열중의 꽃 전세셋팅 양파링님의 전세A to Z~[열중 49기 독강임투로 3채 투자해 경제적자유 9축하조_ 싸눅.싸바이.싸두억]

2강까지는 그저 즐거웠다^^;;

뭐 그렇다고 다 이해를 한다던가 쉬웠다는건 절대 아니다!!!

전세강의를 이만큼 할 수 있는 사람이 있을까?? 

열기 조장님이 1호기 계약할 때 열중 교안을 가지고 갈 정도로 너무 너무 좋았다 했던 이유를 알겠다.

안타까운건…알지만 그걸 70%정도밖에 이해 하지 못하는 나의 두뇌 용량이었다.

임장과 임보에서 허덕이는 나를 반성한다.

‘집을 사서 전세를 놓는 것’까지가 투자!!!

열중반 전세강의를 통해 기꺼이 나의 인맥이 되어주신 양파링님께 감사하다^^

이 강의에서 반드시 기억해야할 2가지는,

적정 전세가를 설정하는 3단계 

임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

대표적 전세 셋팅 유형

[임차인 구하는 경우]

1. 매매 잔금일 전 전세 계약 O ,

     매매 잔금일에 임차인 전세금으로 매매 잔금을 치르는 경우가 BEST!!

  2.매매 잔금일 전 전세 계약 O,

     임차인 이사 날짜가 매매 잔금일 이후

     =>매매 잔금 + 공실 기간동안 발생하는 모든 비용(대출이자+공실 관리비)

  3. 더 최악….

      매매 잔금일 전 임차인을 못 구한 경우

       =>매매대금(전세금X) + 공실 기간동안 발생하는 모든 비용(대출이자+공실 관리비)

          임차인을 가능한 빨리 구해야함!

[임차인 구하지 않아도 되는 경우] 

1. 주인전세, 주전, 점유개정

   새로 임차인을 구하는 번거로움이 없고, 대부분 계약기간을 짧게 가져가고,

   매매.전세 계약을 한번에 끝낼 수 있음.

   매매가-전세가 차익 지급

2. 전세낀, 세낀, 세안고

   계약기간이 남아 기존 임차인 그대로 승계

   전세.매매 계약이 당일에 이루어지기도 함

   매매가-전세가 차익 지급

    

조건부 전세대출 제한으로 인해 전세 셋팅이 어려워졌다.

하지만…이런 경우도 해결방한은 있다.

아래 전세 셋팅 예시를 통해 알아보자.

지금 시장에서 알아야 할 전세 셋팅 5가지

1. 현금 전세 BEST!!!

   ex) 10.15이후 아파트를 매도하고 매수 시기를 놓친 임차인이 가지고 있던 현금을 들고 전세로 들어오는경우

   주의 사항.

   대규모 입주장 신축단지의 경우,

   잔금치면 소유주가 집주인

   잔금 치기 전엔 소유주가 건설사

   즉, 잔금을 못 친 경우는 임차인 전세대출이 안되는 약점이 있어 전세가가 시세보다 저렴

   =>시세보다 저렴하게 내놔야 전세를 뺄 수 있음

   (전세 대출이 안되는 집과 되는 집의 가격차 5천만원 정도는 일반적임!!)=>절대적이진 않음!!

   (현금가진 세입자에게는 기회!)

    

2. 세낀 물건

   ex) 현재 시장에서는 5.9 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전 매도 하려는 경우

         돈.명의가 필요한 경우 등이 있다

   장점 : 전세입자를 구하지 않아도 되고, 가계약과 본계약 동시 진행 가능

   주의 사항 : 잔금일 기준, 기존 세입자 만기가 3개월 이상 남아있어야 다음 세입자 전세자금대출 유리

                   가계약 전 매도자와 현재 임차인 임대조건 기록있는 전세 계약서 반드시 확인하고 조율

    

3. 주인 전세

   매도자가 전세입자로 변경해 사는 경우

   이유?

   >분양아파트 입주대비(광명시 이런 경우 많았음)

   >청약준비(무주택자여야 함)

   >세금 대비

   >규제시장에서 매도 전략

   확인 사항 : 잔금일 기준, 주.전 만기 최소 3개월 이상(이후 나의 세입자가 전세대출 받아야 할 수 있으므로)

   주의 사항 : 근저당 확인!!!

                  매매가 상승 시 세입자가(전 집주인) 손실을 봤다고 생각하고 전세집을 잘 안 보여줄 수 있음으로,

                  매매계약서 작성 시 ‘집 보여주기 협조’ 특약을 넣기(가계약 전 매매특약과 전세특약 모두 사전합의)

    

4. 매도자 전세계약 후 승계

   세낀 물건과 비슷한데,

   기존 매도자와 나의 세입자가 전세계약을 맺고(세입자가 전세대출 받으려면 집주인이 최소 3개월 보유해야함)

   세입자가 전세대출 받으면 매매잔금 치르고 소유권을 이전받음

   주의할점 : 세입자 대출 이후 소유권 변경 확인하는지 은행인지 여부와 기간 확인!

   *매도자/세입자/매수자의 협의가 중요!!!

   가능한 이유?? 매도자가 팔아야 할 이유가 명확하면 적극 협조해줌!(규제, 하락장, 개인적 상황….)

    

5. 잔금 치고 전세 셋팅

   내가 투자금 여력이 있거나 감당 가능하다면,

   최소 3개월동안 각종 비용이 들어갈 수 있다는 단점이 있지만,

   공실로 만들어 인테리어하고 임대경쟁력을 높일 수 있다는 장점도 있다.

     (단, 토허제 지역이라면 2년 실거주 의무!!!)

chap3. 적정 전세가 설정 전세 빨리 빼는법

전세 가격 설정시,

단.생.공 확인후 최종 의사결정

  [단지 내 비교] : 아실 최근 실거래가로 단지 내 상.하위 평형 전세가를 확인 후 전셋가 셋팅

  [생활권 내 비교] : 입지.연식.세대수.면적을 기준으로 

                            네이버 부동산 호가와 아실 최근 실거래가 확인 후 전셋가 셋팅

  [공급물량] :  전세 빼기 인접 시기 공급물량 확인 &  대단지 입주 2년차 전세 만기 물량 확인

                        >영향을 줄 만한 거리인지?

                        >인접한 거리여도 세대수가 적거나 조합원물량 위주인 것은 x

                        >관심 높은 생활권이지만 현재 단지 전세가 부족할 경우는 영향 x

chap4. 투자 리스크 줄이는 임대기간 설정 및 실전 적용 사례

<<임대기간이 전세 셋팅에 중요한 이유?>>

갱신 시점 주변 공급영향으로 투자금이,

800만원→8,300만원→1.5억으로 늘어나는(역전세) 사례를 보니 

지방은 공급이 중요하고 잘 빠져나와야 한다는 말이 이해갔다.

투자금 회수나 재투자는 커녕 지키지 못해 손해보고 팔수도 있을꺼란 생각에 아찔했다.

임대기간 설정시 봐야할 3가지~

[공급]

전세 만기시점 근처 공급물량을이 내 단지에 영향을 주는 규모.위치인지 확인할 필요가 있다.

계약전 확인하고 가치있고 저렴한 매물이라면 세입자와 임대기간 조절을 통해  

대규모 공급이 맞닿는 시기를 조절하는 방법도 있다.

[수요]

학군지+30평대 이상 단지의 경우,

새학기 시작전인 1~2월 경울방학 수요가 많고

수능시즌인(가을)은 이동이 거의 없는 특징이 있다.

그외 대부분은 장마철, 휴가철, 명절연휴, 겨울등이 비수기에 속한다.

[포트폴리오]

2채 이상 투자를 한다면 재계약 시기를 분산할 필요가 있다.

매수시점이 아닌 임대 시점을 기준으로 하고,

같은 시기에 1,2호기 혹은 그 이상이 겹칠 경우 전세금이나 전세입자 맞추는것에 리스크가 발생 할 수 있으니,

협의하여 몇달이라도 시기를 떨어뜨리는 방법을 강구

전세 셋팅 방법과 더불어 좋은 임대인의 모습을 보여준 양파링님.

전세 상승률을 조절 함으로써 임차인과의 좋은 관계를 유지하는 동시에 역전세를 피할수도 있었고,

계약서 작성시 특약사항에 넣은 모든 조항을 따지다가 물건을 놓치는 우를 범하지 말라는 말씀도 해주셨다

가치있는 물건을 지키기 위해 싼가격에 사서 잘 운용하고,

나와 시장 상황을 알아야 리스크에서 벗어날 수 있다.

어려운 상황에서 결정을 미루는 것은 별 도움이 안된다.

그 안에 뛰어들어서 계획을 세우고 상황에 따라 진행 하면 또 하나의 길이 열린다는 걸 알게되었다.

늘 미루고 회피하기 바빴던 나에게 큰 울림이 있는 강의였다.

3강에 전세에 모든 걸 담아주신 양파링님께 감사하다^^