✅아파트명
송파구 장지동 송파파인타운 8단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
송파구 종사자수 400,781명
2. 교통
강남 32분 / 여의도 43분 / 시청 53분
3.학군
문현중 93%
4. 환경
대형마트 2개 / 아울렛 2개
5. 공급
앞으로 3년 내 공급은 없는 것으로 확인
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X → 현재 전고점
→ 16.5억의 송파구 or 강남 or 서초 or 동작구에 있는 아파트 대비 가치가 있는가는 다른 아파트와의 비교 평가 필요
2) 환금성 : O → 300세대 이상 아파트
3) 수익률 : 2%
- 현재 전고점이기 때문에 하락의 가능성 존재
- 송파구이기 때문에 향후 다음 상승장에서 상승 가능성 크다고 보여짐
- 지금은 전고점에 비싸게 사는 구간이므로 매수 하기는 어렵다고 보여짐
4) 원금보존 : X / 입지독점성 있음, 공급물량 없음 / 전세가율 45% → 원금보존 가능성 낮을 수 있음
5) 리스크 대비: O / 전세가율 낮아 역전세 가능성 낮으나 대비 필요
나의 투자 결론(매수 여부): X
✅ 작성하면서 느낀점
- 내가 사는 동네 근처를 체크해보았는데 해당 아파트가 많이 상승한 것은 알고 있었으나,
- 전고점 근처에서 거래되고 있는 부분을 확인함
- 아파트 가격은 크게 상승했으나 전세가는 45% 정도 수준에 머물러 있어 역전세 가능성은 낮을 수 있음
- 생애최초대출 받을 경우 6억 대출 외에 종잣돈 10.7억의 자금 확보가 필요한 상황에서
- 송파/강동/강남/서초/동작에서 16억의 다른 아파트와 비교가 필수로 진행하여 가치가 있는지 체크가 필요하다는 것을 확인함
- 그 외 만약 부동산 시장이 위축되거나 경기가 안좋아 아파트 가격이 떨어질 경우 지난 전저점 10억 이상의 가격(11억~17억 사이)에서 거래될 수 있음을 확인함
- 그 시점에 해당 아파트의 투자를 고려할 것인가는 다른 지역의 임장 후 가치분석이 필요
