https://cafe.naver.com/wecando7/9751397
안녕하세요. 소도쿠입니다.
태풍이 한반도를 관통하고 지나간 후
더위가 한 풀 꺾이는 것 같더니
다시 이전의 무더위가 찾아온 듯 합니다.
아직 여름이 지나가려면 시간이
조금 필요하겠다는 생각이 듭니다.
모두 건강 유의하시고, 물 많이 드세요!
우리는 투자를 하면서
저/환/수/원/리 라는 투자 기준에 입각하여
투자를 해야 하기 때문에 각 투자 기준에
입각하는지 여부를 면밀하게 살핍니다.
‘리’에 해당하는 리스크에는 여러 요소가 있지만,
결국 중요한 것은
‘감당 할 수 있는가?’
입니다.
우리는 여기서 많은 실수를 범하게 되는데요.
이는 대부분
‘어떻게든 되지 않을까?’
‘사장님이 괜찮다고 하셨으니~’
와 같은 희망회로에 의해 벌어집니다.
최근 매도 경험담을 올렸었는데요.
https://cafe.naver.com/wecando7/9708433
이 과정에서 희망회로를 돌려
망할 뻔했던 경험을 남겨보려 합니다.
/
# 너무 투자가 하고 싶다..!
1호기를 매도하기로 했던 22년 상반기는
제가 지난 투자를 한 지 1년이 되어 가던 시점으로
그 사이에 여러 투자 물건을 문의했지만
시장이 굉장히 뜨거웠기에
문의하는 사이에 물건이 날아가버리거나
너무 조급한 마음에 애매한 물건을 문의하여
투자를 진행하지 못했습니다.
‘1년에 한 채는 투자하라고 하는데..’
‘선배님들은 두 자리 수 이상 투자하셨다는데..’
위와 같은 마음으로 조급함은
점점 커져오고 있었고,
시장은 21년 11월 대출 규제가
시작되면서 다소 꺾였지만
여전히 투자할 수 있는 곳은
남아있었습니다.
그러다가 21년 여름 배액배상 건으로
투자를 하진 못 했던 지역을
다시 둘러보다가 문득 그런 생각이 듭니다.
‘여기 너무 싼데..?’
물론 당시 그 지역은 저 뿐만 아니라
많은 투자자들이 눈 여겨보던 지역으로
임장을 다니면 매물 반, 투자자 반의
느낌이었습니다.
선호도가 떨어지고 다소 외곽이었지만
다른 곳이 다 오른 상황에서 흐름이
덜 왔다고 판단하였고,
체급이 낮은 지역보다도 저렴했기에
상대적으로 나쁘지 않다고 봤습니다.
게다가 규제 지역이 아니라
혹시나 만약의 상황에는
다주택자 주담대를 활용하여
충분히 잔금이 가능하다는
계산까지 세워놨었습니다.
그렇게 저는 물건을 털기 시작하였고,
나쁘지 않은 물건을 발견하여
매물 문의를 넣고 매수하게 됩니다.
(이 이야기가 주가 아니니 빠른 전개..!)
# 매도가 되지 않다
잔금을 치는 상황까지 모두 고려했었지만
당시에 제가 간과했던,
너무 가볍게 생각했던 부분은
매도가 진행 중이었다는 것입니다.
매수를 결정할 당시에는
보러 오는 손님도 있고 가격 네고까지
하면서 금방이라도 거래가 될 것처럼
보였기에 별 생각이 없었습니다.
하지만 매수 물건에 대한 계약금을 넣은 후
금리가 조금씩 오르기 시작하더니
급속도로 시장이 차가워지면서
매도 물건을 찾는 손님이 뚝 끊겼고,
세입자 만기가 조금씩 다가오면서
자칫하면 만기 시기에
보증금을 고스란히 돌려줘야 하는
상황에 직면하게 된 것입니다.
규제 지역이었기에 주담대를
실행할 수도 없었고,
갖고 있는 돈과 신용대출을
활용할 수 밖에 없었습니다.
# 전세도 빠지지 않다
분명 N호기 투자를 결정하던 시기에는
전세 물건이 조금씩 소진되고 있었고,
전세가의 경우 부사님의 의견도,
제가 주변 생활권을 보더라도
충분히 투자 범위 내로 뺄 수 있으리라
생각했지만, 문제가 있었습니다.
같은 생각을 하는 사람이
너무도 많았던 것입니다.
제가 임장을 하던 당시에
임장을 다니던 사람이 너무 많았고,
심지어 매물을 털러 다닐 때
투자자와 함께 보는 경우가
정말 많았습니다.
투자자가 많이 몰린다
=
전세 물량이 급격히
늘어날 가능성이 높다.
이런 상황을 간과했던 것입니다.
투자자가 몰리면서 전세 물건은
정말 급속도로 늘어났고,
금리 상승으로 월세 선호도가 높아지면서
전세를 찾는 손님이 급감하게 됩니다.
수요와 공급의 불균형으로
전세를 빼기 힘들어지면서
매도 물건(1호기)와 매수 물건
모두 잔금을 쳐야 할 수도 있는
상황에 직면하게 된 것입니다.
두 물건의 잔금 시기가 비슷했기에
정말 망할 수도 있겠다 라는
생각이 들었습니다.
# 할 수 있는 모든 것
살아남기 위해서, 망하지 않기 위해서
제가 할 수 있는 모든 방법을
찾아봤습니다.
매도 물건의 경우 손님이 없으니
제가 할 수 있는 건 제한적이었지만
매수 물건 전세 셋팅의 경우
제가 할 수 있는 것이 조금 더 많았기에
이 쪽에 좀 더 힘을 싣기로 합니다.
1) 전세가 생활권 1등 만들기
세입자가 집을 선택하는 가장 중요한 요건인
가격에 메리트를 갖기 위해
해당 단지 뿐만 아니라 생활권 전체의
전세가를 확인하고 가장 매력적인 가격을
만들었습니다.
2) 다른 생활권에도 물건 뿌리기
워낙 경쟁 매물이 많았기에
조금이라도 확률을 높이기 위해선
해당 생활권 뿐만 아니라
연관 없는 다른 생활권의 부동산에도
물건을 뿌릴 필요가 있었습니다.
3) 세입자가 원하는 조건 듣기
가격이나 집 컨디션 등의 조건이 같다면
세입자는 당연히 본인이 원하는 조건을
들어줄 수 있는 집을 선택하게 됩니다.
공실이었기에 입주 시기는 맞춰줄 수 있었고
입주 청소까지도 해주기로 합니다.
여기에 혹시나 원한다면 애완동물과 같은
평소에는 금지 특약을 걸었을 부분까지
허용할 생각으로 세입자를 기다립니다.
정말 힘든 시기를 겪긴 했지만
1번(가격) = 생활권 내 1등
2번 = 다른 생활권 일잘러 부사님
3번 = 2in 1 에어컨 설치 요청
3가지 요건이 적절히 힘을 발휘하여
전금 전에 기적적으로 세입자를
맞추게 됩니다.
# 희망 회로
전세입자를 구한 뒤 정말 운이 좋게도
매도 물건 또한 실거주자에게 매도하게 됩니다.
(매도 경험담 참고)
저는 정말정말 운이 좋았습니다.
아무리 전세가를 낮춰도 시장 상황에 따라
세입자를 구하기 힘들 수도 있고,
심지어 가용자금이 부족하여
전세 물건을 1등으로 만들 수 없기도 합니다.
매도는 예술이라고 하는데
하락장에서는 찾는 사람이 하나도 없으니
제가 할 수 있는 것이 아무 것도 없더라구요.
다행히 전세입자가 맞춰졌고,
매도가 됐기에 저는 지금까지
투자를 이어올 수 있습니다만,
‘전세 셋팅도 매도도 금방 되겠지~’
(아니야..! 멈춰..!)
라는 희망회로로 매수와 매도를 동시 진행했던
위험한 선택으로 인해
자칫하면 시장에서 떠날 뻔 했습니다.
정말 충분히 실력이 샇이기 전까지
하나의 상황이 정리된 후에
다른 부분을 진행하셨으면 좋겠습니다.
시장은 내가 생각한대로 흘러가지도 않고,
예측하지 못한 상황에 대비가 되어 있지 않다면
이 시장에서 떠나게 될 수 있습니다.
실력을 쌓고, 수익을 남기는 것도
중요하지만 무엇보다 중요한 것은
이 시장에서 떠나지 않는 것입니다.
항상 베스트 시나리오만 그리지 말고
워스트 시나리오까지 그려보세요.
그리고 내가 그 워스트 시나리오에
대응할 수 있는 지 생각해보세요.
대응할 수 없다면
다시 생각해봐야 합니다.
/
투자를 하면서 경계해야 할 2가지는
'내가 너무 겁을 먹어
행동하지 못하는 건 아닌가'
'내가 너무 회망회로를 돌려
낙관적으로만 보는 것은 아닌가'
라고 생각합니다.
행동을 아예 하지 못하거나,
너무 낙관적으로만 바라보는 것.
저는 상승장에서 투자를 시작해
우상향하는 시장만 보다보니
꺾이는 시장을 전혀 생각하지 못하고
시장을 너무 낙관적으로
바라봤던 것 같습니다.
짧았던 하락장을 지나
반등장이 시작됐습니다.
요즘 시장을 보자면
지난 상승장 정도는 아니지만
그 때의 모습이 조금씩 보이는 듯 합니다.
희망회로로 포장된 조급함으로
감당하지 못할 선택을 하지 마시고
조금 차분하게, 이성적인 선택으로
시장에서 오래오래 살아남으셨으면 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
느낀 점 & BM
1.매도 먼저!!! 매도와 매수를 동시에 진행할 때 매도에 더 많은 에너지를 써야 한다.
2.매수 전세 놓을 때는 상황, 금액 모두 보수적으로 접근한다.
3.전세놓을 때… 1등 만들기! 다른 생활권에도 물건 뿌리기!! 에어컨/입주청소등 세입자가 원하는 조건 듣기!!!
4.베스트 시나리오와 워스트 시나리오 준비하기, 가장 워스트 시나리오 감당가능한지 판단하기
5.항상 조급함 금지!!! 차분하고 이성적인 선택하기
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