[파란] 월부챌린지 430회 진행중 : 3월 19일차 #필사-2호기 전세빼기와 1호기 전세연장을 동시에?! 대환장 파티 2026년 2월 투자 경험담 후기[부린아씨]
26.03.24
1호기 매수 잔금일 : 2025년 5월 1일
2호기 매수 계약일 : 2026년 1월 27일
2호기 매수 잔금일 : 2026년 5월 6일
- 일시적 1가구 2주택 비과세 조건 1개 해결
1호기 전세 만기일 : 2026년 5월 30일
“설마”가 만든 리스크
- 2호기를 매수하면서 일시적 1가구 2주택 비과세만 생각했다.
- 하지만 정작 1호기 전세 만기일은 깊게 고려하지 못했다.
- 돌이켜보면 그때 내 머릿속에는 이런 생각들이 있었다.
- 전에 세입자분이 더 살고 싶다고 하셨으니 연장하시겠지
- 그러면 2호기 거래비용은 잠깐 마이너스통장으로 버티면 되겠지
- 보금자리론이 나오면 나머지는 어떻게든 되겠지
- 미리 마통도 있으니까 그걸로 해결하면 되지
문제는 이 모든 것이 ‘막연한 희망’이었다는 것이다.
마통도 연장을 하지 않았고, 새로 신용대출을 받으려 보니
서류상 이직 이력 때문에 한도가 낮게 나오고 조건도 좋지 않았다.
겨우 가능하긴 했지만
- 고금리
- 원리금 상환
매달 현금흐름이 마이너스가 날 가능성이 높았다.
나는 그때까지도
“3개월 뒤에 다시 알아보면 더 높은 한도, 더 낮은 금리가 있겠지”
라는 근거 없는 희망을 가지고 있었다.
하지만 투자는 희망이 아니라 준비로 하는 것이라는 걸 이번에 뼈저리게 느꼈다.
대충 하면 결국 부메랑이 된다
매수 과정에서도 비슷한 실수를 했다.
“지금까지 본 것 중에서는 이게 제일 낫다.”
그렇게 생각하고 **네고 후 가계약을 바로 쏴버렸다.
이미 매코 통과한 단지였고
매코 넣었던 매물보다 상태가 좋아 보였고
주변에 부동산도 많지 않았기 때문에
나는 매물 털기를 충분히 하지 않았다.
결국
- 부동산 한 곳에서 매물 1개
- 같은 곳에 다시 가서 3개 정도
보고 결정을 내렸다.
지금 생각해보면 전세를 뺄 때를 대비해서라도
- 어느 정도 전세 광고가 퍼지는지
- 시장에 매물이 얼마나 있는지
- 어디까지 트래킹해야 하는지
알기 위해 매물 털기는 했어야 했다.
투자는 결국 정보 싸움이라는 걸 다시 느꼈다.
곧이곧대로 말할 필요는 없다. 같이 윈윈하려면?
또 하나 배운 것은 관계 관리다.
전세 연장에서 묵시적 갱신이 되지 않으려면 미리 연장 의향을 물어보고 문자로 남겨두는 것이 중요하다.
하지만 문자로 남겼다고 해서
상황이 항상 그대로 흘러가는 것도 아니다.
결국 중요한 것은
- 부동산 사장님과의 관계
- 세입자와의 관계
였다.
세입자분께서 매도 계획을 물어보셨을 때
나는 “그때 가봐야 알 것 같다”고 답했다.
세입자분은 더 살고 싶다고 하셔서
그러면 “5% 증액이면 얼마인데, 그보다 적은 금액으로 증액해주시면 좋겠다”고 요청했다.
세입자분은
“요즘 호가가 너무 비싼 것 같다”고 하셨다.
그래서 나는 솔직하게 말했다.
"제가 돈이 필요할 일이 있어서 그렇습니다.
적어도 이 정도는 올렸으면 좋겠습니다."
나는 그럼 증액 하지 않고 3월에 전세 연장 계약을 하자고 했다.
하지만 세입자분은
5월에 연장 계약하면 되는 것 아니냐"고 하셨다.
나는 “계약갱신권을 쓰고 계약하려면 그때 계약서를 써야 한다고 들었다”고 말했다.
투자에서는 사람과의 대화도 전략이라는 걸 배웠다.
희망회로를 돌리면 결국 골로 간다
이번 일을 통해 느낀 가장 큰 교훈은 이것이다.
나는 항상 최고의 선택, 최선의 선택만 생각했다.
하지만 이번 실전반에서 로레니 튜터님과 괭이부리말 조장님과 고민을 나누면서 생각이 조금 바뀌었다.
투자에서 중요한 것은 최선이 아니라 ‘최악을 피하는 선택’이라는 것.
앞으로는 머리가 잘 돌아가지 않을 때 그냥 넘기지 말고 글로 써보려고 한다.
- 최악의 상황은 무엇인가?
- 그 상황을 피하기 위한 선택은 무엇인가?
이 두 가지 질문을 스스로에게 던지면서 투자를 해야겠다고 다짐했다.
적용할 점
- 나의 하나의 목표/이득/성취를 위해서 다른 중요한 것을 놓치는 것은 없는지 잠시 멈춰서 생각하자.
- 임차인과의 관계, 부사님과의 관계가 부동산 투자에서는 매우 큰 비중. 늘 관계에 진심을 다하고 대화에 신경쓰자.
- 매물털기의 중요성. 단순히 좋은 물건을 찾기 위함 뿐만 아니라 시장에 매물이 얼마나 나와있는지, 어디까지가 사정범위인지, 사장님의 스타일 등등을 위해서도 매물털기는 꼭 필요하다. 2호기에서는 잊지말고 적용하자.
- 뭔가 뜬구름 잡는 것 같고, 앞뒤를 모르겠고, 무언가로 스트레스를 받고 있다면 글을 쓰자. 두서가 없어도, 내용이 정리되지 않아도 쓰면서 객관화하고, 문제의 요점을 파악하고, 운이 좋으면 해결방법도 찾을 수 있을 것이다.
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