[열중 49기 독서에 열(10)중하조_성로이] 열반스쿨 중급반 3강 수강후기('내가 겪은 전세세팅은 빙산의 일각^^')

안녕하세요.

 '열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.

열반스쿨 중급반 3주차 강의는 양파링 멘토님께서 

'시장상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법’이라는 제목으로 

강의를 나눠주셨습니다!!

어느덧 3번째 듣는 멘토님의 열중 3강 전세 A to Z 강의 중에서 

3월 초 1호기 계약경험을 하고 들어서 그런지 

지금까지 들었던 전세 강의 중에 가장 많이 와닿았습니다. 

1호기 투자를 강의 내용과 연결시켜 생각해보면

- 현재의 조건부 전세대출 제한이라는 수도권 시장상황에서 

- 가능한 케이스인 ‘세낀 물건(소유권 이전)’을 통해 매수했었고  

- 현재까지 가계약 → 본계약 + 세입자 갱신계약 을 지나 중도금과 잔금을 앞두고 있는, 

부동산에서의 계약 자체를 처음 하는 저에게 다행히도 꽤나 안정적으로 이루어졌던 절차였습니다.

저의 투자경험에서 배운대로 적용시켜 생각해본 것과, 

잘 몰라서 거기까진 생각해보진 못했으나 변수없이 진행된 것,

이번 계약 건에선 발생하진 않았지만 앞으로 저의 투자생활에 언제든 발생할 수 있는 인사이트들까지…

그냥 세입자 구하기가 아닌, 

매수 후 적정 전세가로 안정적인 세입자를 확보해 투자금 회수와 현금흐름을 최적화하는 

투자의 핵심 실행단계로서 시장상황에 따라 조금씩 달라지지만 

본질은 변하지 않는 ‘전세 세팅’!

내 이익만 추구하는 것이 아닌 임차인 분까지 우리 집에서 안전하게 살 수 있게 

투자를 통해 매수인이자 임대인이 되는 ‘전세 세팅’!

전세에 대한 A to Z 를 다시 한 번 정리하며 1호기 투자를 복기할 수 있어 이번에도 소중한 강의였습니다!!

 <BM>

• 인사이트

  - 잔금일 기준 기존 세입자 만기가 3개월 이상 남아야해. 다음 세입자가 전세자금대출 시 전세자금대출 보증기관 소유자 변경여부 확인 대비(집주인이 3개월 유지되는게 기본)

  - 주전 관련, 매수자의 기대 vs 매도자의 기대(전세가를 낮춰 대출을 갚는 목적) → 대출 잔액의 상환 가능여부까지 디테일하게 확인

  - 주전 만기시점 공급 물량 확인 필수

  - 전세가 판단시 공급 고려할 때 충분히 영향 줄만한 단지지만, 현재 단지 자체의 전세가 부족하기에 공급영향(입주장 영향) 덜할 수 있음

  - 재건축 단지는 조합원 물량 위주로 공급 영향 세대수 더 적어질 수 있음

  - 지방투자시 전세보증보험 승인 시점의 중요성 → 신청하자마자 승인되지 않기에 가격변동(하락)에 따라 심사 떨어질 수 있기에 기존 판단한 전세가 대비 하락 가능성 염두에 둬야해

  - 특약 설정시 시설물/보수 관련 특약 디테일하게 작성 필요

• 행동화

  - 1호기 투자 단지/매물에 대한 적정 전세가 복기해보기(단.생.공!)

전세 세팅 간 절대라는 건 없다! 

상황에 따라 유연하게, 더 나은 선택이 무엇인지 편익과 비용을 따져보는 사고하기! 

저마다의 이유가 있지만, 그럼에도 해내야하는 이유를 잊지않고

꼭 투자를 통해서 실력을 쌓는 투자자가 되겠습니다!!