을 것 같습니다.
리스크가 무서워 끝까지 본질(가치)은 무시하고 외부 요인에 붙잡혀 있던 과거를 생각하면요.
프메퍼튜터님이 말씀 안 해주셨으면 지금도 정신 못 차렸을 겁니다.
환경 안에 있었기에 잘 마무리 할 수 있었고,
복기해보면 정말 본연의 가치는 저 멀리, 선입견과 두려움의 외부 요인에 사로잡혀 있었네요.
그때 투자를 진행하지 않았다면... 많은 것들을 놓쳤겠죠.
외부 요소가 많다보니 '본질(가치)'을 놓치는 순간이 찾아옵니다.
다음 투자에는 이렇지 않도록 꼭, 꼭 가치에 집중하겠습니다.
일단 가치에 집중하고 나머지는 감당 가능한지 판단하는 정도로 !
이렇게 후기를 써놓고도 진심으로 되뇌이지 않으면 잊는 것 같습니다.
그렇다고 모든 것들을 한순간에 적용하는 것도 힘들다는 걸 압니다.
이래서 재수강을 여러 번 하나봅니다.
스스로 판단할 수 있는 그 날까지,
Keep Going !
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