인창 삼성래미안 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 인창 삼성래미안 33평
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : 구리는 직장부분은 별로 없고, 베드타운이다.
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
2. 교통
3.학군
4. 환경
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 0
2) 환금성 : 0
3) 수익률 : *
4) 원금보존 : 0
5) 리스크 대비: 0
나의 투자 결론(매수 여부): 구리를 다니면서 세 아파트중 , 셋다 전고점이하라서 투자는 가능하다.
하지만 덕현아파트 24평은 교통은 제일 좋으나 6.5억짜리 물건은 세가 저렴하게 2.6억에 끼어있고
집보기 힘듬이라고 쓰여있다. 만기는 27년9월
그 다음 매물은 7억에 전세가 3억 끼어있고, 26년10월 만기이나 갱신권도 아직 살아있어 투자금이 4억이나 든다.
인창주공6단지도 8호선 구리역인근이고 초중고를 가까이에 두고있어 좋으나
6.3억은 월세낀 매물이고, 입주가능한 물건은 6.7억으로 전세를 3.7억에 새로 놓는다해도 투자금이 3억이 들어간다. 전고점이 6.98억이라 안전마진은 조금 있으나 투자금이 많이 든다.
인창 삼성래미안이 33평이고, 동구릉역 도보8분으로 전고점 7.9억에서 10%이상 저렴하다.
기본집이고, 26년 5월만기라서 새로 고치고 전세를 놓아야 될듯하다.
수리비용이 2천만원은 들것같고, 더 들수도 있음.
투자금이 2억 정도 들어가는 상황이고, 3주택(비조정) 취득세 8%이면 세금이 5천5백만원+수리비+중개료(300)하면 8천만원정도 더 들어갈듯하다. 총 2억8천만원정도 들어간다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 현재 서울에 2호기까지 한 상황이고, 3호기를 경기에 할까 아니면
2년후 2호기 집에 실거주로 들어갈까 고민하는 상황인데,
2호기 동작구집에 들어가게 되면, 전세금반환대출이 안나오므로 6.7억정도가 필요한데
투자하면 안되고, 현금을 주식이나 ETF등으로 굴려야하는 상황이다.
구리는 사서 전세를 놓는다 하면 가지고 있는 현금을 다 써야하는 상황으로 보인다.
6.8억 아파트가 투자금 3억정도 들고, 10억이 된다면 수익률이 100프로가 된다.
수익률 100%달성은 가능하다. 그런데 내가 그때까지 역전세나 보유세가 감당가능해야한다.
3억+&이 올랐을 경우, 3주택 양도세 중과를 내게 되면 2억정도는 또 세금으로 내야한다. 1억+&정도를 수익으로 가져간다면 그 돈으로 주식을 굴리는 편이 더 나을수도 있겠다는 생각도 든다.(물론 주식을 잘한다는 가정하에…)
역전세가 나면 대비는 가능한가? 신용대출로 가능은 하겠구나.
만약 3주택을 팔지않고, 가져간다면 보유세나 종부세가 얼마나 오를지 아직 모르겠다. 그 부분이 확인이 필요하다.
