[ 열중듣고 독서하며 5를 자산 투자 하조 다산 잭슨 ] 지금시장 에서 전세 세팅 을 잘하는 법

#지금 규제 시장 배경 을 다시 정리 

-배경-

#현재 시장 6/27 대출 규제 로 대출 실행일 에 소유권 이전 되는 조건 이라면 , 전세 대출 불가

즉 , 투자 목적으로 전세 금으로 매매 잔금 을 치루는 형태 의 거래 방법 에 장애물이 생김 

#10/15 추가 조정 지역 ( 토허제 ) , 실저주 의무 2년 그리고 무주택 자 ( 1주택 처분 조건 ) 만 매수 가능 

토허제 지역은 각 해당 지역의 구청에서 승인 처리 이후 ( 2주 ~ 3주 소요 ) , 일반적 인 매매거래 를 할수있다. 

투자자 는 잔금 을 치뤄야 하는 능력이 되야 매수 가능 !

#지금 대출은 ? 

15억 이하 = 6.0억 까지 

15억 초과 ~ 25억 이하 = 4.0억 까지 

25억 초과 시 = 2.0억 까지 대출 

( 사실상 취득세 범위 까지 대출 된다고 본다 ) 

#그럼 투자 안되네? “투자 접어야겠다” 가 아니라 어떻게 하면 투자가 가능할까 ?

( 비규제 지역 )

1.전세 대출을 안 받는 경우 

현금 전세 , 세낀 물건 , 주인 전세 

2.전세 대출을 가능하게 하는 경우

매도자 전세 계약 후 승계 

매수자 가 잔금 까지 치루 고 , 전세 셋팅 한다. 

쉽게 말해서 , 매수자 ( 투자자 ) 가 잔금 까지 치루 고 , 

소유권 이전 을 하고 전세 임차인 을 구하는 방법 !

#현금 전세 투자 시, 주의할 점 ! -적용점-

예시 동대문구 신축 입주장 시점에서 우리가 주의할 점!

#입주 지정 기간 전 에 전세 대출 불가 하다. 처음 아파트 를 준공 하게 되면 , 소유권 이 건설사 명의로 되어 있기 때문에 매수자 가 잔금 을 기한 내로 치뤄야 한다. 그런데 매매잔금 을 전세 임차인 의 돈 ( 전세 대출 ) 으로 잔금을 치룰때 “조건부 전세 대출에 제한 ” 된다! 

입주장 의 신축 아파트 는 전세 입자의 대출로 매매 잔금 및 분양 잔금 을 치루 는 것이 안됩니다!

여기서 더욱 알아야 할것 은! 입주 장 시기 에 시장의 공급이 향후 어떤가 ? 부족한가 , 많은가 에 따라서 , 분양 아파트의 매매 잔금 까지 치룰수 있는 집주인 이라면 , 전세 가격 이 ↑ 높고! , 잔금 마련이 어렵다면 , 상대적 으 로 낮은 전세 가격으로 형성되었지만 , 현금 전세를 받아야 한다!

#세낀 물건 투자 검토 3단계 에서 갱신 요구 청구권 사용 확인 

왜 ? 왜 확인 하죠 ?

재 계약시 , 전세를 시세 대로 받을 수 있을지 ? 

만기 시점전 에 임차인 이 이사를 간다면 3개월 이후 돈을 돌려 줘야 한다는 것!

#다시 복습 하기 

1. 2년+2년 임차인 권리 사용 , 계약 갱신 요구 청구 권 은 반드시 임차인 이 

계약 만료 6개월~2개월 전 의사 표시 를 해야 한다!

2. 아무 말 하지 않는다. 묵시적 갱신 ( 임대인 임차인 모두 까먹고 지나갈 경우 )

3. 갱신이 아니라 , 새로운 계약을 한다. 

2년 거주 (의무) 이후 , 새로운 계약을 진행 시 다음 2년 거주는 의무가 된다.

공급이 있는 시장에서 사용하기 좋다!

#나에게 적용 할 점 ( 투자 시, 반드시 확인 해야 할 것! )

#임대 기간 설정 이 투자에서 중요 한 이유 

1.첫 지방에 소액 투자를 진행 하였지만 , 2년 뒤 전세 계약 만기 시점 에 지역의 적정 수요 량 대비 하여 공급 과다 

발생 시 , 전세 가격 이 하락하여 , 추가 투자 금 이 발생 할 수 있기 때문! - 가장 중요-

2.그리고 같은 시기에 수도권 에서 같은 투자 금 ( 매수 시 소액 투자 + 2년 만기 뒤 돌려준 전세 가격 = 추가 투자 금 )

으 로 투자가 가능하여 “기회 비용” 이 발생 하였다는 점! 

 #그래서 반드시 소액 투자 이든 , 큰 투자 금 이든 투자 시 계약 만기 시점 에 공급 물량을 확인 하라!

#조금 더 자세히 들어가면 , 언제 , 어디에 얼마나 공급이 발생 하는가 ? 까지 스스로 질문 하라!

#운용 하는 건 괜찮을까? 질문 하기 

전세 만기 시점에 계획이 과 이 투자 의 목적을 정확히 계획하고 , 계획을 실현 시킬 때 , 리 스 크 가 없는가?

지금 선택이 최선일까 ? 까지 생각 해보기 !

#수도권 비 규 제 지역에서 전세 세팅 시 검토 할 것!

1.전세 보증 금액 

매매 가격이 가장 저렴한 물건 이지만 , 월세 보증금 상황 에서 , 투자 금 이 더 들어간다고 하더라도 , 매매 가격이 메리트 가 있는지 생각해봐야 한다. 

전세 임차가 있는 물건이 (세낀 물건) , 최근에 전세 셋팅 을 하여 , 전세 가격이 현재 전세 시세와 비슷한 경우는 만기 시점에 리스크 를 먼저 파악한다. ( 잔금일 기준으로 기존 임차인 의 만기가 3개월 이상 남아 있는 것 이 BEST! )

입주 가능 물건 의 경우 단지 , 생활권 내 전세 물량이 귀한 상황이고 , 주변 현재 공급 리스크 는 없는지 ? 수리 상태는 ? 어떤지 까지 생각한다. 물건 의 수리 상태가 최근 올 수리 상태라면 , 추가 투자 금 이 필요가 없다는 것 과 현재 전세 시세로 투자 시 , 투자 금 이 많지 않다면 투자까지 고려해 볼 듯!

# 알게 된 점 ! ( 전세 가격 영향 )

# 임대 만료일 에서 새롭게 알게 된 것 !

임대 만료일 에 공급 물량 위치 와 세대수 를 반드시 확인 해야 한다 

지금 대출 규제 (6/27 규제) 시장에서 구리시 의 구리역 브랜드 신축 단지 의 입주장에 주변의 구축 , 신축 의 전세 가격이 모두 영향을 줄것 이라고 생각 하였지만, 지금 인창 생황권 의 주공 단지 들의 전세 가격 의 

영향이 나타나지 않는 상황이다. 왜 ?! 

이유는 입주 장 의 물건은 전세 대출을 받을수 있느냐 , 없느냐 의 차이로 영향을 줄수 있고 , 

전세 가격의 레벨 차이가 다르기 때문이다.

# 전세 대출 방식 다시 한번 이해 하기 !

전세 대출 상담 → 은행원 심사 *소유권 변경 여부 확인 → 전세 대출 실행 → 사후 관리 *소유권 변경 여부 확인 

#소유권 확인 !

★임차인 이 전세 대출을 받으려면 집주인 3개월 유지 되어야 함 ! 

#역시 양파링 님 의 전세 강의 는 진짜 최고 입니다. 이렇게 자세히 알려주시다니… 😍😍😍

다시 한번 느낀 점 배운 점 작성하며 제것 으로 적용하는 시간을 가졌고 , 다음 투자에 반드시 적용하여 

2호기 달성 까지 하겠습니다!