3주차 강의 후기_시간낭비!돈낭비!기회낭비를 줄이는 전세 셋팅[월중49기 설명할 시간이 없어, 1(일)단 탑승한 7인방_존경받는별1]

양파링님의 3주차 강의를 통해서 전세셋팅에 따라서 더 좋은 자산을 살 수 있는 기회를 만들 수 있고 리스크를 줄일 수 있다는 것을 알게 되었다.

시간낭비!돈낭비!기회낭비를 줄이기 위해서 꼭 기억해야 되는 부분들이다.



적정 전세가 설정하는 법

1. 적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고 매수 후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있다.

2. 적정 전세가 설정 단계 : 단지-생활권-공급

3. 매수 이후 전세 셋팅에 따라 총투자금이 달라진다.(투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정함)

임대기간 설정이 왜 투자에서 중요할까?

1. 임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐

(투자금 회수지연, 재투자 기회상실)

2.임대기간 설정 시 체크해야 할 3가지 : 공급-수요-포트폴리오(2채 이상이라면 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기분산)

3. 임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역

한순간의 선택이 몇년치의 리스크를 좌우하게 됨.

이번 강의에서 제일 중요한 것은

적정 전세가를 설정하는 법 : 단생공

임대기간 설정시 체크해야 할 3가지 : 공수포

전세가를 설정하고 임대기간을 설정하는 것이 왜 중요한지를 느끼게 해주는 것 같다.

나는 23년 역전세를 맞이한 시기와 공급이 많은 시기와 맞물러 아주 낮은 전세 세팅으로 투자금이 많이 들어가야 하는 상황이 생겼고 25년 갱신을 통해 전세금 5%의 투자금을 회수를 하기는 했지만 갱신을 하기보다는 전세금을 반환하고 매도하는 편이 좋은 선택이었음을 알게 되었다.

첫 열중때 전세 셋팅에 대한 이야기를 들어도 깨닫지 못했다. 그러나 시간이 거듭되고 내가 복기를 하면서 정말 전세 셋팅이 매수의 핵심이라는 생각이 들었다.

결국 잘못된 전세 셋팅으로 인해 투자수익률도 낮고 다음 투자시기도 늦어지는 상황이 발생하게 되었다.

2채 이상 운영시 전세시기를 분산시킨 포트폴리오를 만드는 것도 중요한 것 같다.

마지막으로 구축 매수 후 샤시포함 올수리 된 것 매도할 경우의 양도세를 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것이다. 실제로 양도차액 구간에 따라서 양도세율이 정해지다보니 자칫 잘못하면 수리하지 않고 매도할때보다 비용이 더 들어갈 수 있다는 점도 인지하게 되었다.

🌷주의할점

전세대출시 소유자 변동을 볼 수 있기 때문에 3개월 정도는 기간이 필요함.

전세보증보험 가입 가능한 전세가인지 확인하기(KB/매매/일반)가격의 90%-보증보험에 전화하면 더 정확함.

전세보증보험 가입 가능한 전세가가 아니라면 특약에도 변경될 수 있음을 명시해야함.

법인 임차인 : 실내흡연금지

반려동물 금지보다는 (긁힘, 오염, 냄새, 찢김, 파손 등 원상복구에 대한 특약 명시)

계약서에 매매진행중이라는 문구를 작성하면 안된다.

임대보증금 반환하는 대상이 달라질 수 있다.(LH대출이나 농협 대출 등등  질권설정시 전세금을 임차인이 아니라 반환하는 대상을 잘 확인해야함.)-임차인 전화번호 옆에 질권설정 등 주의할 것 적어두기

법인 임차인-비교적 높은 전세가를 받을 수 있다. 상태가 좋은 곳을 찾는다. 그리고 주택임대차법 적용이 안된다. 계약서 내용이 길다. 이때 전세권 설정 비용은 임차인이 부담한다.

법인 임차인은 집 보여주기 적극 협조(부재시 비밀번호 공유 요청)

구축의 경우 수리해서 얼마에 팔것인지 계산을 해야 한다.

매도시 수리비 만큼 받고 싶다.

인테리어전과 인테리어 후 양도세를 계산하고 샤시는 부가세 포함해서 영수증을 받으면 수리하고도 양도세 내고 나면 수리하기 전보다 수익측면에서 적을 수도 있다는 것을 생각하기.

🌼적용할점

-전세 셋팅시 적정 전세가 설정하는 법 : 단생공(단지, 생활권, 공급)

-임대기간 설정시 : 공수포(공급, 수요, 포트폴리오)

-전세특약 정리해보기.